業主與物業管理公司簽訂的《物業管理委托合同》的“委托事項”一般都有兩個部分：一是對業主房屋的管理(即“特約物業管理”)，二是對小區公共財產的管理(即“公共物業管理”)。這兩個部分中，“對業主房屋的管理”的委托行為是有效的，“對小區公共財產的管理”的委托行為是無效的。
“對業主房屋的管理”的委托行為是有效的，因為，業主享有對自己房屋的占有、使用、收益和處分的權利，業主有權將其中的一項或多項權利委托給物業管理公司行使；“對小區公共財產的管理”的委托行為是無效的，因為，業主的此項委托行為違法。違法之處在于：
第一，違反《民法通則》第七十八條。
業主與物業管理公司簽訂的《物業管理委托合同》試圖以業主與物業管理公司之間的合同約定的權利和義務來代替開發商與業主之間法定的權利和義務，從而達到剝奪一方當事人法定權利或免除一方法定義務的目的，違反《民法通則》第七十八條的規定。
第二，違反《合同法》第九條。
《合同法》第九條規定：“當事人訂立合同，應當具有相應的民事權利能力和民事行為能力。”業主沒有將小區公共財產委托給物業管理公司管理的權利能力，任何一個財產共有人(包括開發商在內)都沒有獨立將小區公共財產委托他人管理的權利能力。
《合同法》第五十二條規定：有下列情形之一的，合同無效：(五)違反法律、行政法規的強制性規定。業主與物業管理公司簽訂的《物業管理委托合同》的“委托事項”中，“對小區公共財產的管理”的委托行為違反《民法通則》第七十八條和《合同法》第九條，故而無效。
物業管理公司要求業主支付物業管理費的惟一依據是其與業主簽訂的《物業管理委托合同》。
《物業管理委托合同》的“委托事項”有兩個部分：對業主房屋的管理和對小區公共財產的管理。其中，“對業主房屋的管理”的委托行為是有效的，但是，這一部分沒有、也根本不可能得到實際履行。沒有實際履行的合同條款，物業管理公司無權請求業主支付這部分的費用和報酬。
《民法通則》第六十一條規定：“民事行為被確認為無效或者被撤銷后，當事人因該行為取得的財產，應當返還給受損失的一方。有過錯的一方應當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”業主委托物業管理公司管理小區公共財產的委托行為是無效的，物業管理公司向業主收取的“物業管理費”是因為其管理小區公共財產而發生的費用。物業管理公司不僅無權向業主收取這部分的任何費用和報酬，已經收取的物業管理費必須返還給業主。
