經(jīng)過(guò)數(shù)年醞釀、幾經(jīng)易稿的《北京市物業(yè)管理辦法》在人們的千呼萬(wàn)喚中終于“浮出水面”，自今年10月1日施行。6月28日，北京市住建委公布《北京市物業(yè)管理行業(yè)專家管理辦法》，規(guī)定北京將建立物業(yè)管理行業(yè)專家制度，參與物業(yè)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)、物業(yè)交接等評(píng)估，并于8月1日起正式實(shí)施。(8月1日新華網(wǎng)）
不少業(yè)主都有這樣的經(jīng)歷：購(gòu)買新房后，物業(yè)費(fèi)交多交少，全由開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司說(shuō)了算，合同上說(shuō)交多少就是多少，沒(méi)有絲毫商量的余地；房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，公共設(shè)施被擠占，停車混亂，環(huán)境秩序差，物業(yè)保安打人，地下室出租擾民……常常是各執(zhí)一詞。每當(dāng)矛盾“升級(jí)”時(shí)，最常見(jiàn)的辦法就是找到政府主管部門或法院來(lái)“裁判”，但這個(gè)“裁判”并不專業(yè)，往往會(huì)出現(xiàn)“公說(shuō)公有理、婆說(shuō)理也強(qiáng)”的怪象。
事實(shí)上，還有一種“潛規(guī)則”不為大多數(shù)人所了解。過(guò)往一些開(kāi)發(fā)商在向物業(yè)企業(yè)交接物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，捎帶把一些遺留的質(zhì)量問(wèn)題也一并移交給了物業(yè)。一些物業(yè)企業(yè)為了生存，常常是被動(dòng)“接活”，忍氣吞聲地“兜著”。部分業(yè)主在裝修和入住的過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)這樣那樣的質(zhì)量問(wèn)題，按理說(shuō)應(yīng)由開(kāi)發(fā)商來(lái)解決，但開(kāi)發(fā)商卻推給物業(yè)。如此“踢”來(lái)“推”去，業(yè)主們只好把氣撒到物業(yè)身上。
現(xiàn)在好了，北京率先在全國(guó)物業(yè)管理中引入第三方監(jiān)理機(jī)構(gòu)。這意味著，北京市物業(yè)價(jià)格形成機(jī)制發(fā)生了徹底變革，困擾小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司的合理收費(fèi)問(wèn)題開(kāi)始有了較好的解決機(jī)制，小區(qū)的物業(yè)費(fèi)由開(kāi)發(fā)商確定后就基本“一成不變”的狀況將得到改變，而是由第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行詳細(xì)測(cè)算得出。業(yè)主、物業(yè)公司任何一方希望調(diào)整物業(yè)費(fèi)，或者雙方發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，可以請(qǐng)第三方監(jiān)理來(lái)“公斷”。
竊以為，北京新規(guī)將物業(yè)管理中極易發(fā)生摩擦的問(wèn)題交由第三方機(jī)構(gòu)來(lái)評(píng)估，具有強(qiáng)烈的標(biāo)本意義。此舉不僅僅是開(kāi)了全國(guó)同行業(yè)之先河，亦是物業(yè)行業(yè)走向成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不二選擇。按照《辦法》設(shè)計(jì)的路徑落到實(shí)處，由物業(yè)衍生的矛盾必將得到一定程度的緩和，未來(lái)的日子里，法院審理這類案件時(shí)，也會(huì)更加倚重第三方評(píng)估，而過(guò)往的“判官”——政府職能部門，則從前臺(tái)走向幕后，成為游戲規(guī)則的制定者和秩序維護(hù)者。
不過(guò)，新的管理辦法的出臺(tái)只是第一步。要使第三方評(píng)估在物業(yè)管理中叫好又叫座，須打好一系列“組合拳”。當(dāng)務(wù)之急，一是要及時(shí)出臺(tái)一些輔佐細(xì)則和示范文本，提高《辦法》的可操作性；二是要設(shè)置“防火墻”，堵住《辦法》中“誰(shuí)委托誰(shuí)付費(fèi)”的腐敗漏洞，確保第三方機(jī)構(gòu)不被開(kāi)發(fā)商或物業(yè)“收買”；三是要健全相關(guān)領(lǐng)域的調(diào)查審計(jì)及價(jià)格審定工作，對(duì)物業(yè)公司的公共收益進(jìn)行登記和審核，把屬于業(yè)主方面的利益公開(kāi)透明。
期待北京引進(jìn)第三方評(píng)估的物管創(chuàng)新之舉日臻完善，成為范本，推而廣之，讓那些符合規(guī)定的物業(yè)公司在公正、公平、公開(kāi)的環(huán)境下開(kāi)展業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)，高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)業(yè)主，更加充分保障業(yè)主的權(quán)利，在和諧互動(dòng)中實(shí)現(xiàn)“雙贏”。
