住宅問題，是現(xiàn)今世界各國的重大社會經(jīng)濟問題。而由于各國政治、經(jīng)濟和國情的不同，形成了種種不同的住宅模式。改革開放以來，我國的住房制度發(fā)生了重大變化：即由此前的公有化、標準型住宅制度轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)今有償?shù)亩嘣黧w的住宅商品化制度。因此，“業(yè)主”這一新興名詞在我國為人們所接受，尤其在商品房發(fā)展很快、小區(qū)住房環(huán)境逐漸形成的城市。接之而來的社區(qū)管理問題，就催生了業(yè)主大會和業(yè)主委員會的誕生。可以說私有住房的出現(xiàn)，是業(yè)主大會和業(yè)主委員會產(chǎn)生的經(jīng)濟基礎。而人們?nèi)照樵鰪姷姆梢庾R和維權意識，是業(yè)主委員會產(chǎn)生的思想基礎。
業(yè)主委員會的成立是為了加強小區(qū)的管理，維護業(yè)主的權利，它作為業(yè)主自治機構(gòu)的重要組成部分，在物業(yè)管理中起著舉足輕重的作用。但是現(xiàn)今的立法方面存在一些制度上的不完善，沒有對業(yè)主委員會的法律地位明確定性，致使在物業(yè)管理糾紛訴訟中，常發(fā)生業(yè)主權益得不到保護的情況，直接影響到廣大業(yè)主的切身利益。本文主要探討論業(yè)主委員會的主體資格問題，筆者從目前業(yè)主委員會的現(xiàn)狀出發(fā)，根據(jù)現(xiàn)今理論界的觀點，闡述自己的看法和理解。
一、我國關于業(yè)主委員會的立法現(xiàn)狀
(一)《物權法》關于業(yè)主委員會的規(guī)定
業(yè)主委員會是指業(yè)主大會的常設機構(gòu)和執(zhí)行機構(gòu)，是基于業(yè)主的選舉和業(yè)主大會授權，執(zhí)行業(yè)主大會決議的機構(gòu)。所以，業(yè)主委員會是物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的自治管理組織，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，具體實施業(yè)主大會作出的規(guī)定。《物權法》賦予了業(yè)主更多的自治權利，業(yè)主權利的回歸使得小區(qū)對業(yè)主委員會這一業(yè)主權利的“代言人”提出了迫切的需要。因此，業(yè)主委員會的成立對于小區(qū)的綜合治理與整體發(fā)展建設具有重大意義。《物權法》從法律層面對業(yè)主委員會做出了規(guī)定。其第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權”第78條規(guī)定：“業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或業(yè)主委員會做出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷”。第83條規(guī)定：“業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或噪聲、違反規(guī)定養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)、管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院起訴。”《物權法》這些規(guī)定，雖明確了業(yè)主委員會在特殊條件下有作為訴訟原被告的資格，當業(yè)主委員會侵害業(yè)主權利的時候，給業(yè)主的維權提供了合法的訴訟方式。但該法對業(yè)主委員會的其他方面的法律定位采取了回避態(tài)度，對業(yè)主委員會的法律性質(zhì)界定不清，在實踐中對于司法判案指導意義較弱。
(二)《物業(yè)管理條例》關于業(yè)主委員會的規(guī)定
2007年修訂后的《物業(yè)管理條例》取消了2003年《物業(yè)管理條例》中關于“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)”的表述，取而代之的是“業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項”。這一說法回避了關于“執(zhí)行機構(gòu)”的界定，為業(yè)主委員會的訴訟主體資格留下了一定的法律空間。這即說明該條例仍然沒能明確業(yè)主委員會的法律性質(zhì)與訴訟主體的確定資格。
(三)其他規(guī)范性文件關于業(yè)主委員會的規(guī)定
最高人民法院在2003年8月20日給安徽省高級人民法院《關于金湖新村業(yè)主委員會是否具備民事訴訟主體請求一案的復函》中明確解釋：根據(jù)《民事訴訟法》第49條、最高人民法院《關于適用〈民事訴訟法〉若干問題的意見》第40條之規(guī)定，金湖新村業(yè)主委員會符合“其他組織”條件，可以自己的名義提起訴訟。由此可見，最高人民法院通過司法解釋形式規(guī)定業(yè)主委員會屬于民事訴訟法中規(guī)定的“其他組織”，即可以自己的名義提起訴訟。
二、業(yè)主委員會在物業(yè)服務管理中的地位
筆者在此部分分析業(yè)主委員會及其相關機構(gòu)的關系，以求突出業(yè)主委員會在物業(yè)服務管理中的地位，強調(diào)我們?yōu)楹我缍I(yè)主委員會的法律地位，而不是物業(yè)管理關系中的其他機構(gòu)。
(一)業(yè)主委員會和業(yè)主大會的關系
業(yè)主大會是指一定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成的共同體，業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。我國《物業(yè)管理條例》第8條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。”
《物業(yè)管理條例》也規(guī)定了業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。這表明，業(yè)主委員會具體執(zhí)行業(yè)主大會的許多事項。比如業(yè)主大會決定物業(yè)管理企業(yè)的選擇，而物業(yè)服務合同由業(yè)主委員會簽訂。業(yè)主大會監(jiān)督業(yè)主委員會的具體工作開展。業(yè)主委員會中委員的人選，也是由業(yè)主大會選舉和更換。
(二)業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的關系
物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)合同接受業(yè)主或者業(yè)主管理委員會的委托，依照法律或合同約定，對物業(yè)進行專業(yè)化管理，是物業(yè)管理法律關系的重要主體。業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的關系，主要體現(xiàn)在物業(yè)服務合同上。物業(yè)服務合同，指業(yè)主委員會成立后，由其代表全體業(yè)主與業(yè)主大會所選聘的物業(yè)企業(yè)所簽訂的合同。物業(yè)服務合同作為業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)雙方意思表示一致的協(xié)議，是市場經(jīng)濟中物業(yè)管理開展的協(xié)議基礎。物業(yè)管理企業(yè)由業(yè)主大會選定，而物業(yè)服務合同由業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)具體簽訂。業(yè)主由于人數(shù)眾多和時間精力上等方面的限制，物業(yè)管理需要專門物業(yè)公司有效管理。因此，業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，委托物業(yè)企業(yè)管理小區(qū)相關物業(yè)事務。作為委托合同的相對人，業(yè)主大會是委托人，物業(yè)管理企業(yè)是受托人。雙方根據(jù)受物業(yè)服務合同規(guī)定，行使權利，履行義務。
雖然《物業(yè)管理條例》第十五條規(guī)定了業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的相關決定，即業(yè)主委員會為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，但是筆者認為，業(yè)主委員會并非一般的組織，不能簡單地視其為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。盡管業(yè)主委員會不是最高的權利機構(gòu)，但由于是常設的日常管理機構(gòu)，其性質(zhì)和地位決定了其在物業(yè)管理中的關鍵地位和核心作用。但現(xiàn)行法律并未明確其法律地位，使其與業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)處于一個不平等的地位，一旦發(fā)生物業(yè)服務合同糾紛，業(yè)主委員會作為簽訂主體是否有權作為獨立訴訟主體參與民事訴訟，變成了如今司法實踐的爭議之處。筆者認為，將其定性為“其他組織”，就可以很好地解決這個問題。首先，基于業(yè)主大會與業(yè)主委員會的代理關系，業(yè)主委員會的權限是由于業(yè)主大會授予的，業(yè)主委員會可以在其被授權的范圍內(nèi)獨立地做出行為。其次，由其行為而產(chǎn)生的義務與責任可直接由業(yè)主大會承擔，這樣便可解決理論中探討的由于業(yè)主委員會無其真正所能支配的財產(chǎn)而無法承擔責任的問題。再來，界定業(yè)主委員會為“其他組織”，就能符合我國《合同法》和《民事訴訟法》關于其他組織的權利能力與當事人資格，即業(yè)主委員會可以作為原告參與民事訴訟。實際上，就是從另一個方面給予業(yè)主委員會獨立的原告、被告地位，其后果能由業(yè)主大會承擔的法律保障。因此，法律若擬定業(yè)主委員會為“其他組織”，既能解決其為業(yè)主利益的訴訟主體問題，又能保障市場交易的安全穩(wěn)定。
綜上，我們絕不能無視業(yè)主委員會在現(xiàn)實物業(yè)管理活動中的地位，生地把業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)而忽視其法律地位，業(yè)主委員會在涉及物業(yè)管理事項上，頻頻以當事人的身份參加到有關訴訟之中，其地位十分突出。而如前所述，把其定性為“其他組織”，能更好地行使它的職權及在訴訟中有依據(jù)地參與。
三、業(yè)主委員會法律地位的認識與分析
(一)理論界對業(yè)主委員會的定性
在我國理論界，對于業(yè)主委員會的法律地位認定這個問題，大致存在以下幾種認識：
1、認為業(yè)主委員會是法人組織。持這種觀點的人認為，業(yè)主委員會依法成立、有必要的經(jīng)費和財產(chǎn)、有自己的名稱、組織機構(gòu)和場所，屬于獨立法人，即擁有獨立意志，并能完全承擔行為結(jié)果。
2、認為業(yè)主委員會是“其他組織”。業(yè)主團體不屬于法人，不具有民事主體的資格。它可以自己的名義起訴或者應訴，但其行為后果由全體業(yè)主承擔。筆者贊同這種觀點。
3、業(yè)主委員會不具有獨立的主體資格。有的學者認為：業(yè)主委員會為管理業(yè)務的具體執(zhí)行機關，如同管弦樂隊的指揮，于管理制度上占有極其重要的地位。本觀點認為，它只是業(yè)主根據(jù)《物權法》及《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)進行自治的機構(gòu),沒有權利能力,負責對內(nèi)事務管理及對外實施相關具體行為，并無獨立財產(chǎn)，也沒有獨立的意志其行為的法律后果應當由各個業(yè)主承擔。
(二)對于業(yè)主委員會法律地位的分析
筆者認為，要搞清楚業(yè)主委員會的法律地位，首先要明確業(yè)委會是否可以成為民事主體，然后才有業(yè)主委員會成為法律確定的民事主體后是否有資格參與訴訟的一系列問題。這樣才能更好的解決相關實踐問題。
1、業(yè)主委員會不是民事主體
民事主體是民事法律關系主體的簡稱，指依法參與民事關系，享有民事權利和承擔民事義務的人。判斷一個社會組織體是否能作為法律主體,主要看其是否有獨立意志或者能否作為意志的載體。業(yè)主委員會有獨立名義、意志。具體有以下依據(jù):業(yè)主委員會是經(jīng)過房地產(chǎn)管理部門注冊登記的實體組織,有自己的章程。我國業(yè)主委員會擁有一定財產(chǎn)。這些財產(chǎn)的來源有三個方面:一是占住宅區(qū)總投資一定比例的劃撥款;二是物業(yè)管理用房和占總建筑面積一定比例的商業(yè)用房;三是業(yè)主交納的管理費。但并不因此而成為該財產(chǎn)的所有人，在建筑物區(qū)分所有權的制度下，業(yè)主委員會享有處分權的財產(chǎn)，其所有權的真正主體只能是全體業(yè)主。業(yè)主委員會能以自己的名義實施法律行為，但不能成為其行為后果的最終承擔主體，其行為仍須由與其有法定責任關系的單位或個人承擔全部或者補充連帶責任。所以它不具有民事主體的資格。
2、對于理論界觀點的分析
(1)對于認為業(yè)主委員會是法人組織的觀點，筆者是不認同的。《民法通則》第三十六條規(guī)定：“法人是具有民事權利能力和民事行為能力，依法獨立享有民事權利和承擔民事義務的組織”。同法第三十七條規(guī)定，法人應具備的基本條件為：①依法成立;②有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費;③有自己的名稱、組織機構(gòu)和場所;④能獨立承擔民事責任。非法人組織是指不具有法人資格但可以自己的名義進行民事活動的組織，亦稱非法人團體。那么根據(jù)法律規(guī)定和法學原理，筆者對業(yè)主委員會所謂的民事主體地位進行分析：業(yè)主委員會不是以行政登記為成立要件的。所以“依法成立”的要件不能得到滿足。這一條就足以否定其法人資格的說法。
(2)對于業(yè)主委員會是“其他組織”的。筆者持贊成的態(tài)度。在這一觀點上，理論界的爭議主要在于，業(yè)主委員會有沒有獨立的財產(chǎn)能夠承擔相應的責任。有自己享有處分權的財產(chǎn)或者經(jīng)費是業(yè)主委員會對外開展活動以實現(xiàn)自己意志的前提。《物業(yè)管理條例》第五十四條規(guī)定了專項維修資金，即專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部分、共有設施的保養(yǎng)、一維修及更換的資金;第五十五條規(guī)定了共有部分及共有設施的經(jīng)營收益。這些就是業(yè)主委員會享有處分權的財產(chǎn)。而且由于主人數(shù)眾多，由全體業(yè)主共同行使以上財產(chǎn)的所有權不大可能也毫無必要。所以筆者認為業(yè)主委員會是有其一定的財產(chǎn)的，相應地，也支持此種觀點。
(三)確立業(yè)主委員會法律地位的意義
對于確立業(yè)主委員會“其他組織”的法律地位是有很大的意義的。首先，能解決在物業(yè)管理中，業(yè)主委員會代表全體業(yè)主對外簽訂物業(yè)服務合同中，該合同成立的問題。對于合同的主體符合民事法律關系，才能充分使其合同得以有效履行。其次，業(yè)主委員會的一項重要職權，即管理人代表管理團體或區(qū)分所有權人在訴訟上或訴訟外主張請求權。如果能明確其為“其他組織”，就能很好的和最高法院的批復相接軌，使其訴訟權利能力得以明確確定，更好地維護業(yè)主的權益。
四、結(jié)語
業(yè)主委員會畢竟是一種新的主體，作為物業(yè)管理活動中維護全體業(yè)主利益的組織體，業(yè)主委員會具有操作性及現(xiàn)實意義。隨著我國城市化的推進，與物業(yè)管理、服務相關的法律關系越來越多樣化、復雜化，管理團體的法律地位急需相關法律進一步規(guī)范和明確。使業(yè)主委員會成為“其他組織”，能夠更好的讓其參與民事活動，維護業(yè)主的更多權益，保障社區(qū)自治的有效管理與社區(qū)穩(wěn)定。
(原文標題：業(yè)主委員會法律地位的探討)
