上海律师_欧美日韩中文字幕在线观看_上海法律咨询_欧美日韩中文字幕在线播放_律师在线咨询网站_欧美日韩中文字幕在线_上海律师事务所-沪律网

今天是07月10日
免費(fèi)咨詢熱線
133-700-11000
首席律師
上海律師尤辰榮形象照片
  • 姓名:尤辰榮(19年資深律師)      
  • 職務(wù):高級(jí)合伙人律師      
  • 手機(jī):133-700-11000      
  • 證號(hào):13101200410268604
  • 機(jī)構(gòu):上海英恒律師事務(wù)所
  • 地址:漕溪北路18號(hào)上海實(shí)業(yè)大廈34樓C座
  • (溫馨提示:來訪前務(wù)必電話預(yù)約,否則不予接待)
上海律師尤辰榮個(gè)人微信號(hào)
留言咨詢






    物業(yè)管理的常識(shí)
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:989 ℃

    ◆物業(yè)管理什么時(shí)候開始介入為好?

    物業(yè)被認(rèn)為是房地產(chǎn)業(yè)的有機(jī)組成部分。房地呀產(chǎn)業(yè)是由房地產(chǎn)投資、開發(fā)、建設(shè)、流通及售后服務(wù)各個(gè)環(huán)節(jié)所組成的綜合性產(chǎn)業(yè)。物業(yè)主要是指房地產(chǎn)業(yè)的流通及售后服務(wù)環(huán)節(jié)而言的。也就是說,只有當(dāng)房地產(chǎn)的實(shí)用建筑形態(tài)完成以后,開始進(jìn)入流通和消費(fèi)領(lǐng)域,并由相應(yīng)的企業(yè)通過服務(wù)向其追加價(jià)值時(shí),這些房地產(chǎn)才成為真正意義上的物業(yè),,要及時(shí)實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的價(jià)值的增值,宜提倡物業(yè)的早期介入。

    ◆業(yè)主與用戶是一回事嗎?

    業(yè)主是指特定物業(yè)的產(chǎn)權(quán)所有人。包括根據(jù)任何租約授予他(她)繼承權(quán)期限而于當(dāng)時(shí)享有繼承權(quán)的自然人或法人。在適當(dāng)時(shí)候,業(yè)主也包括物業(yè)產(chǎn)權(quán)的代理及授權(quán)代表。用戶指在物業(yè)契約或租約中明確指定對(duì)該物業(yè)享有使用權(quán)的法人或自然人。在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候,用戶可以指本法人或自然人的雇員、承包商、代理人、許可證持有人、被邀請(qǐng)的人士,以及以用戶名義正在進(jìn)行工程作業(yè)而經(jīng)業(yè)主批準(zhǔn)的承包商。在現(xiàn)實(shí)社會(huì)里,業(yè)主和用戶既可能是相互獨(dú)立的,也可能處于同一法人的行政控制之下,還可能是合一的。第一種情況如,某一公司從房地產(chǎn)開發(fā)商那里購得物業(yè)后,租給其它法人或自然人使用;如果業(yè)主和用戶同屬于某一家企業(yè)集團(tuán)或行政事業(yè)單位就屬于第二種情況;當(dāng)然,如果某一法人或自然人獲得某一物業(yè)的產(chǎn)權(quán)后,自己使用,那么,它就既是物業(yè)的業(yè)主,又是物業(yè)的用戶。

    ◆物業(yè)管理收取費(fèi)用要收稅嗎?

    建設(shè)部辦公廳目前向各省、自治區(qū)、建委(建設(shè)廳),直轄市、計(jì)劃單列市建委(市政管委)、房地局(住宅局)轉(zhuǎn)發(fā)了《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》(國稅發(fā)(1998)217號(hào))。

    物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、維修基金、房租的行為,屬于營業(yè)稅"服務(wù)業(yè)"科目中的"代理"業(yè)務(wù),因此,對(duì)物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、維修基金、房租不計(jì)征營業(yè)稅,對(duì)其從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。

    維修基金,是指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)財(cái)政部《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》(財(cái)基字(1998)7號(hào))的規(guī)定,接受業(yè)主管理委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托代管的房屋共用部位維修基金和公用設(shè)施設(shè)備維修基金。

    ◆物業(yè)管理公司應(yīng)履行哪些義務(wù)和責(zé)任?

    物業(yè)管理企業(yè)受管委會(huì)及房產(chǎn)消費(fèi)者的委托,承擔(dān)居住小區(qū)的物業(yè)管理。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與委托單位簽訂委托管理合同。

    物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)包括:

    1.全面履行物業(yè)管理合同,對(duì)房產(chǎn)消費(fèi)者委托管理的房屋、設(shè)施及其公共部位進(jìn)行維護(hù)、修繕,承擔(dān)居住小區(qū)及小區(qū)內(nèi)物業(yè)的保安、防火、綠化綠擴(kuò)、清掃保潔以及房產(chǎn)消費(fèi)者日常生活必需的便民服務(wù)。

    2.接受物業(yè)管理委員會(huì)和居民的監(jiān)督。

    3.重大的管理措施提交物業(yè)管理委員會(huì)審議決定。

    4.接受房屋土地管理機(jī)關(guān)、其他行政管理機(jī)關(guān)及當(dāng)?shù)亟值擂k事處的指導(dǎo)監(jiān)督。

    5.發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為,要及時(shí)向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報(bào)告。

    有關(guān)物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)國家規(guī)定,結(jié)合管轄小區(qū)實(shí)行情況,制定較具體的義務(wù)和責(zé)任條款并公之于眾,以方便房產(chǎn)消費(fèi)者的了解和監(jiān)督。

    ◆業(yè)主、物業(yè)管理公司、業(yè)主大會(huì)違反物業(yè)管理規(guī)定應(yīng)如何處理?

    業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理服務(wù)合同交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的,物業(yè)管理企業(yè)可以按日加收應(yīng)交納費(fèi)用3%的滯納金或者按約定加收滯納金。

    物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理服務(wù)合同的約定,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任;造成業(yè)主、使用人損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

    業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反條例,市房地產(chǎn)局或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。

    ◆業(yè)主大會(huì)的職責(zé)和職權(quán)是什么?

    業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)行使下列職權(quán):

    (1)選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)委員;

    (2)審議通過業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約;

    (3)聽取和審議物業(yè)管理服務(wù)工作報(bào)告;

    (4)決定物業(yè)管理的其他重大事項(xiàng)。

    業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益,履行下列職責(zé);

    (1)召開業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì),報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

    (2)選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè),與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同;

    (3)設(shè)立物業(yè)維修基金的,負(fù)責(zé)該基金的籌集、使用和管理;

    (4)審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算和決算;

    (5)聽取業(yè)主、使用人的意見和建議,監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng);

    (6)監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用;

    (7)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

    ◆已售房改公房的個(gè)人如何交納物業(yè)管理費(fèi)?

    根據(jù)《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》(京價(jià)房字(1997)第196號(hào))的規(guī)定,北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目,分為住戶個(gè)人交費(fèi)項(xiàng)目和產(chǎn)權(quán)人交費(fèi)項(xiàng)目兩類。其中,住戶個(gè)人交費(fèi)項(xiàng)目應(yīng)由購、租住房者自行交納;產(chǎn)權(quán)人交費(fèi)項(xiàng)目則應(yīng)由在小區(qū)內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的前段時(shí)間和個(gè)人交納。

    但是根據(jù)該暫行辦法的第五條"按房改規(guī)定出售公有住宅樓房的單位和購買安居樓房的職工所在單位,應(yīng)按有關(guān)規(guī)定負(fù)擔(dān)產(chǎn)權(quán)人交費(fèi)項(xiàng)?quot;。其中包括綠化費(fèi)、化糞池清淘費(fèi)、管理費(fèi)、小修費(fèi)、中修費(fèi)、小區(qū)公用設(shè)施維修費(fèi)、電梯費(fèi)、高壓水泵費(fèi)和公用電視天線費(fèi)。

    據(jù)此規(guī)定,有關(guān)方面經(jīng)測算后得出,一套60平方米的多層住宅,若不包括大修費(fèi),每戶每年交納物業(yè)管理約850元,其中住戶個(gè)人交納108,每月9元,產(chǎn)權(quán)人分擔(dān)724元,每月62元;同樣面積的高層住宅,每戶每年交納物業(yè)管理費(fèi)約1414元,其中住戶個(gè)人交納108元,每月9元,產(chǎn)權(quán)人分擔(dān)1306元,每月109元。

    本文對(duì)我有幫助?點(diǎn)擊【右下角】的菜單里的"分享"按鈕分享給你的朋友們吧~
    【上一篇】
    【下一篇】
    相關(guān)文章:
    滬上找律師,就上滬律網(wǎng)~
    上海律師咨詢熱線
    主站蜘蛛池模板: 软化水设备_锅炉软水设备_全自动软化设备【安装维护、更换树脂】-青岛水处理设备厂家 | 上海纳美鞋业有限公司 | 徐州户外广告,标识标牌,展陈空间,精神堡垒-徐州雅努思文化发展有限公司 | 回收求购煤矿机械矿山设备,二手液压支架,刮板输送机-华建智能再生资源公司 | 山东荣利中石油机械有限公司| 全通径焊接球阀_全焊接球阀「生产厂家」批发-浙江信合阀门有限公司 | 湖北高新技术企业认定申报|武汉高企认定代办|武汉项目申报首选 - 湖北创优企科技服务有限公司 | 暨南大学穗华口腔医院【官网】| 津成电线电缆价格,天津津成线缆,津成线缆销售电话,天津津成线缆批发电话-天津市津成电线电缆有限公司 | 全地形消防摩托车_背负式细水雾_全氟己酮灭火装置「斯库尔消防」 | 上海协格机电科技股份有限公司-上海格力中央空调安装报价工程服务商 | 开拓者喷雾设备有限公司专业生产喷嘴,喷雾设备,清洗,喷涂,降温,除尘,润滑等喷雾系统的方案解决商 | 上海叶拓科技有限公司 | 家用座椅电梯 斜挂升降平台 无障碍升降机 残疾人升降机的生产厂家超易达机械 | 润滑油展会 沈阳 南京 润滑油 展会 西安 润滑脂 中国国际润滑油 全国润滑油 汽配_中国国际润滑油、脂、养护用品及技术设备展览会 | 康复器材,康复设备_常州市友邦医疗康复器材有限公司 | 上海专升本-上海统招专升本网| 手持电能质量测量仪-TD-1168多功能高空接线钳-上海妙定电气有限公司 | 激光清洗机_激光除锈机_激光焊接机 - 上海锡昊激光科技有限公司 激光切管机_等离子切管机_相贯线切管机厂家|服务为先-山东美峰智能设备有限公司 | 微库仑硫氯分析仪-化学发光定氮仪-X荧光硫测定仪-泰州江河仪器有限公司 | 山东腾达源金属材料官网-耐磨板nm400,nm400耐磨钢板,nm500耐磨钢板切割,耐候板批发,高强板现货【价格】 | 亚克力游泳池_透明/空中/无边泳池_别墅亚克力泳池设计生产厂家_瑞地格乐-深圳他拍档 | 康复支具-医用颈托-辅助固定矫形器-骨折固定带生产厂家-安平县康信医疗器械有限公司 | 三菱plc_触摸屏_变频器_欧姆龙plc_普洛菲斯_安川伺服电机-广州凌控 | 江门市东信科技 - 江门小程序开发,江门网站制作,江门软件开发,江门app开发 | 清洁度检测_手动颗粒萃取设备_自动颗粒萃取设备 - 厦门迈纳光学技术有限公司 | 山东向阳电子科技有限公司-多用户集中式电能表生产厂家,NB物联网水表,刷卡水电表生产厂家,泰安智能水电表价格 | 家具板|橱柜衣柜家具板|木饰面定制|榉木胶合板|防水胶合板|胶合板厂家-佛山吉盛唐朝木业-大坂木业 | 直流屏|青岛直流屏|直流屏电池-世界500强艾默生直流屏标准生产厂家赛里斯能源科技有限公司 | 蒸汽孔板流量计-法兰式孔板流量计-一体化标准孔板流量计-金湖中原仪表有限公司 | 长沙联合产权交易所有限公司 | 快达物流:电商和微商的仓储物流外包和托管服务-北京快达国际物流服务有限公司官方网站 | 微EAM - EHS安全管理系统-设备管理系统-设备全生命周期管理软件-HSE安全管理软件 | 专注欧美工业控制自动化设备-MRO工业品采购服务-科电远扬 | 耀美软瓷施工队-13638350103-专注于软瓷施工勾缝的贴软瓷施工队 - 软瓷,软瓷施工,软瓷勾缝,软瓷怎么施工,软瓷怎么勾缝,贴软瓷,软瓷施工队 | 网站制作-网站制作公司-专业制作网站【做网站找企术】 | 制砂机锤头_锤式破碎机锤头_粉煤机锤头_巩义市东辰实业 | 烟台通风管道,烟台风机风管,烟台风阀-烟台福莱通风设备有限公司 烟台天昊矿业有限公司、滑石、滑石粉、微细粉、滑石矿-烟台天昊矿业有限公司 | 饲料车_散装饲料车_畜禽运输车_散装饲料运输车_饲料车厂家_铝合金运猪车-程力专用汽车股份有限公司 | 喷涂机器人|自动喷涂生产线|自动喷涂设备|自动化生产线-深圳市荣德机器人科技有限公司 | 营口新北方制糖有限公司 |