2006年初，中國(guó)石油化工集團(tuán)下發(fā)了《職工住宅物業(yè)供暖收費(fèi)改革辦法》，辦法中規(guī)定：職工住宅的所有經(jīng)費(fèi)來源按北京市普通商品房管理方式取得。這意味著沿襲了二十多年由單位代職工交納物業(yè)管理費(fèi)、供暖費(fèi)、承擔(dān)其他相關(guān)費(fèi)用的時(shí)代宣告結(jié)束，集團(tuán)公司總部機(jī)關(guān)(以下簡(jiǎn)稱總部機(jī)關(guān))職工住宅的管理也因此而更加貼近市場(chǎng)。隨著這項(xiàng)重要后勤改革的啟動(dòng)，若干新問題擺在了物業(yè)管理單位面前，其中最重要的一個(gè)問題就是物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)問題。兩年多來，通過和保險(xiǎn)公司的良好合作，本單位不僅對(duì)物業(yè)保險(xiǎn)有了深刻的認(rèn)識(shí)，也體會(huì)到了保險(xiǎn)對(duì)物業(yè)管理單位的重要作用。
物業(yè)管理單位的經(jīng)費(fèi)來源和面臨的風(fēng)險(xiǎn)
收費(fèi)改革后，職工住宅的物業(yè)管理費(fèi)、供暖費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用單位不再支付，零散房屋，由職工自己按房屋所有權(quán)證上標(biāo)注的建筑面積直接向物業(yè)管理單位交納物業(yè)費(fèi)和供暖費(fèi);筆者所在單位自己管理的整棟由職工住宅的經(jīng)費(fèi)來源僅剩兩個(gè)渠道：一部分是職工交納的物業(yè)管理費(fèi)，另一部分是以樓為單位、從售房款中提取的和職工購(gòu)房時(shí)交納的公共維修基金。公共維修基金屬專款，按上級(jí)主管部門要求要專存、專用，只有在住宅公共部分的設(shè)備設(shè)施需大修時(shí)才可動(dòng)用，日常維護(hù)、小修及中修不得動(dòng)用。這項(xiàng)基金的動(dòng)用，即使符合條件，也要經(jīng)過有關(guān)部門的嚴(yán)格審核及審批，而且過程漫長(zhǎng)，對(duì)物業(yè)管理單位來講，這項(xiàng)基金是不到萬(wàn)不得已時(shí)不會(huì)輕易申請(qǐng)使用的，因此，職工住宅日常經(jīng)費(fèi)來源僅剩職工交納的物業(yè)管理費(fèi)。
職工住宅的管理和其他行業(yè)一樣，在履行管理責(zé)任的同時(shí)，也面臨著種種不確定的風(fēng)險(xiǎn)。一是物業(yè)管理責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)來源于對(duì)公共設(shè)施、設(shè)備管理的確失，例如位于公共部位的自來水、下水、暖氣管線因維護(hù)不到位突然破裂漏稅，給住戶造成財(cái)產(chǎn)損失，或是自行組織施工時(shí)因管理不當(dāng)造成人身傷害和財(cái)產(chǎn)損失;二是設(shè)備、設(shè)施意外損壞引起的風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)來源外界的不可抗力或是人為不可預(yù)測(cè)因素，比如夏季的強(qiáng)雷電對(duì)電梯的損害，或者是維修人員對(duì)消防系統(tǒng)的誤操作，都可能帶來數(shù)額大小不一的財(cái)產(chǎn)損失。風(fēng)險(xiǎn)的背后是財(cái)產(chǎn)損失，彌補(bǔ)財(cái)產(chǎn)損失需要充足的經(jīng)費(fèi)保障。盡管在做年度預(yù)算時(shí)單位也會(huì)把這些因素考慮進(jìn)去，但風(fēng)險(xiǎn)是無處不在、無孔不入的，是不可預(yù)測(cè)的。在沒有經(jīng)費(fèi)壓力時(shí)，單位有著百分之百抵御這些風(fēng)險(xiǎn)的能力;但收費(fèi)改革后，不再有這方面優(yōu)勢(shì)，如果不借助外力之手，單位抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力會(huì)一落千丈，為職工提供服務(wù)的質(zhì)量也會(huì)因此而下降。
保險(xiǎn)的引入及順利賠付的案例
面對(duì)上述問題，筆者所在單位首先想到了保險(xiǎn)，盡管當(dāng)時(shí)保險(xiǎn)在物業(yè)管理行業(yè)還未普遍認(rèn)可，但我們認(rèn)為只有保險(xiǎn)才能和我們共同承擔(dān)并化解這些風(fēng)險(xiǎn)。2006年3月，在北京市物業(yè)協(xié)會(huì)的積極推薦下，經(jīng)過單位領(lǐng)導(dǎo)深入細(xì)致的了解，和康信保險(xiǎn)中介公司——現(xiàn)在的中物信和保險(xiǎn)代理公司鑒定了物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)和機(jī)器損壞險(xiǎn)三個(gè)險(xiǎn)種的保險(xiǎn)合同。三份保險(xiǎn)合同，每年保費(fèi)不足6萬(wàn)元，保險(xiǎn)金額超過千萬(wàn)元，保險(xiǎn)范圍基本涵蓋了單位所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。
