(一) 在建工程的含義
在建工程最重要的特征就是其工程量尚未完成，因而體現(xiàn)在其建筑物實體形態(tài)不完全，不具備有關(guān)部門組織進(jìn)行竣工驗收的條件，以及不能馬上實現(xiàn)其設(shè)計用途等諸多特性。
要正確把握在建工程評估價值的內(nèi)涵并選擇適當(dāng)?shù)脑u估方法對在建工程進(jìn)行估價，首先要明確在建工程的含義。對于在建工程的定義，在理論界有多種不同的提法。一種定義是，在建工程就是正在施工或雖已完工但尚未辦理移交驗收的建設(shè)工程。它是指在建工程已經(jīng)構(gòu)成的投資完成額，包括尚未交付使用的投資完成額。包括在建的新建項目、擴建項目、改建項目以及恢復(fù)項目等項目工程。另外一種說法，在建工程房地產(chǎn)即建筑工程尚未完工或雖然已經(jīng)完工，但尚未交付使用的建設(shè)項目房地產(chǎn) 。
中評協(xié)(96)第3號《資產(chǎn)評估規(guī)范意見(試行)》對在建工程是這樣論述的：在建工程是正在建設(shè)中的固定資產(chǎn)建設(shè)或改良工程，包括成套或單項建設(shè)的生產(chǎn)性和非生產(chǎn)性固定資產(chǎn)以及維修、安裝、擴建、改建和大修理工程。按照建設(shè)部56號令《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。從《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》中的定義可看出：在建工程抵押得來的貸款只能用于該工程的建造，而不得它用，因此對已完工至已竣工驗收了的工程就不能進(jìn)行在建工程抵押登記，而應(yīng)該督促其盡快完善產(chǎn)權(quán)后再造行產(chǎn)權(quán)抵押登記。
在建工程，其涵義有廣義和狹義之分。廣義上的房屋在建工程，是指房屋自主體工程動工建設(shè)開始至建成后房地產(chǎn)主管機關(guān)頒發(fā)所有權(quán)證書止所處的狀態(tài)。狹義上的房屋在建工程，是指房屋工程自主體工程基本建設(shè)開始至房屋達(dá)到竣工驗收條件前所處的狀態(tài)。可見，狹義上的房屋在建工程，主要是指房屋主體結(jié)構(gòu)的建設(shè)過程中的狀態(tài)，是一種實物上的未完成狀態(tài)，而廣義上的房屋在建工程不僅包括狹義上的房屋在建工程在內(nèi)，還包括房屋各項工程均已完工，即達(dá)到房屋竣工驗收條件后、未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書的情形，是一種在法律上未完成的狀態(tài)。與一般意義上的房地產(chǎn)相比，在建工程具有自身的特點。
綜合有關(guān)的觀點和意見，參照有關(guān)的文獻(xiàn)和評估方面的叢書，本文中所述及的在建工程是指“正在施工但未完工或已完工但未通過竣工驗收的工程項目”。
(二)在建工程的特點
在建工程泛指處于建設(shè)過程中、尚未完工并交付使用的工程項目，一般把是否進(jìn)行了整體竣工驗收作為界定的主要依據(jù)。作為房地產(chǎn)的一種類型，在建工程的表現(xiàn)形式多種多樣，既可以是處于建設(shè)過程中的項目，也可以是已停工多年的“爛尾樓”。在建工程有著與一般房地產(chǎn)不同的特點。
1.所有權(quán)的相對確定性
指房屋在建工程在主管機關(guān)正式頒發(fā)所有權(quán)證書之前，其所有權(quán)處于相對確定的狀態(tài)。
2.合法性
房屋在建工程，必須是經(jīng)國家法定機關(guān)或有權(quán)部門在其職權(quán)范圍內(nèi)，依照法律規(guī)定的程序進(jìn)行審批后取得相關(guān)批文的合法工程，未經(jīng)審批并取得規(guī)劃紅線圖、施工許可證等合法手續(xù)的違章建筑不受法律保護(hù)，更不得以抵償法律文書確定的債務(wù)。
3.可變價性
在市場經(jīng)濟條件下，房屋在建工程與其他房地產(chǎn)一樣屬于商品，有其內(nèi)在價值及使用價值。但是由于在建工程處于法律上或事實上的未完成狀態(tài)，尤其是事實上未完成而停止建設(shè)的工程，其價值能否以交換價值體現(xiàn)出來，即該在建工程是否具有可變價性，是區(qū)分執(zhí)行案件抵債標(biāo)的物與非標(biāo)的物的基礎(chǔ)。只有那些在市場上能夠變價的、抵償金錢債權(quán)的在建工程，才能被執(zhí)行法院納入執(zhí)行標(biāo)的物的范圍，列為司法評估的對象。
(三)在建工程評估的方法
