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（一）物業(yè)管理市場(chǎng)產(chǎn)生的原因

房地產(chǎn)商品本身的特殊性，使物業(yè)管理服務(wù)成為一種獨(dú)立的交換對(duì)象具備了可能性。房地產(chǎn)商品除只有供給的有限性、位置的固定性等一些特點(diǎn)之外，還有使用長(zhǎng)期性的特點(diǎn)。一宗房地產(chǎn)在交付使用之后，可能有幾十年乃至上百年的壽命，在此期間，房屋的折舊、破損以及功能的部分退化都是在所難免的。而房屋的使用一般都是在退出流通領(lǐng)域之后，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)不再對(duì)房屋的維護(hù)及管理負(fù)責(zé)。這樣，在物業(yè)長(zhǎng)久的壽命周期內(nèi)，為保證其正常的運(yùn)轉(zhuǎn)和使用，必然需要有物業(yè)維修、管理及其他服務(wù)。

建筑技術(shù)的進(jìn)步和城市化的發(fā)展，則是物業(yè)管理成為一種獨(dú)立交換對(duì)象的根本原因。建筑技術(shù)的進(jìn)步，使得具有多個(gè)使用單元和高層的樓宇大量出現(xiàn)，并且其附屬設(shè)備也更為復(fù)雜，出現(xiàn)了電梯、防災(zāi)、消防設(shè)備、氣溫調(diào)節(jié)設(shè)備、智能設(shè)施等一些復(fù)雜的設(shè)備與系統(tǒng)。多戶住宅樓宇的出現(xiàn)，使得房屋的產(chǎn)權(quán)多元化，然而房屋結(jié)構(gòu)及其水、電暖設(shè)備和管建系統(tǒng)則是一個(gè)密切相連、分工明確的整體系統(tǒng)。這樣，必然導(dǎo)致因房屋整體性要求統(tǒng)一管理與房屋產(chǎn)權(quán)多元化要求分散管理的矛盾，而該種矛盾不可能靠每個(gè)業(yè)主或使用人自身解決，而需要有物業(yè)管理人員和機(jī)構(gòu)提供專業(yè)的、系統(tǒng)的及整體性的管理與服務(wù)活動(dòng)。其次，由于城市化的發(fā)展，使得人口與各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)不斷集中于城市的有限環(huán)境和地域中。房屋也不斷地集中，這就使得物業(yè)管理的需求由零散逐步走向集中。由上述分析可見，技術(shù)進(jìn)步與城市化進(jìn)程的加快，使物業(yè)管理服務(wù)需求在一定地域上不斷集中，導(dǎo)致專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)獲得規(guī)模經(jīng)濟(jì)，從而也自然會(huì)形成以物業(yè)管理服務(wù)為交換對(duì)象的物業(yè)管理市場(chǎng)。

（二）物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展的原因

物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展，與社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們收入水平的提高密切相關(guān)。首先，人們收入水平的提高，使其對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求呈現(xiàn)出多元化的發(fā)展趨勢(shì)。一般來說，人類的需求分為三個(gè)層次，即生存需求、享受需求和發(fā)展需求。三者之間又呈現(xiàn)由低向高，逐漸進(jìn)化的發(fā)展趨勢(shì)。隨著人們收入水平的提高，人們居住的生存需求已逐漸得以滿足，從而進(jìn)一步追求享受需求和發(fā)展需求，對(duì)物業(yè)管理的需求也進(jìn)一步包括保安、清潔、環(huán)境綠化、社區(qū)文化等包括多種服務(wù)方式的全方位服務(wù)。

由于人們收入水平的提高，一些原來由自己提供的家務(wù)勞動(dòng)，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橥ㄟ^購買的方式獲得。如郵件收寄、食品訂購、教育子女等等。相應(yīng)的與其配套的服務(wù)也逐漸納入物業(yè)管理的業(yè)務(wù)范疇，從而促使物業(yè)管理行業(yè)不斷發(fā)展和壯大。

（三）我國物業(yè)管理市場(chǎng)產(chǎn)生與發(fā)展的原因

新中國成立后的長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，我國處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，房地產(chǎn)管理是一種行政性福利型的管理方式，公房（直管房）是由房管部門的房管處、所管理；單位房產(chǎn)（自管房）則由本單位行政部門管理。在此期間，未形成帶有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)特征的物業(yè)管理模式；不存在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下物業(yè)管理的市場(chǎng)。近年來，隨著我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立和發(fā)展，物業(yè)管理市場(chǎng)已并呈現(xiàn)強(qiáng)勁的發(fā)展趨勢(shì)，這主要是由以下的特殊因素決定的。

首先，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，需要物業(yè)管理市場(chǎng)的存在。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制建立的一個(gè)重要因素，就是要加快市場(chǎng)體系的建設(shè)，使市場(chǎng)在國家宏觀調(diào)控政策指導(dǎo)下，對(duì)資源配置起基礎(chǔ)性作用。目前，我國商品市場(chǎng)的發(fā)展較快，各級(jí)各類的商品市場(chǎng)正在逐步完善。相比之下，生產(chǎn)要素市場(chǎng)的發(fā)育卻較為滯后。例如，勞動(dòng)力市場(chǎng)還處于探索階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)雖已開放，但其進(jìn)一步發(fā)展卻受到諸多因素的限制。物業(yè)管理市場(chǎng)則是上述兩個(gè)市場(chǎng)的交叉，隨著它的建立，必然對(duì)這兩個(gè)市場(chǎng)起著完善和推動(dòng)作用。因此，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，需要物業(yè)管理市場(chǎng)的存在和發(fā)展。

其次，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制也不斷塑造出物業(yè)管理市場(chǎng)的行為主體。在向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)

軌過程中，我國已明確了以住房商品化為目標(biāo)的住房制度改革方向，原有的公房要以各種

形式出售給個(gè)人，新建住房也主要是以個(gè)人為銷售對(duì)象。這樣，原來在傳統(tǒng)房屋管理體制 下，由國家或單位負(fù)責(zé)已建房屋維修及管理的任務(wù)，必然要由市場(chǎng)上的新的行為主體來承 擔(dān)。因此，便形成了以購買住房的住戶為主的新的物業(yè)管理需求主體，和以物業(yè)管理公司 為主體的物業(yè)管理供給主體。