逾期交房是指開發(fā)商在商品房銷售合同約定的交付使用期限內(nèi)，未能向買受人交付房屋的行為。如何確定開發(fā)商履行了交付義務(wù)的時(shí)間，則依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定為房屋的轉(zhuǎn)移占有視為房屋的交付使用。只要開發(fā)商在合同約定的期限內(nèi)履行了向買受人“交鑰匙”的行為，將房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有、使用，就視為開發(fā)商履行了房屋交付使用的義務(wù)，反之，就是逾期交付使用房屋，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
案例回放
家住煙臺(tái)市萊山區(qū)的李小姐向萊山區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)商購買了一套商品房，商品房買賣合同中約定了開發(fā)商交房的具體日期，并明確約定如果開發(fā)商逾期交房達(dá)90天以上的，買受人可以解除合同。同時(shí)，李小姐向煙臺(tái)市萊山區(qū)某銀行申請(qǐng)了按揭貸款，開發(fā)商為貸款提供連帶保證責(zé)任。
因開發(fā)商逾期交房超過了90天，李小姐要求解除商品房買賣合同，同時(shí)要求解除按揭貸款合同，開發(fā)商不同意解除合同，而銀行認(rèn)為按揭貸款合同與商品房買賣合同是不同的法律關(guān)系，不應(yīng)與商品房買賣合同一并處理，三方無法協(xié)商一致，遂產(chǎn)生糾紛。
律師說法
本案涉及的焦點(diǎn)問題有兩個(gè)：第一、李小姐能否單方請(qǐng)求解除商品房買賣合同解除?第二、商品房買賣合同與按揭貸款合同的關(guān)系是什么?商品房買賣合同的解除是否會(huì)導(dǎo)致按揭貸款合同的解除?對(duì)本案而言，由于開發(fā)商與李小姐約定了合同解除的條件，即逾期交房超過90日，李小姐完全可以依據(jù)協(xié)議約定單方解除商品房買賣合同。合同解除后，李小姐應(yīng)當(dāng)向開發(fā)商退還房屋，而開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將購房價(jià)款及利息返還給購房人。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條規(guī)定：“根據(jù)《合同法》第94條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定除外。”此種情況下，李小姐可以催告開發(fā)商在三個(gè)月內(nèi)交付房屋，如果逾期仍未交付，李小姐可以行使法定解除權(quán)，單方解除合同。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第24條規(guī)定：“因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤消、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。”該解釋中的“擔(dān)保貸款方式”即我們通常所稱的“按揭貸款方式”。開發(fā)商逾期交房，李小姐解除商品房買賣合同，按揭貸款合同的目的也就無法實(shí)現(xiàn)，李小姐也當(dāng)然有權(quán)解除按揭貸款合同。開發(fā)商和銀行拒絕解除合同的理由都是不能成立的。
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