避免物業(yè)糾紛 須了解相關(guān)規(guī)定
來源： 北京娛樂信報 2008-12-11
買房須了解物業(yè)管理公司的情況，關(guān)系著入住后的生活質(zhì)量。雖然根據(jù)相關(guān)規(guī)定，業(yè)主成立業(yè)主委員會后，可以通過投票自行決定當(dāng)前物業(yè)公司的去留。但在買房時，還是要了解清楚小區(qū)未來的物業(yè)管理公司是哪一家，是否具備《北京市物業(yè)管理資質(zhì)合格證書》，以及物業(yè)管理業(yè)績、社會形象如何，做到心中有數(shù)。口頭承諾不可信為避免與物業(yè)管理公司產(chǎn)生糾紛，購房人不能局限于開發(fā)商的口頭承諾，否則一旦產(chǎn)生糾紛，購房者的權(quán)益將無法得到保護。購房者應(yīng)要求開發(fā)商出示“房屋使用、管理和維修公約”書面文件，這樣才能真正保護自己的利益。“房屋使用、管理和維修公約”是開發(fā)商、購房者和物業(yè)管理公司就房屋出售后物業(yè)管理責(zé)任和權(quán)力進行約定的契約性文件。開發(fā)商在賣房前，必須起草制定所售項目的“房屋使用、管理和維修公約”，為了保證公約的公平性，公約應(yīng)報北京市居住小區(qū)管理辦公室審核備案。購房者在買房時，要認真閱讀公約條款，并簽署同意遵守公約的承諾書。由于公約中已事先明示物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)等諸多內(nèi)容，對開發(fā)商、物業(yè)公司和購房者均具有約束力，可以避免今后物業(yè)管理糾紛的發(fā)生。公約既是保護購房者的法律文件，也是物業(yè)管理的依據(jù)。收費標(biāo)準(zhǔn)有規(guī)定根據(jù)有關(guān)規(guī)定，目前北京的物業(yè)根據(jù)不同社區(qū)類型制定了三種收費辦法：普通居住小區(qū)：《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理收費暫行辦法》規(guī)定了收費標(biāo)準(zhǔn)及與之相適用的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。其中需使用人（住戶個人）交費的包括裝修房屋垃圾外運費、保潔費、保安費、各項費用統(tǒng)收服務(wù)費、車輛存車費（自行車）、機動車存車費等六項；需產(chǎn)權(quán)人交費的項目為：管理費、小修費、中修費、綠化費、化糞池清掏費、小區(qū)公共設(shè)施維修費、電梯費、高壓水泵費、共用電視天線費等9個項目。高檔住宅：《北京市高檔住宅物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》規(guī)定，高檔住宅物業(yè)管理收費實行市場價，由業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司協(xié)商確定。在業(yè)主委員會成立以前，開發(fā)商應(yīng)在賣房時向購房者明示。經(jīng)濟適用房：《北京市經(jīng)濟適用住房物業(yè)管理收費辦法（試行）》規(guī)定。經(jīng)濟適用住房的物業(yè)管理收費多層住宅每月每平方米不超過0.52元，高層住宅每月每平方米在1.00元左右。物業(yè)公司三看要訣■一看服務(wù)內(nèi)容根據(jù)服務(wù)內(nèi)容不同，物業(yè)公司通常提供三種服務(wù)：一是公共性服務(wù)，如保潔、保安、綠化、房屋維修等服務(wù)；二是代辦性服務(wù)，如代收水電費等；三是特約性服務(wù)，如室內(nèi)維修等。購房者對物業(yè)公司所提供服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該詳細了解，如一天清潔幾次，是否有夜巡保安，遇到維修物業(yè)公司承諾多長時間到達現(xiàn)場等。■二看管理制度物業(yè)管理通常都是些生活瑣碎的事情，如房屋如何使用，如何進行維修，如何進行管理等，雖然這些小事看起來很簡單，但其實很容易產(chǎn)生糾紛。如物業(yè)公司規(guī)定：住戶封閉陽臺要統(tǒng)一顏色、外觀；小區(qū)里禁止出租車出入；全體住戶共同承擔(dān)樓房公共地方的維修；裝修時不得拆改某些設(shè)施；住戶不得在小區(qū)里遛狗；自行車不得上電梯等。這些規(guī)定，購房者能否接受，都應(yīng)成為購房時必須考慮的因素。■三看收費標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理糾紛中，物業(yè)收費占了主要方面。有些購房人總是認為所有的物業(yè)收費國家都是有標(biāo)準(zhǔn)的，其實不然，有些物業(yè)管理收費實行的是市場價，如特約性服務(wù)費用、高檔住宅物業(yè)費用等。隨著我國市場經(jīng)濟體制的逐步建立，今后物業(yè)管理收費將逐步放開，由雙方協(xié)商確定，政府定價的情況會越來越少。一丁 文攝
