國務(wù)院發(fā)布的《修改〈物業(yè)管理條例〉的決定》明確，致2007年10月1日以后，“物業(yè)管理企業(yè)”已經(jīng)改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，只需半數(shù)以上業(yè)主同意，但這部分業(yè)主購買的面積還得超過建筑物總面積的半數(shù)。記者昨天采訪了北京市律師協(xié)會物業(yè)管理法律事務(wù)專業(yè)委員會主任秦兵，由他解讀新《條例》的變化。
修改一 街道成業(yè)主大會“指導部門”
此次修改將物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府增加為成立業(yè)主大會的指導部門。秦兵表示，“現(xiàn)實中，大多數(shù)小區(qū)成立業(yè)主大會，一般都是向小區(qū)所在地的街道辦事處提出要求，然后在區(qū)、縣建委小區(qū)辦進行備案。所以，這項修改是把現(xiàn)實中的做法固定化。”
此外，為了和《物權(quán)法》保持一致，此次修改刪去了“業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定”的規(guī)定。
修改二 更換物業(yè)需半數(shù)業(yè)主同意
秦兵表示，《物權(quán)法》以列舉的形式，規(guī)定了七種由業(yè)主共同決定的事項，為了和《物權(quán)法》一致，此次修改將舊《條例》中由業(yè)主共同決定的六種事項改成了七種事項。
新《條例》中，除了籌集和使用專項維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意才可實施外，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員等，只要過半數(shù)業(yè)主同意就可以。
修改三 由“管理企業(yè)”到“服務(wù)企業(yè)”
根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，新《條例》將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”。
秦兵表示，目前，物業(yè)企業(yè)已不僅局限在對房屋及配套設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護和公共秩序的維護等活動。人們對軟環(huán)境方面有了更高的要求，“服務(wù)”越來越成為人們關(guān)注的焦點。
秦兵認為，如果所有的物業(yè)企業(yè)都能從實際行動上由“管理”轉(zhuǎn)換為“服務(wù)”，真正圍繞業(yè)主的需求展開服務(wù)，物業(yè)糾紛會越來越少，物業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系也將越來越和諧。
修改四 從一方掌權(quán)到三足鼎立
新《條例》賦予了物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，責令其限期改正或者撤銷決定，并通告全體業(yè)主的權(quán)利。
秦兵對此顯得有些擔憂。他表示，“此次新《條例》中有兩項修改內(nèi)容都是賦予了街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導和監(jiān)督管理的權(quán)力。這樣一來，加上建委小區(qū)辦，出現(xiàn)了多頭管理的現(xiàn)狀。今后，如果出現(xiàn)三部門意見不統(tǒng)一的情況怎么處理？有關(guān)部門應(yīng)盡早制定更加細致的實施辦法，讓新《條例》能實施得更加順暢。
