住宅區(qū)的物業(yè)管理權(quán)由業(yè)主通過業(yè)主大會及物業(yè)管理委員會行使而得以實現(xiàn)。
所謂業(yè)主，一般指住宅區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人，或商業(yè)大廈、工業(yè)區(qū)等物業(yè)的所有權(quán)人。業(yè)主大會由本住宅區(qū)或物業(yè)的業(yè)主組成。住宅區(qū)交付使用且入住率達(dá)到50%以上時，區(qū)房地產(chǎn)管理部門應(yīng)會同開發(fā)建設(shè)單位及時召集第一次業(yè)主大會。業(yè)主可委托代理人出席業(yè)主大會，不滿18周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。
業(yè)主大會有如下職權(quán)：①選舉、罷免物業(yè)管理委員會的組成人員;②監(jiān)督管委會的工作; ③聽取和審查管委會的工作報告;④決定住宅區(qū)(或其他物業(yè))內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項;⑤修改業(yè)主公約;⑥改變和撤銷管委會不適當(dāng)?shù)臎Q定;⑦批準(zhǔn)管委會章程。
物業(yè)管理權(quán)行使糾紛概述
對小區(qū)物業(yè)的維修保養(yǎng)以及對物業(yè)利用秩序的維護(hù)管理，是物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理、提供服務(wù)的重要內(nèi)容。一方面，物業(yè)公司在履行上述物業(yè)管理職能時應(yīng)避免妨礙業(yè)主對權(quán)利的行使;另一方面，當(dāng)履行管理職能、行使管理職權(quán)與保障業(yè)主權(quán)利不受侵犯之間發(fā)生沖突時，應(yīng)區(qū)分物業(yè)公司行使物業(yè)管理權(quán)是否適當(dāng)分別作出處理。
物業(yè)公司在經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主委員會授權(quán)或同意后對小區(qū)物業(yè)進(jìn)行必要的維修保養(yǎng)的過程中，盡全力仍無法避免對個別或部分業(yè)主的權(quán)利形成一定妨礙的，此時少數(shù)受影響的業(yè)主負(fù)有給予配合、提供方便的義務(wù)，應(yīng)容忍物業(yè)公司在行使物業(yè)管理職權(quán)時給自己帶來的不便。如果少數(shù)業(yè)主因履行上述配合和方便義務(wù)而遭受損害的，其他受益的業(yè)主應(yīng)對該損害給予合理的補償，物業(yè)公司因其合理適度行使管理職權(quán)而無需承擔(dān)責(zé)任。
必須明確的是，物業(yè)公司作為業(yè)主聘用的專業(yè)性服務(wù)公司，不享有任何凌駕于業(yè)主之上的權(quán)力，更沒有執(zhí)法權(quán)。因此，如果發(fā)現(xiàn)業(yè)主違反住宅公約裝修房屋，諸如違規(guī)裝配防盜網(wǎng)、拆毀承重墻、改變房屋功能布局、擅自移動空調(diào)機位等等，物業(yè)公司應(yīng)以發(fā)出限期整改通知書、會同有關(guān)組織進(jìn)行協(xié)調(diào)談話、報告有關(guān)行政主管部門以及引導(dǎo)相鄰業(yè)主提起訴訟等方式履行其管理職責(zé)，而不得直接采取拆除、斷水?dāng)嚯?、禁止通行等方式行使其管理職能。否則，物業(yè)公司將承擔(dān)相應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任。至于業(yè)主違規(guī)裝修應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，應(yīng)由有關(guān)行政機關(guān)或人民法院依法作出處理。
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