臨時(shí)停車場(chǎng)的問題惹了不少爭(zhēng)議。
臨時(shí)停車場(chǎng)可以緩解業(yè)主停車難之苦。
不少小區(qū)的市政路在建設(shè)之前由開發(fā)商代征，開發(fā)商將它們建成臨時(shí)停車場(chǎng)以解停車位不足之渴。然而，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這種臨時(shí)停車場(chǎng)面臨監(jiān)管真空：它是否應(yīng)納入物管范圍？使用權(quán)歸誰？收益是否應(yīng)分給業(yè)主？……近日，海珠區(qū)一樓盤業(yè)委會(huì)為此和開發(fā)商爭(zhēng)得不可開交。
文/記者 倪明 實(shí)習(xí)生 劉星
業(yè)主
市政路變“臨停”業(yè)主無份
家住海珠區(qū)風(fēng)景路順景雅苑的業(yè)主們反映，這幾個(gè)月的“停車難”讓他們傷透腦筋。“順景雅苑一共住著1000多戶人家，而地下車庫(kù)只能容納100多輛車。本可以用來停車的另外三個(gè)地面停車場(chǎng)(一個(gè)南停車場(chǎng)，兩個(gè)北停車場(chǎng))卻在4月底的時(shí)候被發(fā)展商用鐵鏈子隔開，不準(zhǔn)業(yè)主的車停進(jìn)去了。”
業(yè)主一邊抱怨，一邊拿出了“廣東省機(jī)引農(nóng)具廠地段商住區(qū)規(guī)劃”圖紙。“小區(qū)三個(gè)停車場(chǎng)的位置有公共綠地，其中兩個(gè)停車場(chǎng)有一半的范圍是規(guī)劃的市政道路。開發(fā)商怎么能把公共綠地變成停車場(chǎng)？以前一直都是停車場(chǎng)，為什么現(xiàn)在又打著市政道路的幌子不讓停車呢？”業(yè)主十分氣憤。
記者看到圖紙上印有“廣州市城建檔案技術(shù)咨詢服務(wù)公司”復(fù)印的“1999字66號(hào)案”，確實(shí)是由規(guī)劃部門提供。
昨日上午，記者來到該小區(qū)，發(fā)現(xiàn)小區(qū)的兩個(gè)北停車場(chǎng)已經(jīng)鎖上了長(zhǎng)長(zhǎng)的鐵鏈，原本可以停靠80多輛車的空地里沒有一輛車。停車場(chǎng)旁的收費(fèi)崗?fù)だ锟諢o一人。南停車場(chǎng)卻停了不少車。業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)人員表示，車都是一些外來人員的，發(fā)展商不讓業(yè)主停車，更沒有人幫他們看管。
走進(jìn)小區(qū)，道路兩邊卻停滿了車，本來還較為寬敞的路面頓時(shí)變窄了很多，已無法再通行車輛。還有的連路邊都找不到停車位置的業(yè)主們，只得把車開進(jìn)了架空層里。
PK
開發(fā)商
因?yàn)榇魉源?/P>
好好的停車場(chǎng)為什么不讓停車呢？記者隨后聯(lián)系到順景雅苑的開發(fā)商——廣州杰偉實(shí)業(yè)有限公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人黃小姐。黃小姐表示，小區(qū)的這幾個(gè)停車場(chǎng)一直都?xì)w珠江物業(yè)公司管理，直到業(yè)主委員會(huì)起訴要求更換該物業(yè)管理公司。經(jīng)法院裁決業(yè)主委員會(huì)勝訴，原來的物管被更換。
黃小姐說：“我們不讓他們停車，一是我們的營(yíng)業(yè)執(zhí)照已經(jīng)過期；二來這停車場(chǎng)是我們發(fā)展商代征，代管的，屬于政府的道路規(guī)劃用地，要是出了什么事我們是有責(zé)任的。這個(gè)新的物管我們又不認(rèn)識(shí)，為什么要轉(zhuǎn)給他們收錢？”對(duì)于北停車場(chǎng)沒有一輛車，而南停車場(chǎng)卻停了不少車，黃小姐解釋說：“本來是南北停車場(chǎng)都不允許停車的，但后來街委會(huì)的介入，我們作出了一定的讓步，對(duì)于南停車場(chǎng)的監(jiān)管就并不太嚴(yán)格。一些布匹市場(chǎng)的業(yè)主可能會(huì)停在那里，但并沒有不讓業(yè)主停”。
探因：爭(zhēng)議源于“代征土地制度”
據(jù)了解，順景雅苑這樣的案例并不少見。由于歷史的原因，到目前為止，在城市建設(shè)中仍存在采用由開發(fā)商按城市規(guī)劃代征地，通過減免開發(fā)商部分地價(jià)稅費(fèi)的方式建設(shè)市政道路的情況。
為什么規(guī)劃市政路的一半會(huì)劃入順景雅苑小區(qū)紅線范圍？廣州市規(guī)劃局有關(guān)人士解釋道，這是因?yàn)楫?dāng)今我國(guó)城市用地規(guī)劃上執(zhí)行的是紅線無縫對(duì)接，所以名義上是在小區(qū)紅線范圍內(nèi)，但這些道路仍然屬于市政道路，屬于廣大市民所擁有。
“開發(fā)商只有代征，不能代管”，該局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，雖然開發(fā)商代征了地，但是政府要收回時(shí)就要交出，開發(fā)商也沒有代管的權(quán)利。
那么，在規(guī)劃路開通之前，開發(fā)商能否臨時(shí)改做停車場(chǎng)？屬于市政道路的收益有沒有上繳給政府？黃小姐對(duì)此不予置評(píng)。
高級(jí)規(guī)劃師、國(guó)家一級(jí)注冊(cè)建筑師李志認(rèn)為，嚴(yán)格來說，代征地的所有權(quán)和使用權(quán)都是政府的，開發(fā)商和業(yè)主都無權(quán)支配，開發(fā)商在征地完成后就應(yīng)當(dāng)交還給政府，在市政建設(shè)實(shí)施之前一般只能作為綠地或空地。
透過停車場(chǎng)收費(fèi)崗?fù)ご皯簦浾呖吹嚼锩鎾熘鴥蓚€(gè)證件：一個(gè)是道路運(yùn)輸經(jīng)營(yíng)許可證，有效期至2005年1月。另一個(gè)是經(jīng)營(yíng)服務(wù)性受費(fèi)許可證，有效期是2007年2月。顯然，該停車場(chǎng)收費(fèi)許可已經(jīng)過期。
在政府接管市政道路前，代征地建的臨時(shí)停車場(chǎng)該歸誰管？記者了解到，我國(guó)相關(guān)法規(guī)至今對(duì)此沒有明確規(guī)定。
律師：市政路變更用途應(yīng)由規(guī)劃局定
廣東紅棉律師事務(wù)所律師龍玉蘭認(rèn)為，“代征便可代管”的說法站不住腳。只要是在小區(qū)紅線范圍內(nèi)的土地都應(yīng)該屬于全體業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)，“除非事先有特別約定，該土地沒有將成本計(jì)算入房?jī)r(jià)。”
廖治超律師也認(rèn)為，如果規(guī)劃圖紙上標(biāo)明是綠化用地，一般說來都是屬于公攤面積，業(yè)主享有對(duì)該地塊的使用權(quán)和管理權(quán)，一旦要更改該地的用途，必須要征得業(yè)主委員會(huì)的同意。屬于市政道路的，應(yīng)該由規(guī)劃局來決定其用途及其變更。無論如何，開發(fā)商都應(yīng)將這些土地的規(guī)劃性質(zhì)向全體業(yè)主公示。
規(guī)劃師：“凈用地”規(guī)劃應(yīng)事先留路
高級(jí)規(guī)劃師、國(guó)家一級(jí)注冊(cè)建筑師李志認(rèn)為，出現(xiàn)以上爭(zhēng)議源于我們國(guó)家一直以采用的“代征地制度”。
由于舊城改造的無序或城市建設(shè)的速度過快，政府沒有足夠的財(cái)力預(yù)先建設(shè)好周邊道路等市政設(shè)施，因此要求開發(fā)單位征地的同時(shí)，代政府征用建設(shè)用地周邊與小區(qū)建設(shè)密切相關(guān)的市政用地，并負(fù)責(zé)拆遷房屋、平整土地和綠化等工作，與之相配套的是政府通過減免地價(jià)或減少配套設(shè)施作為補(bǔ)償。
“為盡量減少以上類似的爭(zhēng)議，廣州市政府開始已經(jīng)全面推行經(jīng)營(yíng)性土地的‘招、拍、掛’制度，在土地上市之前明確規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，并準(zhǔn)確劃定用地紅線和可建設(shè)用地紅線，后者就是我們平常所說的‘凈用地’。規(guī)劃部門已實(shí)行規(guī)劃公示制度，建議市民多登錄‘規(guī)劃在線’網(wǎng)站了解規(guī)劃。”
