一、問題的提出
2001年，位于北大、清華和中科院附近的水情木華院是北京海淀區(qū)銷售的熱點樓盤。一期尚未竣工，二期期房已銷售完畢。購房者多是中關村附近的新貴和IT界的精英。②隨著小區(qū)工程的相繼竣工，大批業(yè)主的進入，開發(fā)商遺留的和相關的社會管理問題導致的業(yè)主和物業(yè)管理之間的矛盾日趨尖銳。2001年12月10日，業(yè)主群體訴訟將開發(fā)商告上法庭。③一時轟動京城。
物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，逐漸走進人們的生活。在不少地方，人們尚未來得及享受喬遷之喜，就被物業(yè)管理拖進了無限的煩惱。近一段時期以來，物業(yè)糾紛的數量不僅有上升的趨勢，而且矛盾沖突業(yè)有所升級。例如出現(xiàn)了保安打業(yè)主，業(yè)主集體上訪等一系列的極端事件。④一致于人們發(fā)出了這樣的感嘆“住著漂亮的新居，受著物業(yè)管，繳著冤枉錢。”
物業(yè)糾紛是怎樣產生的，有哪那些爭議，物業(yè)管理現(xiàn)狀和糾紛法律特征又如何，國外又是如何管理物業(yè)和解決糾紛的。筆者作律師，2000年被派海外留學，攻讀國際經濟法，已學成歸國，本文結合自己十余年的律師訴訟經驗，詳細研究物業(yè)糾紛產生的原因和爭議類型，物業(yè)管理現(xiàn)狀和糾紛法律特征，國外的管理物業(yè)和解決糾紛的經驗。
由于筆者才疏學淺，文章一定存不少問題，請批評指正。
二、物業(yè)糾紛類型和法律特征
（一）、物業(yè)糾紛類型
物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，逐漸走進人們的生活也是近幾年的事。因此，反映在司法訴訟實踐中的問題對人們而言也是全新的。但是，依據最高人民法院2000年下發(fā)的[2000]26號文件的有關規(guī)定和相關的法律⑤，如《合同法》，從司法訴訟實踐的角度審視物業(yè)糾紛，主要有以下幾種類型：
第一、公攤面積不清導致的糾紛：商品房的公攤面積計算是一個十分復雜的專業(yè)計算問題，涉及一系列復雜的建筑規(guī)范合國家標準。早在1995年建設部就發(fā)文成立專門的機構進行商品房的公攤面積計算分擔測量。開發(fā)商往往注重整體的建筑，在分攤商品房的公攤面積計算由房管部門發(fā)放產權時予以注明。一旦房管部門發(fā)放產權時予以注明合相關的測量計算有誤，公攤面積不清就導致的糾紛，業(yè)主訴訟將開發(fā)商告上法庭。
第二、設施不全和不按期完成，導致的合同違約糾紛：業(yè)主和開發(fā)商在喬遷之前簽訂合同，讓業(yè)主先承擔付款義務，以此解決開發(fā)商的融資困難。簽訂合同之前，開發(fā)商往往承諾過多，有些已經超越了開發(fā)商的能力范圍，如三通的問題，有些是政府壟斷行業(yè)的行為。一旦政府壟斷行業(yè)存在官僚主義和資金問題，導致合同違約，開發(fā)商應承擔合同違約責任，導致合同違約糾紛。
第三，物業(yè)管理不作為導致的合同糾紛：依據業(yè)主和開發(fā)商之前簽訂的有關物業(yè)管理合同，雙方確立一系列權利義務。如物業(yè)承擔安全及服務義務。但是受計劃經濟體制的影響，物業(yè)管理有時顛倒市場主體的位置和應承但的義務，管而不理，一致于業(yè)主享受不到繳費后的服務。進而用違法的方法，如不繳費和不服從管理等最原始的手段，進行維權，導致保安打業(yè)主，業(yè)主集體上訪等一系列的極端事件。
第四、建筑質量問題導致的物業(yè)管理糾紛：業(yè)主喬遷之后，相關的管理服務有時轉移到物業(yè)管理公司，開發(fā)商延續(xù)建筑開發(fā)所獲取的后續(xù)利益。目前，全國70%的物業(yè)公司中，有一半以上屬于開發(fā)商，這種體制，為糾紛埋下了隱患。⑥當然，司法訴訟實踐中還有其他的類型。但這不是主流。
（二）、物業(yè)糾紛的法律特征
依據最高人民法院2000年下發(fā)的[2000]26號文件的有關規(guī)定和相關的法律⑦，如《合同法》，物業(yè)糾紛本質是一合同糾紛。因此，有以下法律特征：
第一、物業(yè)管理合同是雙方法律關系的基礎。隨著房改的深化，福利房逐步取消，新型的住房消費關系逐步確立。物業(yè)管理合同作為雙方法律關系的基礎，以合約的形式，按照雙方意思自治原則，確立雙方法律關系。物業(yè)管理合同涉及雙方的權利和義務。基于此，依據《合同法》的有關規(guī)定，雙方地位平等，權利義務一致。依法成立的合同有法律約束利。應當全面履行。⑧一方不履行或者履行不合約定，應承擔相應的法律責任。⑨第二、物業(yè)管理合同是一服務合同，業(yè)主履行了付款義務后，物業(yè)管理公司就應承擔相應的義務，這些義務甚至有時超越了市場體的義務。如社區(qū)保安義務本是公安機關的義務。⑩由于服務具有無形性和不可儲藏性，體現(xiàn)在商品屬性之外和消費同時發(fā)生，即服務的過程即是消費的過程。11就服務和消費的關系上講，由于服務產生時同時被消費，物業(yè)管理公司和業(yè)主形成一種互動關系，只要業(yè)主依次繳費，物業(yè)管理公司就應當承擔較長時間的合同責任和法律責任。12第三、調整物業(yè)合同雙方法律關系的法律較復雜，不僅涉及合同法，而且涉及相關的一系列行政法規(guī)。物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，逐漸走進人們的生活也是近幾年的事。因此，反映在司法訴訟實踐中的問題對人們而言也是全新的。以前是通過居民委員會調解，1995年頒布實施的《城市房地管理法》僅僅是規(guī)范城市房地管建設，幾乎不涉及物業(yè)管理。13至此，合同法沒有專門的條款予以規(guī)范。國家還沒有相應的條例和法律法規(guī)。14僅在部分有立法權的省市頒布實施了地方的物業(yè)管理條例。15第四，物業(yè)合同雙方法律關系的主體數量明顯不相稱：依據物業(yè)合同所確立的雙方法律關系的主體呈現(xiàn)出明顯的不對稱一方面是物業(yè)公司，另一方面是業(yè)主。業(yè)主數量動輒幾百甚至上千。如，前述個案一期業(yè)主數量達200之眾，訴訟時必須采取代表訴訟制度。16有時在實踐中，開發(fā)商作為主債務人和物業(yè)公司承擔連帶責任。17這是因為物業(yè)公司一般作為分支機構，依據民事訴訟法不具備完整意義上的訴訟主體資格。
三、物業(yè)糾紛的法律分析
綜觀物業(yè)糾紛類型和法律特征，不難發(fā)現(xiàn)物業(yè)糾紛原因無外乎以下幾中原因：
第一、法制不健全是導致物業(yè)糾紛的主要原因，如前所述，物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，也是近幾年的事。1995年頒布實施的《城市房地管理法》僅僅是規(guī)范城市房地管建設，幾乎不涉及物業(yè)管理。18國家還沒有相應的條例和法律法規(guī)。19僅在部分有地區(qū)立法。20在實踐中雙方簽定的合同有時又不規(guī)范，權責利不清。出現(xiàn)問題很難處理。調解不成必須訴訟，法律適用又較困難。21第二、物業(yè)管理體制和社會行政體制不順，也是導致糾紛的重要原因，設施不全和不按期完成，導致的合同違約糾紛，在現(xiàn)實中占有相當比重。簽訂合同之前，開發(fā)商往往承諾過多，有些已經超越了開發(fā)商的能力范圍，如三通的問題，有些是政府壟斷行業(yè)的行為和體制行為，開發(fā)商難以作為，審批程序復雜，難免及時。可是作為合同所確立的雙方法律關系的主體的業(yè)主，依據消法的有關規(guī)定，就可以依據合同所確立的雙方法律關系，尋求法律救濟。22因此，由于社會行政體制不順導致的社會行政責任就通過合同的形式轉嫁到開發(fā)商和物業(yè)公司。顯然對開發(fā)商和物業(yè)公司不公平。違反民法的基本價值觀念。23難怪開發(fā)商和物業(yè)公司為跑手續(xù)付出沉重代價。
