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物業公司對小區內的刑事案件是否承擔責任
發布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網瀏覽量:960 ℃

正文: 當小區內發生惡性刑事案件,導致業主的人身、財產遭受損失,業主或其近親屬以物業公司未盡安全保障義務提起訴訟,要求物業公司承擔賠償責任的案件也不在少數,但是同樣的案件在不同的法院卻能得出大相徑庭的判決,法院判例的不一致源于法官對法律理解的不同,也因原被告舉證力度的不同而不同。律師將之歸納起來是以下幾個問題,物業管理公司在刑事案件中究竟有沒有責任?有何種性質的責任?物業公司承擔或免除責任的法律依據是什么?業主要打贏此類訴訟必須注意以下幾點?

律師認為首先要看《物業管理合同》對物業公司責任和義務的約定。

物業管理中的安全保障責任到底有多大,主要看《物業管理合同》對雙方(業主和物業公司)之間的權利義務的約定,合同是否明確包括了物業公司有義務確保小區內的業主、物業使用人的人身財產不受不法侵害。如果雙方有明確的約定,物業公司自然不能免責。

沈律師指出絕大多數的物業管理合同不會對此項義務進行約定,即使是封閉的高檔住宅小區也只有諸如“提供24小時保安服務”等模糊的約定,畢竟“保安不等于保鏢”,物業公司提供的保安服務所維護的是公共區域內的安全保障義務,而不可能對每個業主的人身、安全承擔絕對安全的責任,即使是警察也不能完全地預防犯罪。

二、看物業公司是否在合理限度范圍內的盡到安全保障義務。

物業管理中的安全服務是為維護小區的秩序而采取的安全防范措施,嚴密的防范的確可以減少犯罪活動對業務的侵害,但這種防范的力度是有限的,業主繳納的物業管理費中包括了清潔費用、綠化費用、保安費用等。用于保安費用的支出并不多,根據合同法的公平原則,不能苛求物業提供諸如私人保鏢、物品有償保管合同一樣的服務。所以一般來說,只要物業公司盡到了普通的安全注意義務就可,但如果物業公司疏于管理,沒有在合理的限度內盡到安全保障義務的,那是要承擔違約賠償責任的。

物業公司疏于管理導致的責任一般都是明顯的,業主可以通過證明門衛無人值班、門衛管理疏松、沒有保安巡邏值班、沒有配備足夠的保安人員、電子監控系統失靈、該封閉的出入口沒有封閉、圍墻等圍護裝置倒塌沒有及時修理或看護等。

物業公司沒有在合理限度范圍內的盡到安全保障義務,導致業主或物業使用人人身或財產遭受損失的,雖然該損失是由物業管理合同外的第三人引起的,但根據合同法的對第三人侵權的規定,物業公司仍應當承擔賠償責任。

如果確認物業公司的疏于管理和刑事案件的發生有密切關系,物業公司存在管理過錯的,由承擔的是違約責任,罪犯承擔侵權責任。

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