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物業經理必讀之三十六計
發布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網瀏覽量:961 ℃

三十六計:實在經營不下去了也沒關系,我們可以去接新的小區,反正這個小區前期開辦費我們也用得差不多了,留下一個爛攤子誰愛收拾誰收拾吧。

第1計瞞天過海

作為物業管理人員,對業主說實話沒錯兒,但什么實話都說就大錯特錯了。

第2計圍魏救趙

不交暖氣費可以適當地停他水,不交物業費可以有節制地停他電。法規不允許?當然不允許!但你不會不說是欠費停電嗎?就說是設備故障,反正他錢不交來設備就老有故障。

第3計借刀殺人

業主不交停車費我們當然不能指使保安砸人家車,但我們不砸并不說明所有人都不會砸。

第4計以逸待勞

這一批樓建得實在是差勁兒,一下雨就有人投訴北邊兒窗戶漏。漏怎么辦?要修也得等天晴了,不然抹上的玻璃膠干不了還是會漏,到時候業主不光投訴窗戶問題,還會投訴你們把人家地板踩臟了。不過等天晴了業主們倒很少會有人再張羅維修的事兒了,所以業主報修不要著急,拖一拖、等一等,效果比你十萬火急地趕過去還好!

第5計趁火打劫

業主向開發商、建筑公司投訴房屋質量不好對我們來說不是壞事,我們也應該積極呼吁:“鬧事的業主只是一小部分,而房屋的質量問題是普遍存在的。要平息眾怒就要追加對本小區的投入。鑒于你們忙于新的項目抽不出時間,干脆你們直接把錢打到我們物業公司,我們負責組織施工,對廣大業主也好有個交待。”當然,錢到了我們賬上想怎么花就是我們說了算了。

第6計聲東擊西

我們要經常與業主溝通:“您對我們的工作有什么意見?您覺得我們還應該在哪方面改進?”業主如果有意見,我們一方面表示虛心接受,另一方面也要向業主大吐苦水,說一說工作難度,求得業主的理解和支持。如果業主提不出什么意見,那好,就快把物業費交了吧!

第7計無中生有

業主反映小區里有拾破爛的出沒。這有什么,我們收著拾破爛的管理費呢!當然這事兒不能跟業主講,那么可以告訴業主:咱們這個小區是商品房,拿著銀子來買房的都是上帝,售樓小姐缺乏對業主素質的把關,所以有個別收破爛發財的也成為咱們這兒的業主了,積習難改,人家不偷不搶,在自己家院子里拾點兒廢品我們怎么干涉?

第8計暗度陳倉

你說這些業主操心自己家的事情不就得了,連我們這些老總、副總到哪兒度假了也都那么關心,一開口就說我們是花他們錢腐敗去了。我們出去旅游是誰說出去的?下次再有這樣的情況你們一律統一口徑,就說我們到先進小區考察,學習人家的先進經驗去了!

第9計隔岸觀火

業主家房漏了?先查查他物業費交齊了沒有,如果沒有,你可以先答應他馬上就去解決,半小時后等他再催的時候告訴他還有幾戶報修,我們得先給交過費的業主服務,有耐心就讓他等吧!

第10計笑里藏刀

看見欠費的業主我們老遠就得上前跟人家打招呼,可以夸他的孩子,夸他家的狗,再不就夸他的衣服精神,總之要把他夸得心花怒放,恨不得拿你當知己。在這個時候就可以提醒他該交物業費了。

第11計李代桃僵

保安隊伍混亂、管理不善,為平民憤當然不能讓保安部長承擔責任,因為該部長是總經理的司機兼任的。那撤誰呢?干脆把掛名主管保安部還不到一星期的副總給撤了,該副總牛哄哄的早就瞅他不順眼了,正愁沒理由辦他呢。

第12計順手牽羊

光撤那個副總是不夠的,連跟他有關系的黨羽親信也一同拿掉。

三十六計:實在經營不下去了也沒關系,我們可以去接新的小區,反正這個小區前期開辦費我們也用得差不多了,留下一個爛攤子誰愛收拾誰收拾吧。

第13計打草驚蛇

周三安全檢查,趕緊貼通知出去!那些在地下室用電爐子、用煤氣罐的租戶看見通知就會在你檢查之前把安全隱患收拾起來,等我們檢查的時候天下太平,這不挺好嗎?千萬不要搞突然襲擊,真到時候發現一大堆問題你怎么辦?把人家轟出去?人家是租戶,租戶交費比業主還積極,不能全得罪光了嘛。

第14計借尸還魂

業主說咱們是“草臺班子”,什么叫草臺班子?咱們公司這些老總、副總、部門經理以前都是國家大企業的領導干部,如果沒有我們,企業怎么能破產;如果企業不破產,那企業所在的這片土地怎么能賣給開發商;如果這塊地不賣給開發商,那么這個小區從哪兒來?我們就是這么一路走來,把一個企業變成居民區,因為我們對開發商的杰出貢獻,我們也從企業領導變身為物業公司的領導,這有什么不對的?

第15計調虎離山

業主代表找到總經理室反映問題,好像來者不善。客服部經理應該馬上出面,把這些人請到會議室,對,就是會議室,會議室離樓梯口遠,總經理可以悄悄地撤離。總之不能讓他們把老總堵屋里,別人干了讓業主反感的事情可以說是領導的意思,老總往哪兒推呀!

第16計欲擒故縱

領導都要抓權,誰也不例外,但你不能一開始就顯出對某項工作的渴望,你得先推薦在這項業務上比較差的主兒去抓這項工作,等他把事兒都干砸了,你再出來力挽狂瀾,這就能顯出你的工作能力了。

第17計拋磚引玉

小區草坪上死了幾棵樹,要補種又得投資。隨便種上一棵,告訴大伙兒是小區業主自己種的,其他業主就會心理不平衡:在公共區域種自己家的樹,有這樣的便宜為什么不占呢?不用咱們張羅,業主們自己就會悄悄地把樹補種上,而且澆水施肥都不用咱們操心,說不定哪天咱們小區就桃李滿園了

第18計擒賊擒王

揀一個對我們意見最大的、嚷嚷得最兇的、拖欠費最久的治他一下,他把欠費補齊了,別人還會不交嗎?

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