話題背景:
如何看待建筑市場(chǎng)中存在的在建工程的法律性質(zhì),一直是建筑行業(yè)、法律界普遍關(guān)注和爭(zhēng)議的問題。很多業(yè)內(nèi)人士指出，由于在建工程法律性質(zhì)在我國(guó)法律中尚處于灰色地帶（不明朗境地），從而導(dǎo)致了建筑行業(yè)領(lǐng)域中種種法律和社會(huì)的問題，諸如墊資工程、拖欠工程欠款、拖欠民工工資、在建工程的抵押難題以及法院在具體審理執(zhí)行當(dāng)中的尷尬和困惑比如建設(shè)單位拖欠工程款，承包單位是否可以進(jìn)行留置拍賣以支付民工工資等。據(jù)中國(guó)建設(shè)總公司法律部的孫興華先生介紹，我國(guó)在建工程的拖欠款累計(jì)達(dá)到3365億，該問題的解決牽扯到近四千萬建筑行業(yè)從業(yè)人員的生存問題。
隨著物權(quán)法立法進(jìn)程的推進(jìn)，不少業(yè)內(nèi)人士提出希望此次物權(quán)的立法能在該問題的解決上有所突破。因此本報(bào)公司法務(wù)?？貏e邀請(qǐng)有關(guān)專家圍繞“在建工程的法律性質(zhì)”展開討論，以期能對(duì)該問題的解決產(chǎn)生一定積極意義。
問題一:建設(shè)工程的施工過程，是將鋼筋水泥等建筑材料進(jìn)行物化的過程，在建工程是否已經(jīng)構(gòu)成了一個(gè)完整法律意義上的獨(dú)立的“物”？
在建工程并不是鋼筋和水泥等建筑材料的組合物，而是實(shí)實(shí)在在的具有法律意義的物。對(duì)此，是沒有任何懷疑的，它的法律屬性就是不動(dòng)產(chǎn)，就是獨(dú)立的物。因此，在建工程也有所有權(quán)，是由在建工程的所有人所享有所有權(quán)。應(yīng)當(dāng)注意的是在建工程的特殊性，這就是這種物不是建筑物的最終形式，還不能取得物權(quán)登記，因此它的轉(zhuǎn)移、轉(zhuǎn)讓都受到一定的限制。
問題二：一些建筑行業(yè)內(nèi)人士提出，建設(shè)工程合同也是一種特殊的加工承攬合同，施工期間承攬人為工程實(shí)際占有人。在建工程在未交付建設(shè)單位以前，特別是在全部或大部分墊資施工的前提下，建設(shè)單位拖欠工程款，承包單位或施工單位可以將在建工程進(jìn)行留置。對(duì)此您怎么看？為什么？
建設(shè)工程合同當(dāng)然是承攬加工合同，但是它不是一般的加工承攬合同，而是特殊的加工承攬合同。因此合同法對(duì)其專門進(jìn)行規(guī)定，而不是適用一般的加工承攬合同的規(guī)定。留置，按照《擔(dān)保法》第82條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)適用于基于保管、運(yùn)輸、加工承攬合同對(duì)動(dòng)產(chǎn)的占有，不包括不動(dòng)產(chǎn)的占有，因此，不適用于建筑工程承包合同。但是有一條，就是《合同法》第286條規(guī)定，這里規(guī)定的實(shí)際上相當(dāng)于不動(dòng)產(chǎn)的留置，只是沒有這樣說而已。這就是“發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償”。對(duì)此，已經(jīng)有了明確的規(guī)定，相當(dāng)于是一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的留置，對(duì)墊付工程款的施工單位、承包單位的受償權(quán)有了必要的保護(hù)。因此不必在專門規(guī)定或者強(qiáng)調(diào)在建工程的留置權(quán)問題了。
問題三：在建工程的所有權(quán)與附著的土地使用權(quán)能否分離？如果不可以分離，那么在建工程的抵押與土地使用權(quán)的抵押兩者之間的關(guān)系是什么？如何分別抵押，兩者的受償順序如何行使？
按照我國(guó)的法律規(guī)定，建筑物所有權(quán)與土地使用權(quán)不能夠分離。在建工程也是建筑物，也應(yīng)當(dāng)遵守這個(gè)規(guī)則。按照規(guī)范的做法，設(shè)置抵押，應(yīng)當(dāng)就在建工程和土地使用權(quán)同時(shí)抵押，但是現(xiàn)實(shí)中往往不規(guī)范，存在分別抵押的情形。對(duì)此，應(yīng)當(dāng)實(shí)事求是地處理發(fā)生的糾紛。抵押土地使用權(quán)的債權(quán)，就土地使用權(quán)的價(jià)款優(yōu)先受償；抵押在建工程所有權(quán)的債權(quán)，就在建工程所有權(quán)的價(jià)款優(yōu)先受償。但是，在今后應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定進(jìn)行抵押。
問題四：在建工程土地使用權(quán)已經(jīng)抵押給銀行的情況下，建設(shè)單位將在建工程抵押給承包人，在立法上是否可行？如果允許，那么辦理抵押登記的行政機(jī)關(guān)是“建設(shè)行政主管單位”還是“房地產(chǎn)主管單位”？
這個(gè)問題的前提是是否可以分別抵押。如果建設(shè)單位僅僅將土地使用權(quán)抵押給銀行，而在建工程沒有同時(shí)抵押的，可以就其價(jià)值另設(shè)抵押。這一點(diǎn)，與《合同法》第286條規(guī)定不相違背。至于抵押權(quán)登記的問題，《物權(quán)法》草案已經(jīng)設(shè)立了統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記制度，該制度正式確立之后，就不存在問題了。在沒有統(tǒng)一之前，不應(yīng)當(dāng)再擴(kuò)大不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的范圍，我認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以房地產(chǎn)主管單位進(jìn)行登記為好。
