本文將由專業(yè)律師為你解答關(guān)于在建工程抵押的法律問題，以供參考。
問題一：土地使用權(quán)已抵押了，地上在建工程還能抵押嗎?
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先以其建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定了抵押權(quán)，并在土地登記部門辦理土地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)立登記，然后又以在建工程設(shè)定抵押權(quán)。這時房屋登記機(jī)構(gòu)是否能夠?yàn)槠滢k理在建工程抵押權(quán)設(shè)立登記?
律師認(rèn)為，從我國法律來看，是可以辦理的。首先，《物權(quán)法》并不禁止重復(fù)抵押。而且廢止了《擔(dān)保法》禁止超額抵押的規(guī)定，因此即便土地使用權(quán)抵押后又辦理在建工程抵押，超過了抵押財(cái)產(chǎn)的價值，在建工程抵押也是有效的。其次，《物權(quán)法》第200條規(guī)定“：建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。”
因此，土地使用權(quán)抵押給債權(quán)人A之后，又以在建工程抵押給債權(quán)人B的，抵押人在辦理在建工程抵押時，除需要在土地登記部門為債權(quán)人B辦理第二順位的土地使用權(quán)抵押權(quán)的設(shè)定登記之外，還需要在房屋登記機(jī)構(gòu)為債權(quán)人B辦理第一順位的在建工程抵押權(quán)設(shè)立登記。當(dāng)債務(wù)人無法履行債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的事由時，應(yīng)當(dāng)將土地使用權(quán)與在建工程一并拍賣，就土地使用權(quán)賣得的價款，債權(quán)人A首先受償，剩余部分由債權(quán)人B受償。但是，就在建工程拍賣所得的價款，則只有債權(quán)人B能夠優(yōu)先受償。
問題二：在建工程抵押權(quán)登記怎樣轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記?
在建工程抵押權(quán)中的抵押財(cái)產(chǎn)是在建工程，其一旦竣工并經(jīng)過房屋所有權(quán)初始登記之后，在建工程抵押權(quán)的性質(zhì)就變?yōu)榉课莸盅簷?quán)。在建工程抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記，應(yīng)當(dāng)如何辦理?
對此，律師認(rèn)為，所謂“將在建工程抵押權(quán)轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記”，應(yīng)當(dāng)結(jié)合《房屋登記辦法》第68條第2款的規(guī)定來理解。即房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照在建工程抵押權(quán)登記事項(xiàng)辦理相應(yīng)的房屋抵押權(quán)登記。
首先，原先在建工程抵押權(quán)的內(nèi)容不變，包括抵押財(cái)產(chǎn)的范圍、擔(dān)保的范圍，擔(dān)保的金額。其次，抵押權(quán)的順位不變，原來的順位是第一順位，現(xiàn)在仍然是第一順位。依據(jù)《物權(quán)法》第199條規(guī)定，同一財(cái)產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，如果抵押權(quán)已經(jīng)登記的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價款按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權(quán)比例清償。因此，在建工程抵押權(quán)轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記時，登記時間不應(yīng)改變，從而確保抵押權(quán)人的順位。
問題三：在建工程設(shè)定抵押權(quán)之后，能否進(jìn)行商品房預(yù)售?
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在建工程設(shè)定抵押權(quán)之后，能否進(jìn)行商品房預(yù)售?這涉及到抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的問題，對此我國許多地方房屋登記機(jī)構(gòu)的實(shí)踐做法不一樣。
律師認(rèn)為，我國在《物權(quán)法》實(shí)施之后，對在建工程抵押后能否進(jìn)行商品房預(yù)售的問題，應(yīng)當(dāng)按照《物權(quán)法》的規(guī)定處理?！段餀?quán)法》第191條第1款規(guī)定“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。”第2款規(guī)定“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”
由此可知，在建工程抵押之后能否進(jìn)行商品房預(yù)售應(yīng)做如下處理：
1、在建工程抵押之后，如果抵押權(quán)人沒有與抵押人在抵押合同中明確約定允許商品房預(yù)售，或者事后抵押權(quán)人也沒有出具同意商品房預(yù)售的書面同意文件，則抵押人不能進(jìn)行商品房預(yù)售，房屋登記機(jī)構(gòu)也不能同意其進(jìn)行預(yù)售。對此，《房屋登記辦法》第34條已有明文規(guī)定“：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押房屋的所有權(quán)，申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，除提供本辦法第三十三條規(guī)定材料外，還應(yīng)當(dāng)提交抵押權(quán)人的身份證明、抵押權(quán)人同意抵押房屋轉(zhuǎn)讓的書面文件、他項(xiàng)權(quán)利證書。”
2、如果抵押權(quán)人與抵押人在抵押合同中明確約定允許商品房預(yù)售或者事后抵押權(quán)人出具同意商品房預(yù)售的書面同意文件，此時無論抵押合同是否已經(jīng)明確約定或者抵押權(quán)人出具的書面同意文件中是否已經(jīng)明確說明房屋預(yù)售后抵押權(quán)消滅與否，都意味著抵押權(quán)人已經(jīng)同意將預(yù)售的房屋排除在抵押財(cái)產(chǎn)的范圍之外，也就是說，只要抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，就一定要消滅抵押權(quán)，辦理抵押權(quán)的注銷登記或者抵押權(quán)的變更登記。此時房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)《房屋登記辦法》的規(guī)定，要求抵押權(quán)人一次性辦理在建工程抵押權(quán)的注銷登記(即全部解除預(yù)售商品房上的抵押權(quán))，或者在每銷售一套之前辦理一次在建工程抵押權(quán)的變更登記。
