截至2007年底，上海物業(yè)項目總面積約5.6億平方米，其中居住類物業(yè)3.8億平方米。已納入物業(yè)管理的面積達(dá)97%，涵蓋住宅小區(qū)10870個，其中售后公房5297個。目前上海市物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員20余萬人，其中管理人員的比例為10.7%，各種維修、養(yǎng)護、秩序維護等操作員工的比例為89.3%。
占全市住宅小區(qū)48.7% 的售后公房（包括直管公房和系統(tǒng)公房）房屋老化、維修資金缺乏、物業(yè)收費過低、物業(yè)服務(wù)公司收不抵支的矛盾十分突出。而過低的物業(yè)管理收費，直接影響了管理服務(wù)人員為民服務(wù)的積極性，造成人才流失現(xiàn)象嚴(yán)重，制約了售后公房管理水平的提升。
上海市售后公房物業(yè)管理現(xiàn)狀分析
上海市從1994年開始實施公有住房出售政策，15年來取得了重大進展，居民購房后每月按戶繳納管理費，即一室戶3元、二室戶4.5元、三室戶6元。自1996年起，上海市物價局、房地資源局相繼頒發(fā)了《關(guān)于公有住宅售后管理服務(wù)費收取標(biāo)準(zhǔn)的通知》、《關(guān)于調(diào)整公有住宅售后管理費和房屋修繕人工費等收費標(biāo)準(zhǔn)的通知》、《上海市商品住宅物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》、《關(guān)于做好一九九八年度調(diào)整普通內(nèi)銷商品住宅物業(yè)管理服務(wù)收費基準(zhǔn)價及浮動幅度的通知》等，對售后公房、商品住宅的物業(yè)管理費收取行為予以規(guī)范。其中售后公房實行政府指令價，按戶分別調(diào)整為4.5元、6元、7.5元，高層住宅每戶每月5－10元。另外每戶每月收取保安服務(wù)費3－6元、保潔服務(wù)費3－6元。住宅小區(qū)中的非居住房屋協(xié)商定價。時隔13年，至今尚未作調(diào)整。
隨著近年來我國CPI指數(shù)的不斷增長和職工最低工資標(biāo)準(zhǔn)的逐年提升，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理成本也出現(xiàn)迅速上升的趨勢，售后公房物業(yè)管理受到影響。由于管理費標(biāo)準(zhǔn)與市場脫節(jié)，造成售后公房房屋老化，維修資金缺乏，必要的修繕無法進行，加上物業(yè)管理責(zé)任主體不明確、各方責(zé)、權(quán)、利不對等且不明確，房屋使用和管理服務(wù)中公德意識、誠信意識淡漠，影響了房屋使用安全和居民生活。不少物業(yè)服務(wù)公司已經(jīng)陷入“入不敷出”，難以為繼的局面，許多企業(yè)在虧損經(jīng)營的情況下，紛紛退出管理，對物業(yè)管理市場的健康發(fā)展和保障業(yè)主的合法利益造成隱患。
企業(yè)運營成本急劇上升
1.物價消費指數(shù)的持續(xù)增長。
從1997年至今，我國物價消費指數(shù)平均以3.5%的比例上漲，按此計算，至今消費指數(shù)上漲了38.5%。與居民生活密切相關(guān)的水、電、煤氣等公用事業(yè)收費，從1992年以來頻繁調(diào)整，已形成周期性調(diào)整態(tài)勢，且調(diào)整幅度較大。水費由1992年的每立方0.18元調(diào)至2006年的每立方1.03元，漲幅達(dá)到4.7倍，電費由每千瓦時0.21元調(diào)至每千瓦時0.61元，漲幅達(dá)到2.9倍，煤氣費由每立方0.20元調(diào)至每立方1.05元，漲幅達(dá)到4.3倍。而目前上海售后公房物業(yè)管理費平均每平方米只有0.23元，商品房平均物業(yè)收費也只有達(dá)到0.8元。消費指數(shù)的增長加重了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的各項管理成本，收支差距越來越小。
2.最低工資標(biāo)準(zhǔn)和社保繳費基數(shù)的不斷調(diào)高。
上海市自1993年開始實施最低工資標(biāo)準(zhǔn)，15年共調(diào)整了17次。從最初的210元調(diào)整至2007年的840元，增幅達(dá)到3倍。僅從2000年的445元調(diào)整至2008年4月1日起實施的960元，8年間也整整翻了1倍多。同時相對應(yīng)的社保金繳費基數(shù)也一起提升，造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)的勞動用工成本呈急劇上升趨勢。據(jù)核算，與2003年標(biāo)準(zhǔn)相比，到2008年4月，物業(yè)服務(wù)企業(yè)年均每人增加了13586元。通過對上海11個區(qū)180個售后房小區(qū)的抽樣調(diào)研，最低工資標(biāo)準(zhǔn)從840年調(diào)高至960元，平均一個小區(qū)的年工資支出將增加43656元，相當(dāng)于少收一個月的管理費。
3.不少業(yè)主消費意識薄弱，拖欠、拒繳物業(yè)服務(wù)費比較普遍。
由于售后公房的收費標(biāo)準(zhǔn)長期游離于市場水平之外，低廉的收費與業(yè)主日益高漲的服務(wù)要求相悖離。不少業(yè)主以服務(wù)不到位、管理措施跟不上為由拒付管理費，導(dǎo)致管理費收繳率逐年下降。據(jù)了解，一般公有售后住房的管理費平均收繳率僅為80％，經(jīng)租房的收繳率則更低。不少物業(yè)服務(wù)公司只能靠加大催討舊欠力度才勉強維持生計。在對235個售后公房小區(qū)統(tǒng)計后，管理費平均收繳率為74.34％。低收繳率，造成售后公房物業(yè)管理難有實質(zhì)性突破。
政府主管部門的指導(dǎo)意見
上海市政府通過轉(zhuǎn)發(fā)市房地局《上海市加強住宅小區(qū)綜合管理三年行動計劃（2007-2009年）》（簡稱三年行動計劃）加大舊住房綜合整治力度。市、區(qū)(縣)兩級政府和業(yè)主三方共同籌措專項資金，用于舊住房綜合改造以及解決無人管理小區(qū)的應(yīng)急維修等歷史遺留問題；針對本市住宅物業(yè)的完損情況，制定修繕計劃，推進舊住房專項維修工作。此項工作由市房地資源局牽頭，財政部門配合，2007年二季度制訂方案，三季度實施。
《三年行動計劃》要求加強公房和售后公房管理。完善公房租賃管理辦法，規(guī)范公房租金使用，加大公房修繕資金使用的監(jiān)管力度；強化公房修繕管理，逐步開展直管公房全項目維修，建立專項維修計劃上報備案制度和竣工驗收、審計制度；明確售后公房住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，逐步推行售后公房“菜單式”分等收費管理模式；解決“同一小區(qū)、同等服務(wù)、不同收費”的歷史遺留問題。其中，解決“同一小區(qū)、同等服務(wù)、不同收費”問題、推行售后公房“菜單式”分等收費管理模式工作。
各級政府積極探索破解舊公房物業(yè)管理難題，除徐匯、浦東新區(qū)等區(qū)為加強對老小區(qū)的物業(yè)管理，推出對售后公房進行管理費貼補外，閘北區(qū)率先在全市推出了物業(yè)服務(wù)達(dá)標(biāo)補貼，也就是對服務(wù)水平達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)公司政府將給予一定的經(jīng)濟補貼，目前首批試點的70個小區(qū)已經(jīng)取得成效。作為試點小區(qū)陽曲小區(qū)建于上世紀(jì)80年代，如今小區(qū)里的硬件設(shè)施逐漸老化，修繕需要大筆費用，而相應(yīng)的小區(qū)租金和管理的收費標(biāo)準(zhǔn)卻依舊維持著十二年前的水平，即每戶每月6元，即便加上保潔、秩序維護費，一年下來也僅有144元。
同時，物業(yè)服務(wù)公司的用工和管理成本卻逐年增加，久而久之便導(dǎo)致了物業(yè)服務(wù)公司生存困難，服務(wù)水平無法滿足居民需求從而引發(fā)矛盾。如今經(jīng)過半年的物業(yè)達(dá)標(biāo)補貼試點，陽曲小區(qū)面貌一新，物業(yè)服務(wù)水平也得到了業(yè)主的肯定。閘北區(qū)推出的舊公房物業(yè)服務(wù)達(dá)標(biāo)補貼方法是通過政府主導(dǎo)企業(yè)補貼的方式對全區(qū)直管舊公房物業(yè)實行季度考核，對保潔等項目上達(dá)標(biāo)的小區(qū)給予每月每平方米0.22元的補貼，同時還對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行監(jiān)督考核實行退出機制，目前試點的70個小區(qū)中居民對物業(yè)服務(wù)的滿意率平均增長了15%。今年閘北區(qū)還將在全區(qū)127個直管舊公房小區(qū)和126萬平方米舊里和非成套房屋全面推開物業(yè)補貼方法，將利民政策推向千家萬戶。
