隨著社會的不斷進步，經濟發展與環境保護之間的矛盾越發突出，產品綠色革命已成為國際潮流，而綠色住宅已經成為當今住宅業發展的趨勢。主要體現在建筑的規劃、設計、施工、運行、維護和拆除或再使用的全壽命過程中，考慮保護資源和生態環境，減少污染，以實現社會總體
隨著社會的不斷進步，經濟發展與環境保護之間的矛盾越發突出，產品綠色革命已成為國際潮流，而綠色住宅已經成為當今住宅業發展的趨勢。主要體現在建筑的規劃、設計、施工、運行、維護和拆除或再使用的全壽命過程中，考慮保護資源和生態環境，減少污染，以實現社會總體效益的最大化。推行綠色物業管理也就成為當前住宅業發展的一種必然結果。倡導綠色物業管理概念，正是基于綠色住宅的興建和業主對于綠色消費的需求。它的提出不但反映了人們對于居住環境的要求，同時物業管理也逐步由單向管理型向社會經濟環境等綜合管理效益型轉變，物業管理模式也正朝著綠色物業管理發展。
一、住宅建筑與環境
隨著城市化水平的提高以及房地產業的興起，大量物業的竣工對資源消耗和生態環境產生負面影響。建筑占據大量土地資源和自然空間，傳統建筑產業粗放、污染的生產工藝影響了自然水文狀態和空氣質量，并產生大量的廢棄物，目前我國建材生產、建筑活動造成的污染約占全部污染的３４％，對環境產生重大的負面影響。
當前，全社會的環保意識不斷增強，營造綠色物業、健康住宅，為子孫后代承擔義務，正成為越來越多的開發商、建筑師追求的目標。人們不但注重單體建筑的質量，也關注物業小區的環境；不但注重結構安全，也關注室內空氣質量；不但注重材料的堅固耐久和價格低廉，也關注材料消耗對環境和能源的影響。目前的房地產市場上， 綠色 概念已成為新賣點。環保型、生態型的綠色住宅或綠色住宅區的概念頻頻推出。綠色景觀、綠色裝修、綠色電梯等新概念疊出，開發商和消費者對綠色物業的關注與追求，折射出新的物業消費需求趨勢，體現了進入21世紀房地產市場發展對物業消費的 優化 要求。2001年南京白下區在全區率先推行 綠色物業管理 。該區把全區70多個物管小區劃分為五個片區，從環境、服務、文化三個方面提出了管理目標，并經常組織現場觀摩學習。
二、綠色物業內涵的界定
與傳統物業相比,在房地產開發中的綠色物業一般應該具有如下內涵：
綠色 首先是一個人文的概念。對綠色的追求反映出物業消費由追求數量到關注質量的消費水平的階段性提升,體現的是一種文化品位和道德素養,是一種健康的物業消費觀念,是拋開急功近利的浮躁后的寧靜,是人類因漠視自然而受到懲罰后感悟到的親近自然的需求,體現出人對自然的尊重。在 以人為本 的前提下,追求人與自然的和諧共生。通過綠色觀念營造出既與自然融合又屬于自己的一方居住空間。
其次, 綠色 的內涵不是僅指顏色和外在景觀,也不是簡單意義上的反璞歸真和崇尚原生態,房地產的開發和消費都不能為綠色而綠色,靠山近樹臨水并不是綠色物業的全部含義。綠色物業是應用現代的科技手段和先進的文化理念為居住者提供的符合人性的健康居住環境,綠色的表現形式可以多種多樣,其核心體現的是人與自然的關系,也不能用物業價格的高低來簡單衡量。
最后,綠色物業是一個多項指標的組合體,而且有較高的科技含量。在面對不同的消費群體和市場定位時,其技術含量應該有所區別。綠色物業的開發建設必然伴隨著現代科技的應用,包括節約用地、合理規劃平面和空間、節水、節能和使用可再生能源、注重生態環境、遠離污染、延長建筑壽命、具有良好的抗災能力等多項指標,在經濟、技術、自然等多方面符合社會的可持續發展的要求。
三、綠色物業的衡量標準和基本要求
(一)綠色物業的衡量標準綠色物業在建筑設計時,要吸收建筑學、生態學、生物學等多方面的科技成果,在設計上考慮多重物質因素和精神因素設計而成,使物質資源在物業使用過程中能夠有序的循環轉換,并與自然和生態相平衡,獲得一個高效、低耗、無廢物、無污染、舒適自然、便利生活;在價格性能比方面均好的居住空間。其基本的衡量標準是：1 在生理生態方面有廣泛的開敞性；2 采用的是無害、無污、可以自然降解的環保型建筑材料;3 按生態經濟開放式閉、合循環的原理作無廢無污的生態工程沒計；4 有合理的立體綠化,能有利于保護、穩定周邊地域的生態；5 利用了清潔能源,能降解住宅運轉的能耗,提高自養水平；6 富有生態文化及藝術內涵。
(二)綠色物業除須具備傳統物業遮風避雨、通風采光等基本功能外,還要具備協調環境、保護生態的特殊功能。因此,綠色物業的建造應遵循生態學原理,體現可持續發展的原則,在規劃設計、營建方式、選材用料方面按區別于傳統物業的特定要求進行。根據建設部住宅產業化促進中心正在研究制定的有關綠色生態住宅小區的技術導則,綠色住宅大致應滿足如下一些要求(見表1)
四、綠色物業管理
體現人本思想，推行人性化管理 綠色物業管理 的特征之一是：尊重人，因此要大力推行 人性化管理 。我們在長期的物業管理實踐中，一貫強調 以人為本 和 業主至上 的指導思想。采用多種綠色方式營造一個生態住宅與自然景觀、社會文化相融合的環境。因此，我們首先要關心業主和住戶不同層次的需求，維護他們的切身利益；還要把員工看成是企業興旺之本，關心他們的工作、生活、學習和進步，選賢任能，唯才是舉。其次，在小區環境的維護和建設中，融入人文思想和人性因素，一切圍繞人來做文章。再次，把業主和住戶都看成是一個大家庭的成員，把 家庭式的關懷 送到家家戶戶。第四，塑造具有現代文明特征的社區精神，在人與人之間，在管理與服務之間，在小區的每一個角落，營造個人心情舒暢、鄰里和睦相處、社區情舒暢，鄰里和睦相處，社區生活活潑的氛圍，確保小區長治久安、業主安居樂業。
提供尊重人的 零干擾服務 ，其具體內容體現在：尊重業主的隱私權和最大程度上方便業主，實施 零干擾服務 。首先對業主的需求做深入細致、全面系統的調查，提供即時服務，即成立一支招之即來、來之能干、干之則好的應急服務隊和一支24小時快速維修隊，保證業主隨叫隨到，及時為業主提供服務和幫助。而當業主沒有服務要求時，我們就要實行 隱性管理 ，盡量不干擾業主的生活自由。這二者的結合則為 零干擾 服務。例如物業管理公司只在固定執勤崗位安排穿著職業制服的安全管理員值勤，而其他保安員一律身著統一便服在小區巡視。再如，不在業主和住戶上下班人流高峰期間安排保潔工作，盡量把清潔工作安排在人流稀少時進行。提供全方位的特色服務，滿足不同層次的需求物業管理公司為滿足不同業主的需要，應盡量提供多樣化的特約服務，如家政服務的 貼心管家 、照顧兒童的 四點半學校 等。我們將根據業主、住戶的文化素質、職業特征、發展目標、風俗習慣、個人愛好、年齡層次、家庭結構和消費需求等特點，細分用戶、細分愛好、細分項目，提供全方位、多層次、個性化的特色服務，在滿足群體需求、一般需求的同時，盡可能滿足業主的個體需求和特殊需求。
