九九年物業(yè)行業(yè)的主管部門(mén)——建設(shè)部及相關(guān)政府部門(mén)頒布了一系列有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)、政策，對(duì)規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)，促進(jìn)健康發(fā)展起到了極大的推動(dòng)作用，其中，二項(xiàng)政策的出臺(tái)，使物業(yè)管理有了一個(gè)"質(zhì)"的飛躍，第一就是，加速業(yè)主委員會(huì)的建設(shè)，發(fā)揮業(yè)委會(huì)的作用。宋春華副部長(zhǎng)在全國(guó)物業(yè)管理工作會(huì)議上指出：凡新建住宅小區(qū)入住率達(dá)到50%，舊公房出售達(dá)到30%以上的，物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)協(xié)調(diào)，指導(dǎo)建立業(yè)主委員會(huì)。
此項(xiàng)工作已成為物業(yè)管理體制的當(dāng)務(wù)之急。第二，是要引出競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，推行物業(yè)管理招投標(biāo)，一改以前自建自管的模式，宋春華在講話中明確指出：開(kāi)發(fā)企業(yè)在主管部門(mén)的指導(dǎo)監(jiān)督下，在房屋租售前，面向社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)，沒(méi)有經(jīng)招投標(biāo)確立物業(yè)管理企業(yè)的項(xiàng)目，主管部門(mén)不得發(fā)放預(yù)售許可證。僅此二項(xiàng)政策，便大大的推進(jìn)了物業(yè)管理的市場(chǎng)化進(jìn)程，這樣一來(lái)，更換物管企業(yè)便一度成為行業(yè)的"焦點(diǎn)"，不過(guò)現(xiàn)在看來(lái)，這種行為隨人們觀念的轉(zhuǎn)變，已成為行業(yè)的正常現(xiàn)象，而且以后會(huì)更普遍。
我公司在"更換"問(wèn)題上，有著深入的研究，并有多次案例和實(shí)踐，從九九年至今，親歷的更換事件，便有七起，并全部參與了更換方案的制訂，鑒于目前北京的物業(yè)管理尚無(wú)行業(yè)規(guī)范模式以及相應(yīng)的法規(guī)，在此談一談，作為一個(gè)探討。
更換物管企業(yè)將重點(diǎn)考慮如下幾點(diǎn)：
(一)更換程序的合法性小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)是代表小區(qū)產(chǎn)權(quán)人、使用人利益，負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查小區(qū)物業(yè)管理工作的非法人社團(tuán)，是解決小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題的關(guān)鍵。所以必須依法確立業(yè)主委員會(huì)合法的法律地位。另一個(gè)是有關(guān)更換事宜，要經(jīng)小區(qū)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)通過(guò)。在保證廣大產(chǎn)權(quán)人、使用人支持的前提下召開(kāi)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)，形成決議，使更換物業(yè)公司的行動(dòng)具備充分的群眾基礎(chǔ)和法律依據(jù)。
(二)取得協(xié)調(diào)相關(guān)方面及中正級(jí)三方的支持調(diào)和相關(guān)單位的關(guān)系，包括發(fā)展商、業(yè)委會(huì)、原物管企業(yè)、新物管企業(yè)間的關(guān)系，使其盡可能得取得一致性意見(jiàn)，對(duì)于順利更換，尤為重要。 中正方的支持主要是指法律顧問(wèn)，提供法律支持。 物管顧問(wèn)、財(cái)務(wù)顧問(wèn)，提供專(zhuān)業(yè)支持。 政府主管部門(mén)，提供政策支持，取得指導(dǎo)、支持，不可忽視。
(三)更換物管企業(yè)各方面工作的交接設(shè)計(jì)物業(yè)管理公司更換是一項(xiàng)極為困難并具有一定風(fēng)險(xiǎn)的工作，為使更換物業(yè)公司的行為具備充分的群眾基礎(chǔ)和法律依據(jù)，首先應(yīng)召開(kāi)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)并做好保密工作，防止過(guò)渡期出現(xiàn)管理真空，同時(shí)也應(yīng)避免出現(xiàn)有關(guān)財(cái)務(wù)帳務(wù)修改和資金轉(zhuǎn)移，使產(chǎn)權(quán)人和使用人利益受到損害。其次將更換物業(yè)管理公司的意見(jiàn)和安排報(bào)小區(qū)辦，取得指導(dǎo)和支持。 原物管的撤出是非常困難的，如發(fā)生拒不交出物業(yè)的情況，需要請(qǐng)政府主管部門(mén)協(xié)調(diào)。 交接工作是一項(xiàng)繁瑣細(xì)致的工作，精心安排交接內(nèi)容、日程、使工作條理化、清晰化、把有損于產(chǎn)權(quán)人、使用人利益的機(jī)率降到最低。
(四)交接內(nèi)容交接中涉及的內(nèi)容繁多：設(shè)計(jì)方案，配套設(shè)施，運(yùn)行記錄，外網(wǎng)聯(lián)絡(luò)，固定資產(chǎn)，管理費(fèi)余額及管理基金等等。具體大塊如下：
(1)工程交接：由專(zhuān)業(yè)人員組成電氣、暖通、土建等等，參照國(guó)家及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范及設(shè)計(jì)要求，對(duì)接收工作內(nèi)容中各條款逐項(xiàng)核對(duì)，確保各項(xiàng)指標(biāo)符合標(biāo)準(zhǔn)。
(2)財(cái)務(wù)交接：在正式交接之前，雙方做好充分的準(zhǔn)備，業(yè)務(wù)對(duì)口交接。
(3)文檔交接：文檔中重點(diǎn)文件為各項(xiàng)法律文本和承諾性文本，特別要作好簽收歸檔工作。
(4)其它交接：包括崗位交接，人事安排，勞動(dòng)關(guān)系等等，做好確認(rèn)簽字工作。
(五)防范風(fēng)險(xiǎn)，避免業(yè)主或使用人工作，生活受到影響。 更換物管企業(yè)的過(guò)程中，經(jīng)常出現(xiàn)的"風(fēng)險(xiǎn)"有5種情況：
(1)原物管企業(yè)拒不退出，導(dǎo)致新物管企業(yè)難以進(jìn)入。
(2)原物管企業(yè)提出高額外補(bǔ)償。
(3)交接不配合，導(dǎo)致物業(yè)管理工作無(wú)法延續(xù)。
(4)因管理真空導(dǎo)致部分業(yè)主對(duì)更換持不同意見(jiàn)甚或引發(fā)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的詰難。
(5)引發(fā)法律訟訴。引發(fā)法律訟訴不是壞事，但在客觀上給交接工作造成波折。 物業(yè)行業(yè)的發(fā)展在北京不足十年，諸多不規(guī)范之處也是事實(shí)，更換物業(yè)管理公司的行為尚處剛剛"破土"之際，其欠規(guī)范就更屬必然，就目前的更換物管公司一事，還是要根據(jù)不同的問(wèn)題，進(jìn)行個(gè)案研究，區(qū)別對(duì)待。相信，隨不斷的探索、積累、交流，行業(yè)發(fā)展過(guò)程中的一些問(wèn)題將隨行業(yè)一道步入理性、規(guī)范之路。
