物業(yè)服務(wù)合同糾紛的性質(zhì)及處理
[案情]
2007年5月29日，邱某（甲方）與某物業(yè)公司（乙方）簽訂了一份《物業(yè)管理服務(wù)合同》。合同約定：甲方將居住小區(qū)的公共物業(yè)管理事務(wù)委托給乙方，期限為50年，每月收取公共物業(yè)管理費(fèi)25元；小區(qū)內(nèi)機(jī)動車及非機(jī)動車一律進(jìn)庫或在規(guī)定的地點停放，摩托車每輛每月交停車費(fèi)15元。免責(zé)條款規(guī)定：第三人造成甲方人身、財產(chǎn)損害的乙方不承擔(dān)責(zé)任。2007年8月，邱某購買迅龍牌125摩托車一輛，價款3280元。2008年1月7日晚，邱某將摩托車停放在其居住的泉源小區(qū)C1棟樓下的樓梯間被盜。邱某認(rèn)為摩托車被盜與該物業(yè)公司未盡到安全管理義務(wù)有關(guān)，該公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。雙方就賠償事宜協(xié)商無果，遂于2008年3月1日訴至法院，要求某物業(yè)公司賠償損失3280元。
法院審理還查明：1、雙方簽訂的服務(wù)合同中雖有某物業(yè)公司提供車位，停車人按月交納停車費(fèi)的內(nèi)容，但因原告及泉源小區(qū)的其他業(yè)主無人申請此項停車服務(wù)，所以某物業(yè)公司未向小區(qū)業(yè)主收取停車費(fèi)，也未提供統(tǒng)一的停車車位。2、某物業(yè)公司在邱某居住的小區(qū)內(nèi)設(shè)立了24小時門衛(wèi)，在小區(qū)的主要道路安裝了電子監(jiān)控錄像。
[審判]
法院審理認(rèn)為，原、被告雙方簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》是雙方的真實意思表示，是有效合同。合同中約定，某物業(yè)公司承擔(dān)的是公共物業(yè)管理義務(wù)，在安全上只對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序和公共安全提供防范服務(wù)。從庭審查明的事實來看，某物業(yè)公司在管理的小區(qū)內(nèi)設(shè)立了24小時門衛(wèi)，并在主要道路上安裝了電子監(jiān)控錄像，其對小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序和公共安全提供了必要的防范服務(wù)，且雙方簽訂合同約定了免責(zé)條款，即某物業(yè)公司對邱某摩托車被盜不存在故意或重大過失，該免責(zé)條款有效。綜上，原告邱某不能提供有效的證據(jù)證明被告某物業(yè)公司未履行公共安全防范義務(wù)，其要求該公司承擔(dān)摩托車被盜損失的訴訟請求不能成立。法院作出判決，駁回原告邱某的訴訟請求。
判決后，原告沒有上訴，判決發(fā)生法律效力。
[評析]
物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主與物業(yè)公司之間簽訂的，而不是業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂的，一般情況下，一個小區(qū)有多少業(yè)主，就有多少份物業(yè)服務(wù)合同。由于每個業(yè)主的情況不一樣，物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容也可能不完全一樣。比如說，有的業(yè)主有車，有的沒有車，你要所有的業(yè)主都交納車輛管理費(fèi)（或者說停車費(fèi)），顯然不合理。對公共管理服務(wù)內(nèi)容，物業(yè)公司與所有業(yè)主簽訂的合同是一樣的。如下列事項：1、房屋的使有用管理及房屋公用部位的維修、養(yǎng)護(hù)。2、道路、路燈、停車場（庫）、供水、供電、排水、消防等小區(qū)的公用設(shè)施及其運(yùn)行的維護(hù)和管理，保證小區(qū)公用設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。3、小區(qū)容貌、綠化、環(huán)保、保安等管理、維護(hù)。4、配合公安機(jī)關(guān)維護(hù)小區(qū)治安秩序。物業(yè)公司履行上述義務(wù)，業(yè)主按約定交納物業(yè)管理費(fèi)。對有私家車（包括摩托車）的業(yè)主，毫無疑問，業(yè)主不僅需要一個停車的車位，而且更需要有人來保障它的安全。對業(yè)主來說，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)是一個最佳人選。這樣，有車的業(yè)主與物業(yè)公司就提供車位、保障車的完全、服務(wù)費(fèi)用等事項，可另行簽訂一個合同或者在公共管理服務(wù)合同中列一個附加條款。對附加的條款，物業(yè)管理公司稱之為特約服務(wù)條款。這樣就解決了不同業(yè)主的不同需求。業(yè)主與物業(yè)公司之間特約服務(wù)合同有的獨(dú)立成為一個合同，有的與公共管理服務(wù)事項混合在一起，統(tǒng)稱為“物業(yè)管理服務(wù)合同”。本案就是公共事項管理服務(wù)與個人車輛保安責(zé)任混合在一起的合同關(guān)系。
本文以邱某訴某物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案為視覺，討論以下幾方面的問題。本文所指的物業(yè)服務(wù)合同中發(fā)生的糾紛，是業(yè)主或業(yè)主委員會以物業(yè)服務(wù)公司為被告，認(rèn)為其在履行物業(yè)服務(wù)合同中有過錯，或者未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，造成業(yè)主的人身、財產(chǎn)受到損害要求賠償損失、繼續(xù)履行合同、承擔(dān)違約責(zé)任、解除合同等而發(fā)生的糾紛。至于物業(yè)公司以業(yè)主為被告，要求支付物業(yè)管理費(fèi)等糾紛，不在本文討論之列。
一、業(yè)主與物業(yè)公司因在履行物業(yè)管理服務(wù)合同中發(fā)生的糾紛，如何定性及應(yīng)適用何種歸責(zé)原則。
“物業(yè)管理服務(wù)合同”或者“物業(yè)服務(wù)合同”，是一方提供服務(wù)，另一方支付報酬，是一種典型的雙務(wù)、有償合同。但僅此是不夠的。因為《合同法》規(guī)定的有償?shù)靥峁┓?wù)的合同有十幾種之多，如保管合同、承攬合同、行紀(jì)合同、居間合同、委托合同等等。所以用“服務(wù)合同”來定性是不準(zhǔn)確的，必須作進(jìn)一步的分析，才能準(zhǔn)確地適用法律，合理地解決糾紛。實踐中，主要分歧意見主要集中在以下兩面方面：
其一，業(yè)主按服務(wù)合同約定在小區(qū)統(tǒng)一車位停放車輛的行為與物業(yè)公司的法律關(guān)系。
一種觀點認(rèn)為雙方成立保管合同關(guān)系，筆者不贊同此觀點。理由是，保管人的義務(wù)是妥善保管寄存人交付的保管物，并返還該物。保管人履行保管義務(wù)應(yīng)當(dāng)是在自己能自由支配的地方，如超市、長途汽車站、火車站的行李寄存處，保管人保管他人交付的物品，就是在其控制的特定區(qū)域，該區(qū)域他人是不能隨意活動的。業(yè)主將車停放在小區(qū)自己的車位或車庫，一是不需要將車交給物業(yè)管理公司；二是將車開出也不需要經(jīng)過物業(yè)公司的同意。從某種意義上講，如同將物品放在自己家里，自由取進(jìn)取出，車位或車庫完全是業(yè)主自由支配的領(lǐng)域。這一點上，與保管合同關(guān)系的根本法律特征完全不符。“物業(yè)公司不僅對車輛負(fù)有保安義務(wù)，對于所有業(yè)主的財產(chǎn)及人身均有保安義務(wù)”，體現(xiàn)在雙方簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同中，是物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)公共服務(wù)事項之一。但我們不能就此認(rèn)為物業(yè)公司對業(yè)主住房及其他居家物負(fù)有保管義務(wù)，更不能說對業(yè)主的人身有保管義務(wù)。
所以，物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的“物業(yè)管理服務(wù)合同”性質(zhì)不能認(rèn)為是保管合同，尤其是在小區(qū)內(nèi)停放車輛，對于物業(yè)公司來說不能用保管合同關(guān)系來要求其承擔(dān)保管責(zé)任。因為保安義務(wù)不能等同于保管義務(wù)。從另外一個角度講，對車輛的保安義務(wù)并不是獨(dú)立于整個物業(yè)管理服務(wù)事項之外的，業(yè)主們一般也認(rèn)為其只是物業(yè)管理公司的服務(wù)事項之一，并不認(rèn)為與物業(yè)管理公司還有一個車輛或其他財物保管合同。
