隨著社會經濟的快速發展，20世紀90年代開始，物業管理在我國逐漸得以興起，物業管理機制在對建成物業的管理和對業主的服務上，發揮了傳統房屋管理體制沒有的作用，基本上得到了全社會的認可。一般認為，從表面上看物業管理是對物業的使用管理，因此，物業管理只要在物業交付使用時介入即可。然而，隨著房地產業和物業管理的深入發展，物業管理總是在物業建成之后介入的狀況已經不能適應物業管理發展的需要。 隨著房地產業的日漸成熟、競爭日益激烈，越來越多的房地產開發商把物業管理作為促銷的一大賣點。良好的物業管理，不僅能符合客戶入住前的期望和入住后的需求，而且也能為房地產開發商和物業管理公司帶來良好的經濟效益。但目前我國物業管理尚處于初級階段，物業管理前期介入還僅處于探索發展階段，本文即物業管理前期介入及其對房地產開發項目的影響進行探索性的分析，期望能為物業管理前期介入的規范發展提供參考。
一、物業管理前期介入的基本內涵及意義
?。ㄒ唬┪飿I管理前期介入的基本內涵
物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動，它是一種對物業全過程的管理，其首要環節即是物業前期管理的介入。所謂物業管理前期介入，是指物業尚未建成和實施前期物業管理服務之前，物業管理企業便接受開發商的委托，早期介入項目的開發建設，參與項目的可行性研究和規劃、設計、施工、安裝、調試、驗收、交房等階段工作的一種物業管理服務活動。在前期介入過程中，物業管理企業憑借物業管理經驗及其資源，從維護開發商與未來業主利益的立場出發，為開發商在物業各個生產環節提出從規劃設計、功能設置、施工建造、安裝調試、建筑質量、監理驗收到前期物業管理等方面的意見與建議，供其參考，使物業的開發建設在滿足物業規劃設計要求的同時努力做到盡善盡美，以減少未來業主對物業功能與質量的不滿，并為以后物業的使用和管理打下良好的基礎。
?。ǘ┪飿I管理前期介入的意義
具有一定資質條件的物業管理專業企業介入物業開發建設項目（即房地產開發項目），這將對物業建設質量的提高，保證入住業主生活質量和物業管理質量，建立和諧社會具有深遠的現實意義。
首先，前期介入有利于從整體上提高我國的物業建設和物業管理質量，進一步實現物業建設、使用維護的全程物業管理服務。過去，物業管理出現在物業交付使用后，基本上是修修補補；如果物業存在功能與質量等先天不足，物管企業難有回天之術。物業管理提前介入，在物業規劃、設計與建造階段，從物業管理的角度，及時發現物業使用功能與質量上的問題，及時進行調整，使產品設計、生產與使用全過程都有了更多的保障，促進了物業建設質量的提高。
其次，前期介入為保證物業建成后的管理服務質量奠定了良好的基礎。當前，很多物業，特別是一些老舊物業的管理服務質量不能令人滿意，其關鍵因素不完全是物業管理企業的管理服務水平問題，更有其設計開發建設質量不符合物業管理要求方面的因素，進而影響了整個物業管理服務的質量。
二、物業管理前期介入對房地產開發項目的積極作用
多年的實踐告訴我們，實行物業管理的前期介入對房地產開發項目的直接作用與間接作用都是很大的，具有十分重要的積極影響，具體來講，主要有以下幾個方面。
（一）促進房地產開發項目的規劃合理、設計優化
規劃設計是房地產開發項目區能否形成完整、合理、舒適、便利等區域功能的先天決定因素。以往房地產開發在規劃中大多考慮了房屋和配套設施建造時的方便和成本的節約，而沒有從有利使用和管理的角度去把房屋建成后聯系起來統一規劃，產生建成后物業使用與管理上的各種矛盾與欠缺，并造成整體布局上的缺陷。物業管理的提前介入能及時帶來管理人和使用人長期相伴所積累的信息，對在規劃設計中可能存在的不足和遺漏在物業規劃設計時或物業建設前提請發展商加以修正，使規劃設計更合理。
?。ǘp少房地產開發項目中的施工缺陷，提高建設質量
在房地產開發項目的建設中，質量問題總是給開發商和物業管理企業留下一個又一個的難題，例如房屋建筑內在的質量問題，施工建造中留下的安全隱患，設備安裝調試的欠缺等等。這些問題往往在項目竣工時不易察覺，加上驗收疏忽遺留下的，必然造成后期物業管理的力不從心，使這些缺陷長期陪伴住戶，影響其正常生活。要改變這一狀況，把一些以往長期難以得到解決的問題盡可能在物業施工過程中降低到最小范圍內，就必須進行物業管理的前期介入。因為，物業管理企業在物業管理和使用方面擁有優勢，對所管物業可能發生的各種問題或通病都有較深入細致的了解；而且物業管理企業派專業人員入住施工現場，從業主的角度監督施工，從物業管理角度提出整改建議，確保工程質量，降低維修費用。
?。ㄈ┯欣诜康禺a開發項目的竣工驗收和接管驗收
房地產開發商、設計單位在物業配套設備的選購、施工中往往會忽略物業公司接管后細微全面的需要，給物業建成后的使用維護帶來諸多不便。物業管理的前期介入，使物業管理公司可以根據物業管理的技術規范要求，對接管的物業從使用功能上嚴格把關，監督并促使改進發現的問題，而且所發現的問題都在施工安裝方尚未退場之前即已解決，既節省了費用，也大大縮短了物業開發、經營和使用之間的過渡期。因而，物業管理企業參與驗收把關可以提高工作的質量，縮短驗收工作的時間，對驗收中發現需整改之處，也容易交涉和協調。
?。ㄋ模┯欣诜康禺a開發項目的銷售
物業管理前期介入時，物業管理人員就針對項目立項、規劃設計、施工監理等代表住戶提出了住戶的想法，保證了房地產項目開發的營銷導向，保證了開發的效果。同時，由于前期介入了規劃設計到施工的全過程，能較全面了解物業的整體情況，便于制定全套合理的管理制度，從而做到科學地、細致地管理好物業，為住戶提供安全、及時、周到的服務，讓住戶真真切切地感受到從環境、設計到物業管理全方位一流水平的名牌產品的實惠。從而可以樹立起了房地產開發企業的品牌形象。另外，物業管理的前期介入，還能讓消費者真切地感受到房地產開發商對物業管理的重視，使買房人在買房決策上加上一個砝碼，從而贏得更多的買主，極大地促進房地產的銷售。可見，物業管理的前期介入能充分體現房地產開發企業的服務營銷理念，讓消費者放心買房、放心住房，推動我國房地產開發項目的銷售。
