雙方當(dāng)事人簽訂的認(rèn)購書約定了定金條款，符合以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的法律特征，應(yīng)視為有效。該認(rèn)購書中約定的立約定金的生效是獨(dú)立的，在主合同之前就已成立。
一棟房子的一生都充滿了各種各樣的問題，從一級市場到二級市場，只要房子在那里就會涉及居住、交易等過程。房地產(chǎn)交易是一個(gè)長線的維權(quán)過程，不論在售前、售中還是售后，都會出現(xiàn)形形色色的問題，買了房子只是萬里長征走了第一步，接下來還會有不少的問題讓你頭疼。值此3•15維權(quán)之際，本報(bào)總結(jié)了一些典型的案例、問題，希望對廣大消費(fèi)者有一些幫助。
案例一
電梯墜落
造成心理傷害
1月中旬，張先生在雙井本南側(cè)的知名寫字樓乘坐電梯時(shí)，電梯突然從15層迅速向下掉落，還好最終電梯在10層和11層中間停住，并未出現(xiàn)傷亡。雖然物業(yè)及時(shí)將張先生和其他被困人員解救出來，并解釋說電梯有鎖死功能，但此后，張先生卻落下了毛病，一上電梯就心里發(fā)虛，總覺得電梯在往下掉，心跳也會隨之加快。由于張先生的家住在20層，單位在16層，有了心理障礙的他每天都得爬樓，這讓他有些不可接受。無奈之下，張先生決定去看心理醫(yī)生，尋求解決方案。可是，他覺得其間的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由物業(yè)支付，“錢倒是其次，關(guān)鍵這個(gè)毛病是在他們那落下的！”張先生下定決心，想討個(gè)說法。
◆說法：由于能夠得到的賠償金額并不多，這件糾紛最好還是通過協(xié)商的方式來解決。張先生只要能夠提供心理醫(yī)生出具的他的現(xiàn)有精神障礙確實(shí)由此次電梯墜落而起的相關(guān)診斷，就可向物業(yè)方提出相應(yīng)賠償要求，因?yàn)閭Φ钠鹨蛟从谖飿I(yè)對電梯的疏于管理。
案例二
無預(yù)售證賣房開發(fā)商雙倍返還定金
徐先生同某房地產(chǎn)公司簽訂了認(rèn)購書。雙方約定，徐先生購買該項(xiàng)目房屋一套，房價(jià)款237萬余元，并交納3萬元定金。在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，徐先生前往銷售中心與開發(fā)商簽約，要求開發(fā)商出示《預(yù)售許可證》，當(dāng)其得知開發(fā)商沒有《預(yù)售許可證》后又提出待開發(fā)商取得《預(yù)售許可證》后再簽訂預(yù)售合同并付首期款，此要求被拒絕。
◆說法：法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方當(dāng)事人簽訂的認(rèn)購書約定了定金條款，符合以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的法律特征，應(yīng)視為有效。該認(rèn)購書中約定的立約定金的生效是獨(dú)立的，在主合同之前就已成立。徐先生已按認(rèn)購書的規(guī)定交納了定金，故該認(rèn)購書的效力自其交付定金后即已存在，且對雙方均有約束力。在執(zhí)行認(rèn)購書的過程中，徐先生并無違約行為，導(dǎo)致雙方未能簽訂主合同系因該房地產(chǎn)公司未取得商品房預(yù)售許可證，無權(quán)預(yù)售商品房。該責(zé)任應(yīng)全部由該房地產(chǎn)公司承擔(dān)。據(jù)此，法院支持徐先生的訴訟請求，責(zé)令該房地產(chǎn)公司雙倍返還定金。
案例三
煙道廢氣倒灌兩死一傷
彭女士購買了某公司建造的公寓住房，后，與父母共同居住于內(nèi)。當(dāng)時(shí)物業(yè)規(guī)定，居民不能在大樓外墻面任意鑿洞，彭家便和多數(shù)鄰居一樣將煤氣熱水器的廢氣排放管直接接入大樓共用煙道，某燃?xì)夤咎媾砑野惭b了熱水器后，頒發(fā)了《煤氣熱水器使用證》以證明驗(yàn)收合格。
一天晚上，鄰居家未燃燒完的煤氣通過煙道傳入彭家，致使其一家人一氧化碳中毒，彭父當(dāng)場死亡。彭母呈植物人狀態(tài)，十個(gè)月后死亡，彭女士經(jīng)治療后休養(yǎng)至今。彭家將房地產(chǎn)公司和燃?xì)夤靖嫔戏ㄍァ?/p>
◆說法：該房地產(chǎn)公司在設(shè)計(jì)房屋時(shí)既沒有預(yù)留專門的熱水器出風(fēng)口，又沒有明示共用煙道設(shè)置存在廢氣倒灌的可能性以及該煙道禁止接入熱水器排風(fēng)口，致使彭家不能充分認(rèn)識危害。燃?xì)夤驹跒榕砑疫M(jìn)行熱水器安裝驗(yàn)收時(shí)，疏于檢查煤氣管道是否泄漏、觀察廢氣排放的安全問題、給予用戶安全使用煤氣的專業(yè)性提示。因此，法院確定房地產(chǎn)公司承擔(dān)主要民事責(zé)任，燃?xì)夤境袚?dān)次要責(zé)任。
雙方當(dāng)事人簽訂的認(rèn)購書約定了定金條款，符合以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的法律特征，應(yīng)視為有效。該認(rèn)購書中約定的立約定金的生效是獨(dú)立的，在主合同之前就已成立。
案例四
簽訂協(xié)議后房價(jià)上漲毀約
2004年5月15日張先生和李某簽訂了《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定李先生將某小區(qū)的房屋以100萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給張先生，并約定在2004年6月15日協(xié)議生效。協(xié)議簽訂后，張先生分兩次將100萬元房款交付給了李先生。然而直到6月15日轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效，李先生遲遲未與張先生辦理房屋過戶登記手續(xù)。原來是房子現(xiàn)在漲價(jià)了，李先生不想賣了。
◆說法：法院認(rèn)為，李某和張先生簽訂的協(xié)議是合法有效的，張先生已經(jīng)履行了付款的義務(wù)，李某就應(yīng)當(dāng)履行向張先生交付房屋的義務(wù)。李某“借款”的說法沒有證據(jù)可以證明。因此法院一審判決售房者李先生在判決書生效之日起10日內(nèi)協(xié)助張先生辦理房屋過戶手續(xù)。在付出了100萬元的房款之后，張先生終于取得了應(yīng)有的權(quán)利。
案例五
裝修甲醛超標(biāo)孕婦流產(chǎn)
黃女士與某裝飾設(shè)計(jì)公司簽訂了《小型裝飾裝修工程施工合同》，雙方約定裝修費(fèi)用為3萬余元，工程質(zhì)量要求達(dá)到裝飾行業(yè)檢測標(biāo)準(zhǔn)。裝修過程中，黃女士先后從兩家大型市場購買了實(shí)木地板和櫥柜，且安裝到位。
黃女士住進(jìn)裝修好的新房后，被診斷已經(jīng)懷孕。再次到醫(yī)院檢查，醫(yī)生發(fā)現(xiàn)其胚胎發(fā)育異常，她不得不中止妊娠。室內(nèi)環(huán)境檢測部門對住房空氣質(zhì)量進(jìn)行檢測后發(fā)現(xiàn)，房間空氣中甲醛含量超標(biāo)，部分房間揮發(fā)性有機(jī)化合物含量超標(biāo)。為此，她起訴裝修公司和她購買建材的公司，要求他們對其流產(chǎn)負(fù)責(zé)。
◆說法：法院審理后認(rèn)為，黃女士已委托相關(guān)檢測單位對其住房的空氣質(zhì)量進(jìn)行檢測，被告沒提出反駁證據(jù)，也沒申請重新鑒定，黃女士對其流產(chǎn)的損害結(jié)果也提供了證據(jù)，法院均予以認(rèn)定。被告也不能就此事證明黃女士的流產(chǎn)與自身無關(guān)，因此要承擔(dān)舉證不力的法律責(zé)任。因此，法院認(rèn)定被告屬于共同侵權(quán)，應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。法院做出一審判決，裝修公司和兩家建材市場共同賠償黃女士醫(yī)藥費(fèi)、檢測費(fèi)的80％計(jì)3632.28元、精神損害撫慰金2萬元，出售櫥柜的建材市場的主辦單位承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。
