為進一步規范廣大業主在物業管理與服務活動中的行為，維護全體業主和使用人的合法權益，維護公共環境和秩序，保障物業的安全與合理使用，本市有關部門按照《物權法》和國務院《物業管理條例》并結合本市實際，對原《業主公約》進行了修訂，于昨日推出《臨時管理規約》和《管理規約》示范文本。
新修訂的《臨時管理規約》和《管理規約》示范文本對處理相鄰關系、物業的安全使用、裝飾裝修、改變房屋用途以及業主的共同利益、違反《管理規約》應承擔的責任等事項都依法作出約定。
據市國土房管局相關負責同志介紹，《臨時管理規約》和《管理規約》的區別主要體現在物業管理的不同階段。在前期物業管理階段，即業主大會成立前，小區的《管理規約》叫《臨時管理規約》。按照《天津市物業管理條例》規定，購房人在購買新建商品房時，需要對開發建設單位提供的《前期物業服務合同》和《臨時管理規約》進行書面確認，購房人(業主)在簽訂了確認書后，應受其約束。在組建業主大會時，需要對《臨時管理規約》進行修訂，修訂后稱為《管理規約》。
對一個物業管理項目來說，無論是《臨時管理規約》還是《管理規約》都應對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主享有的權利和履行的義務以及違反《管理規約》應當承擔的責任等事項，依法作出約定。因此《臨時管理規約》、《管理規約》如同小區的公共契約，對全體業主(物業使用人)具有約束力。每個業主和物業使用人均需自覺遵守。
《臨時管理規約》和《管理規約》主要包括十方面內容：(一)明確了業主的權利和義務。為對接《物權法》，同時也為解決實際問題，《管理規約》特別強調，業主、物業使用人按照相關法律、法規的規定在物業管理服務活動中，享有相應的權利，履行相應的義務，不得以放棄權利而不履行義務。(二)鄰里相處遵守的原則。《管理規約》明確規定了業主、物業使用人使用物業應當遵守法律、法規和規章的規定，在供水、排水、通風、采光、通行、維修、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面，按照有利于物業安全使用、外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，處理相鄰關系。(三)房屋使用用途不得隨意改變。《管理規約》明確規定了業主和物業使用人應當按照設計用途使用房屋，不得違反法律、法規以及本《管理規約》的規定改變房屋使用用途。業主確需改變房屋設計用途的，除遵守法律、法規外，應當經有利害關系的業主書面同意后，報有關行政主管部門批準，并將有關部門審批的資料報送物業服務企業留存。(四)使用物業要守規，做到既合理又合法。業主或物業使用人不得隨意拆改房屋結構，損壞和改變房屋外貌；不得擅自在外墻安裝護欄、空調、遮陽罩、招牌或者其他伸出物、懸掛物等；不得占用共用部位和消防通道，損壞共用的設施、設備等。當物業的專有部分出現影響他人正常使用的情況時，業主、物業使用人應當及時維修，消除隱患。同時還規定物業服務企業對物業共用部位、共用設施設備進行維修、養護時，相關業主和使用人必須給予配合。當物業出現危及安全、影響觀瞻時，業主、物業使用人或者物業服務企業應當及時維修，所需費用由相關責任人承擔。(五)裝飾裝修房屋辦理相關手續。業主或者物業使用人在裝飾裝修房屋時，應與物業服務企業辦理相關手續，簽訂裝飾裝修管理服務協議，遵守裝飾裝修的有關規定。施工期間應當采取有效措施，減少或避免施工過程中對相鄰業主或物業使用人日常生活造成的影響，超出規定的裝修時間，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產生噪聲嚴重的施工。(六)規范業主行為，遵守小區規定。《管理規約》規定，業主和物業使用人要文明飼養寵物、文明祭奠、定時定點燃放鞭炮、主動維護小區的環境衛生。停放車輛應當遵守物業管理區域內的相關規定，不得占用消防通道、道路及碾壓綠地。(七)提高業主素質、愛我美麗家園。在物業小區內，業主和物業使用人應當杜絕下列行為的發生：1、隨意堆放雜物、高空拋物；2、私自侵占、毀壞綠地、改變綠地原有規劃設計；3、隨地吐痰、丟棄煙頭、紙屑和垃圾；4、亂設攤點，亂懸掛、張貼、涂寫、刻畫；5、聚眾喧鬧、噪音擾民等危害公共利益或者其他不道德行為。(八)物業出讓前，需結清相關物業管理服務費。按照《天津市物業管理條例》規定，業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。物業服務費用是物業服務活動正常開展的基礎，涉及全體業主的共同利益，業主應當積極督促欠費業主履行交納物業管理服務費的義務。業主在出讓物業前應結清物業管理服務費等相關費用。(九)強化了業主的共同利益。《管理規約》約定，業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。任何業主不得拖欠、延期交納物業服務費。業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納。同時，業主委員會負責監督《管理規約》的實施。當物業項目出現違反《管理規約》的行為時，業主大會和業主委員會有權依照法律、法規和《管理規約》，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。(十)對業主的違約行為進行了約定。1、業主和物業使用人因物業管理相關事宜發生爭議時可以自行協調解決；不能自行協商解決的，可以向區縣物業管理行政主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府申請調解；也可以向人民法院提起訴訟。2、違反《管理規約》或者有關法律法規造成其他業主人身傷害、財產損失的，相關業主應負賠償責任。3、物業使用人違反《管理規約》的，責任人承擔連帶責任。
