一、物業(yè) （一）物業(yè)的含義 “物業(yè)”是由香港傳入大陸、逐漸流傳，以致現(xiàn)在被普遍接受應(yīng)用的一個(gè)專有名詞，指的是單元性的房地產(chǎn)（即可指單元性的地產(chǎn)，也可指單元性的建筑物），確切地說是指已建成并投入使用的各類房屋建筑及其附屬設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。近年，隨著
一、物業(yè)
（一）物業(yè)的含義
物業(yè) 是由香港傳入大陸、逐漸流傳，以致現(xiàn)在被普遍接受應(yīng)用的一個(gè)專有名詞，指的是單元性的房地產(chǎn)（即可指單元性的地產(chǎn)，也可指單元性的建筑物），確切地說是指已建成并投入使用的各類房屋建筑及其附屬設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。近年，隨著物業(yè)管理業(yè)務(wù)領(lǐng)域的拓展，公園、電視塔、碼頭、水電大壩、游輪、航空母艦改造的游樂場所等皆已成為物業(yè)管理的對(duì)象，因此，物業(yè)的概念有時(shí)被延伸至一定的空間場所。
物業(yè)有大小之別，它可以是一個(gè)完整的住宅區(qū)，也可以是其中的一棟樓宇、一個(gè)單元。物業(yè)可以包含各種建筑物類型，如住宅、商業(yè)大廈、酒店賓館、工業(yè)廠房、加油站、影院、體育館、會(huì)展中心、綜合大廈等。個(gè)人、家庭、企業(yè)或企業(yè)集團(tuán)擁有的房產(chǎn)、地產(chǎn)均可稱為物業(yè)。因?yàn)槲飿I(yè)指的是單元性的房地產(chǎn)，所以一般它有明確的范圍、確定的權(quán)益和價(jià)值。
在日常生活中，我們經(jīng)常會(huì)遇到 不動(dòng)產(chǎn) 、 房地產(chǎn) 、 物業(yè) 幾個(gè)概念相互混用的情況。從非專業(yè)角度，一般情況下三者可以通用、互為替代。但嚴(yán)格說來，從專業(yè)角度這三個(gè)詞既有聯(lián)系，又有區(qū)別。 不動(dòng)產(chǎn) （real estate）側(cè)重于指物質(zhì)形態(tài)， 房地產(chǎn) （real estate，property）則物質(zhì)形態(tài)和權(quán)益并重， 物業(yè) （property）側(cè)重于指權(quán)益。不過，我們現(xiàn)在經(jīng)常所稱物業(yè)管理一詞中 物業(yè) 側(cè)重于指的是物質(zhì)形態(tài)。即使單純指物質(zhì)形態(tài)， 物業(yè) 與 房地產(chǎn) 二詞確切說來也有所區(qū)別：其一，房地產(chǎn)一般用于泛指一個(gè)國家、地區(qū)或城市所有的房產(chǎn)與地產(chǎn)，物業(yè)則一般用于指某宗具體的房屋建筑及其相關(guān)設(shè)施設(shè)備與場地；其二，房地產(chǎn)往往是指生產(chǎn)、流通、消費(fèi)整個(gè)過程的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而物業(yè)主要是指已建成投入使用進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)域的房地產(chǎn)產(chǎn)品。
（二）物業(yè)的性質(zhì)
作為一種特定的房地產(chǎn)，物業(yè)自然秉承了房地產(chǎn)的基本特性，與一般商品有著本質(zhì)的區(qū)別，其主要特性有：
1.物業(yè)的二元性
物業(yè)的二元性是指物業(yè)有土地和建筑物兩大構(gòu)成部分，兼有土地與建筑物兩方面的物質(zhì)內(nèi)容，這是其常態(tài)表現(xiàn)。但這并不排斥單純的土地或建筑物也可稱之為物業(yè)。物業(yè)的二元性一般是其它商品不具備的。
2．位置固定性（不可移動(dòng)性、地區(qū)性）
由于土地具有位置固定性，建筑物固著在土地上，所以物業(yè)具有位置固定性。物業(yè)的位置固定性主要是指其空間位置的不可移動(dòng)。這一特性也派生了物業(yè)的地區(qū)性、個(gè)別性和有限性。因?yàn)榭臻g位置不可替代，所以沒有兩宗完全相同的物業(yè)（縱使兩棟建筑物由同一建造單位，以相同的建筑設(shè)計(jì)、材料和標(biāo)準(zhǔn)建造，在同樣布局安排、大小的院落，外觀看上去一模一樣，也因?yàn)榫唧w坐落位置不同，周圍景觀不同，兩宗物業(yè)實(shí)質(zhì)上還是不同的）。這一特性，也使得物業(yè)的使用、交易受到嚴(yán)格的限制，難以用一般等價(jià)物替代。
3．形式上的多樣性
由于物業(yè)的建造不同、位置不同、功能不同、環(huán)境條件不同等，形成了物業(yè)形式上的多樣性，即每宗物業(yè)在區(qū)位、類別、品種、規(guī)格、結(jié)構(gòu)、式樣、品質(zhì)及權(quán)能等方面都有區(qū)別于它宗物業(yè)的地方。這一點(diǎn)也決定了物業(yè)價(jià)值和價(jià)格確定的復(fù)雜性，導(dǎo)致物業(yè)估價(jià)作為一種專業(yè)知識(shí)和技能成為物業(yè)市場的必需。
4．使用上的長期性
物業(yè)使用壽命的長期性有兩層含義，其一是物業(yè)構(gòu)成要素之一的土地一般意義而言具有不可毀滅性（其標(biāo)示的空間地理位置是永存的）；其二是地上建筑物的自然壽命短則十幾、幾十年，長則數(shù)百年，經(jīng)久耐用。需強(qiáng)調(diào)的是，物業(yè)自然壽命的長期性可能受到法律、政策的制約。如在我國大陸，城鎮(zhèn)土地一次性出讓的使用期最長不能超過70年，這就意味著對(duì)某個(gè)具體的使用者來說，物業(yè)的使用期是有限的。物業(yè)使用的長期性決定了物業(yè)交易形式的多樣性（出售、出租、信托等），出租與出售一樣，成為物業(yè)商品交易的一種主要形式。
5．價(jià)格高位性
由于土地資源稀缺，房屋建筑規(guī)模大、配套多、建造周期長，使得物業(yè)開發(fā)建設(shè)投資巨大，加之物業(yè)的用途廣泛、使用期長，決定了物業(yè)價(jià)值高昂，非一般商品能比。需要說明的是，由于使用期限、權(quán)項(xiàng)的限制，對(duì)一個(gè)具體的物業(yè)擁有、使用者而言，在某一時(shí)期內(nèi)物業(yè)的價(jià)值可能不高。
6．保值、增值性
物業(yè)的保值、增值性指的是投資或擁有物業(yè)能克服通貨膨脹或擁有其他物品因?yàn)闀r(shí)間原因所致老化貶值的影響。具體地說，就是投資擁有一宗物業(yè)一定時(shí)間后，變賣該宗物業(yè)所抽回的資金完全能購買到或多于當(dāng)初投資金額可以購買到的同等實(shí)物或服務(wù)水準(zhǔn)。
物業(yè)的保值、增值性主要源于其組成要素之一的土地是相對(duì)稀缺的天然資源，隨著社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展、人口的增加、產(chǎn)業(yè)的興旺、人們生活水平的提高，對(duì)其需求日益增加，必然引起增值。而作為其另一組成部分的房屋建筑，因?yàn)槭侨斯ぎa(chǎn)品，隨著時(shí)間的推移、科技的進(jìn)步和人們觀念的改變反而可能是貶值的。需要指出的是，物業(yè)的保值、增值作用是有條件的（政局穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)促使需求增加）。同時(shí)，因?yàn)槲覈箨憣?shí)行的是土地有償有限期使用制度，對(duì)某一具體的土地使用者而言，土地會(huì)因?yàn)榕R近使用截止日而逐漸減值。
另外，由于物業(yè)不可移動(dòng)、價(jià)值量大、與生產(chǎn)、生活密切相關(guān)等，還使得其有易受政策限制，擁有、使用、交易與法律活動(dòng)密切相關(guān)，等迥異于其它物品的一些特性。
二、物業(yè)管理
(一) 物業(yè)管理的概念
直接意義上的物業(yè)管理就是保持房屋的完好，保證其配套的設(shè)施設(shè)備能正常使用和相關(guān)土地的使用有序。延伸開來除了指對(duì)房屋建筑及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的管理維護(hù)，還包括對(duì)物業(yè)環(huán)境（物業(yè)區(qū)域內(nèi)安全、清潔衛(wèi)生、庭園綠化、車輛停放等）進(jìn)行統(tǒng)一的整治、養(yǎng)護(hù)、管理。
站在更大范圍來看，物業(yè)管理有廣義與狹義之分，廣義的物業(yè)管理既包括政府部門的行政管理和行業(yè)管理，又包括企業(yè)化專業(yè)化的管理，也包括個(gè)人的、分散的、自發(fā)性的房屋管理，并且涉及物業(yè)生產(chǎn)、交換、分配、消費(fèi)的各個(gè)環(huán)節(jié)，狹義的物業(yè)管理僅指企業(yè)主要針對(duì)物業(yè)的消費(fèi)環(huán)節(jié)對(duì)物業(yè)所做的維修、養(yǎng)護(hù)、管理。現(xiàn)在國家立法規(guī)范、政府倡導(dǎo)、傳媒經(jīng)常報(bào)道的實(shí)際上是一種狹義上的物業(yè)管理，是借鑒香港等地經(jīng)驗(yàn)，適合于市場經(jīng)濟(jì)體制和現(xiàn)代物業(yè)產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)及新時(shí)期房地產(chǎn)生產(chǎn)、消費(fèi)需求的一種新型的房屋管理模式。國務(wù)院2003年9月1日頒發(fā)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條對(duì)這種狹義的物業(yè)管理作了清晰的界定，該條規(guī)定：本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。簡要的說，這是一種合約式、企業(yè)化、專業(yè)化、社會(huì)化的管理。其管理的對(duì)象是物業(yè)，服務(wù)的對(duì)象是人。
