自《物權法》施行以來，涉及物業管理方面的糾紛不斷。今年5月24日，最高人民法院公布了《物權法》兩部司法解釋，讓《物權法》更易操作。大連房地產經濟學學會副會長賈廣葆昨天予以深度解讀，以便讀者在實際生活中應對物業管理的“疑難雜癥”。
亮點1
寫入合同的“露臺”歸業主專有
[司法解釋]
“建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為《物權法》第六章所稱的專有部分：1.具有構造上的獨立性，能夠明確區分；2.具有利用上的獨立性，可以排他使用；3.能夠登記成為特定業主所有權的客體。規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等。 ”
[專家解讀]
樓盤露臺、小區花園等部位權屬問題一直糾紛不斷。此次司法解釋終于明確界定釋明“專有部分”：除了“構造”和“利用”上的獨立性外，必須“經過登記”。同時，還明確界定了“列入房屋買賣合同的露臺”為業主專有部分的產權歸屬，這有效地維護了業主的合法權益。
亮點2
物業承諾了就得辦
[司法解釋]
“物業服務企業公開做出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。 ”
[專家解讀]
近年來，小區業主、業主委員會同物業服務企業糾紛矛盾時有發生，一個很重要的問題就是某些物業服務企業的小區管理承諾和服務細則往往很難兌現，業主權益受到損害。
此次司法解釋依據合同默示條款理論，合理擴充了物業服務企業應承擔義務的依據范圍：不僅限于物業服務合同中的明示條款內容、法律、法規規定、相關行業規范，而且把物業服務企業公開做出的服務承諾和制定的服務細則、守則、投標文件作為物業服務合同的組成部分，并確定為物業服務企業應盡義務的依據。
亮點3
物業違規收費要退款
[司法解釋]
“物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。 ”
“業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。 ”
[專家解讀]
現實物業管理中，物業企業亂收費、多收費的現象屢見不鮮。“比如有的小區，地面車位除了收管理費外還要收車位費。 ”
此次司法解釋明確對物業企業違反合同、違規收費的行為，業主有權拒絕，并可以要求物業如數退還，這就有效規范了物業企業的收費行為，使業主要求退還物業費有了依據。
亮點4
新老物業交接有法可依
[司法解釋]
“物業服務合同的權利義務終止后，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。 ”“物業服務企業拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的，人民法院不予支持。 ”
[專家解讀]
在現實物業管理活動中，經常會出現同一個住宅小區存在老物業服務企業不走、新物業服務企業進來，因而造成雙公司、雙保安、雙清潔工、雙收費等等怪現象。此次司法解釋明確規定了老、新物業服務企業退出、進入的具體條件以及退、進中應遵守的秩序和移交必需的相關資料和其代管的專項維修資金；并重點明確物業服務企業以形成事實管理為由收取物業費的，法院將不予支持。
