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我市新建商品房開通網上銷售之后，受到越來越多的市民關注，大家在上網查詢的同時也產生了一些疑問，比較集中的就是某些樓盤的房子，即未認購也未簽約，更未備案，為什么也是處于紅色的不可售狀態(tài)呢？難道是主管部門幫著開發(fā)商囤房嗎？經過我們向主管部門的咨詢，這些處于紅色不可售狀態(tài)的房屋大多向銀行辦理了在建工程抵押貸款，而這類房屋，主管部門要求開發(fā)企業(yè)在解押后才可以進行銷售，因此在未解押的情況下，禁止此類房屋的預售，所以才會呈現紅色不可售狀態(tài)。
比如我們現在看到的第一張照片，這是于今年5月18號開盤的鳳凰花園1號樓的現時樓盤情況，102套住宅中，55套住宅已簽約，19套處于不可售狀態(tài)，有28套處于可售狀態(tài)。
再看第二張，這是于去年開盤的金海龍韻1號樓，63套住房中，僅售出兩套，其余未售出房屋，由于設置了在建工程抵押，未向銀行解押前不能銷售，只能解押一套售一套，目前只有一套2-902C處于可售狀態(tài)。
為什么設置了在建工程抵押的房屋不能夠預售呢？咱們先得了解一下，什么叫在建工程抵押。建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
根據最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第四十七條規(guī)定：“以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效。如果抵押在先，抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。”
從這些法律條文中，我們可以知道，未經抵押銀行同意，購買了在建工程抵押的房屋，對于購房人來說存在很大的風險。在這種一房二賣的關系中，普通的購房人僅僅是債權人，無力對抗抵押銀行的優(yōu)先受償權。由于我國法律保護抵押權人的優(yōu)先受償權，在開發(fā)商不能按期還款，抵押權人要求實現抵押權時，擺在購房人面前的只有兩條路，一是放棄該套房屋產權，單純地向開發(fā)商主張已付房款及損失的債權；二是再出一遍錢，先跟銀行解押，之后再向開發(fā)商主張解除抵押關系時所付款項的債權。這樣慘痛的經歷，我市新宇小區(qū)的住戶們恐怕是沒齒難忘。
按照我國《城市房地產抵押管理辦法》的規(guī)定，開發(fā)商與銀行簽定抵押合同之后三十天之內，就必須到產權主管部門進行登記，一旦登記，該處房產的轉移就必須由抵押銀行出示意見，即已解押，或同意抵押人銷售轉移抵押權，否則轉讓無效。通俗地說，設置了在建工程抵押的房屋，某種意義上講就是開發(fā)商拿未建好的房子向銀行設置了抵押，取得了資金，進行了抵押登記。如果抵押之后，開發(fā)商再將房子出售，除非是已解押，或是抵押銀行同意，否則產權部門無法為購房人辦理產權。這也就是蕪湖網上房地產樓幢信息界面中存在那些紅色不可售狀態(tài)的原因。可以說，禁止銷售設置了在建工程抵押，同時未得到抵押銀行意見的房屋，是對廣大購房人合法權益的保護，有效地防止開發(fā)企業(yè)在銀行與購房人中間一房二賣。
道理說進來很明白，但是真正做出判斷的仍是廣大消費者，當你碰上網上顯示為紅色不可售狀態(tài)，而又在售樓處出售的房屋時，請慎重行事。