第一節 物業管理法律關系概述 一、研究物業管理法律關系的意義 物業管理法律關系是指物業管理法規實際組控物業管理社會關系和社會行為時所形成的法律上的物業管理特定境位中主體間權利、義務關系。它是現實物業管理社會關系的法律形式，是受國家強制力保護的人與人之間 第一節 物業管理法律關系概述
一、研究物業管理法律關系的意義
物業管理法律關系是指物業管理法規實際組控物業管理社會關系和社會行為時所形成的 法律上的物業管理特定境位中主體間權利、義務關系。它是現實物業管理社會關系的法律形式，是受國家強制力保護的人與人之間社會關系之一種，體現物業管理關系當事人、參與者 的行為目的的主觀意志與國家意志的結合程度，在形式上表現為特定物業管理關系系統中居于各境位并以特定社會角色身份存在的主體享受權利和承擔義務的法定狀態，是按照物業管 理法律規范建立的法律關系。
物業管理法律關系論，是關于物業管理法規發揮組控功能，直接規范具體物業管理民事 、經濟、行政、刑事關系的模式的概括理論。它主要包括：物業管理法律關系的一般闡述；物業管理法律關系特定境位中主體、客體(標的)和內容(權利義務)三要素的論析；能夠引起 物業管理法律關系產生存在、變更和終止(消滅)事實的說明。
物業管理法律關系在中國大陸是隨著改革開放后房地產市場經濟發展和物業管理事業于 1981年開始起步推進而出現的一種嶄新的法律關系，對其進行研究具有十分重要的意義：
1.物業管理法律關系是物業管理法規控制、調整物業管理社會關系的產物(結果)，是根據物業管理法律規范確立的以民事經濟權利義務為主要內容的社會關系，是用來直接規范現 實物業管理關系，使該關系在法律軌道上運行的根本手段和法律模式。它作為法律模式(一種法律關系形式)，從始至終規范著被物業管理法律調整的物業管理社會關系，使之符合法 規的規定。法律規范是抽象的，因為法律規定是并且只能是針對受其規范的時空之內不特定的一切人和生活事實而發。而法律關系卻是具體的。物業管理法律關系與作為物業管理法規 調整對象的社會關系實際上只是一個關系，換言之，受物業管理法規調整的社會關系是以物業管理法律關系出現的。因此，物業管理法律關系是物業管理法規調整約束、組控物業管理 關系和活動最直接的基本性方法，是物業管理法規發揮功能的始點，又是歸結點。所以，物業管理法律關系論在物業管理法學理論中居于核心地位。研究物業管理法律關系，有利于掌 握物業管理法學的核心理論，明了社會物業管理各種關系哪些已被納入法規組控范圍及其組控重點所在，正確理解對物業管理實務活動和糾紛處理所應堅持的“以事實為根據，以法律 為準繩”的法律原則，學會運用物業管理社會關系的法律模式去分析、評價、調整物業管理實際關系。
2.物業管理法律關系是物業管理法規與現實物業管理事務活動發生聯系的途徑，物業管理法規是通過物業管理法律關系實現其調整物業管理社會關系的目的。由于物業管理法律關 系是與物業管理法律規范緊密結合在一起，是以物業管理法規的存在為前提，因而研究它也就是研究物業管理法規在實施中對現實物業管理社會關系規范化、法制化的適宜程度和組控 效果的問題，以便結合物業管理社會關系發展變化實際情況，采取有效措施及時完善物業管理法規和保證其正確實施，這對于加強中國物業管理法制建設和健全物業管理具體法律制度 會產生有益的促進作用。
3.物業管理法律關系是一種由物業管理法規規定的居于特定境位主體間權利義務關系，以有關當事人的境位權利、義務為主要內容。在具體的物業管理實務活動中，有關當事人的 行為應當遵守物業管理法律關系內容的具體要求，在充分享有權利的同時全面履行自己承擔的合法義務，若其行為違反義務規則，就要依法承擔相應的法律責任(懲戒性報應)。因此， 研究物業管理法律關系，有利于通過完善立法、嚴格執法、加強司法、采用促進自覺守法綜合措施等方式辦法，來有針對性地解決中國現實改革和發展過程中所產生的物業管理關系各 類主體間居處境位所含利益、權利和義務的不平等、不公平、不協調等矛盾問題，有效化解有關當事人間的利益沖突，從而對建立和穩定和諧的物業管理法律秩序起到積極影響效應。
二、物業管理法律關系的要素
物業管理法律關系的要素是指該種關系必要的構成因素或條件，缺了要素之一則不能構 成物業管理法律關系。關于何為法律關系的要素，有不同的觀點。有的提出主體、客體、內容、變動原因四要素說，多數人則堅持傳統的主體、客體、內容三要素說。由于變動原因本 身屬于法律事實問題，并不是法律關系本身的構成因素，因此，我們采用三要素說，但是同時強調主體乃是指處于特定法律境位的具有法定身份的主體。
(一)物業管理法律關系的主體
物業管理法律關系的主體，可簡稱業事主體，是指參與物業管理法律關系而居處一定法 律境位具有法定身份的享有權利承擔義務的當事人。法律關系是一種人與人之間的社會關系，所以必須有參加這種關系的主體。由于物業管理法律關系按所屬組控的法律部門不同可劃 為民事法律關系、經濟法律關系、行政法律關系、刑事法律關系，相應地，業事主體又可因其參與的法律關系類別不同而稱為民事主體、商事主體、政事主體、刑事主體。
法律關系的主體是人。法學中和法律中的人，不僅包括有肉體構造和生命力的自然人， 還包括將社會組織甚至某類財產通過法律擬制成的“人”，通稱“團體人”，如可以享受權利承擔義務的法人、非法人團體和國家。成為法律關系主體的資格，稱為法律上的“人格” ，只有具有法律“人格”的，才為法律上的人，才能成為法律關系主體。法律上的“人格” 是由法律賦予的一種資格，一種權利能力，是社會成員或社會組織能夠作為獨立主體參與一 定法律關系而入居一定的法律境位取得特定身份并享受一定權利所必須具有的條件。人格是隨主體的產生而產生，并與主體不可分離地共存，主體不存在了其人格也消失。民法上自然 人的人格是一種不依附于任何人而獨立存在的權利能力，人格與生俱有，既不可被他人剝奪，也不得由本人放棄或轉讓，除了死亡之外，人世間沒有任何力量可以導致自然人的人格消 滅。身份是主體所入居的境位和角色的反映，屬于社會性人的要素。對“身份”一詞，《辭海》解釋為“人的出身，地位或資格”，在法學和司法實務中，將“身份”理解為主體在特 定關系中所處的不可讓與的地位或社會角色關系狀態。如民法調整的人身關系包括身體關系、人格關系與身份關系三類。
