劃分獨立的物業(yè)管理區(qū)域有哪些要求？
答：新建住宅區(qū)，包括分期建設(shè)或者兩個以上單位開發(fā)建設(shè)的住宅區(qū)，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。但該住宅區(qū)內(nèi)已分割成多個自然街坊或者封閉小區(qū)的，可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域
建設(shè)單位在申請辦理住宅建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時，應(yīng)當(dāng)向區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求。區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)按照本條第一款的規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在地籍圖和房地產(chǎn)登記冊上注記。
未劃分物業(yè)管理區(qū)域的怎么辦？
答：尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），按照本條第一款的規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐樱ù澹┟裎瘑T會的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在地籍圖和房地產(chǎn)登記冊上注記。
業(yè)主在物業(yè)管理中，享有哪些權(quán)利和義務(wù)？
答：業(yè)主在物業(yè)管理中，除享有國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的權(quán)利外，還有權(quán)提議召開首次業(yè)主大會會議，有權(quán)推選業(yè)主代表，并享有被推選權(quán)。
業(yè)主在物業(yè)管理中，應(yīng)當(dāng)履行國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的義務(wù)。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)通過建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)或者直接向業(yè)主委員會提供聯(lián)系地址、通訊方式。
成立業(yè)主大會有哪些要求？
答：業(yè)主大會由一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。
一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會。
物業(yè)管理區(qū)域符合《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第七條第二款所列條件之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報告區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時間、已籌集的專項維修資金清冊等文件資料；建設(shè)單位未及時書面報告的，業(yè)主可以向區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門提出成立業(yè)主大會的書面要求。
如何產(chǎn)生業(yè)主大會籌備組成員？
答：區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門接到建設(shè)單位的書面報告或者業(yè)主的書面要求后，應(yīng)當(dāng)和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組）成員。
籌備組由業(yè)主代表組成，其成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告
籌備組自成立之日起三十日內(nèi)，在區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議。
業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，按其擁有的住宅套數(shù)計算，每套計一票。住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，按其擁有的物業(yè)建筑面積計算，每滿一百平方米計一票；不足一百平方米有單獨房地產(chǎn)權(quán)證書的，可與其他業(yè)主合并計票，每滿一百平方米計一票。單個業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上所持的投票權(quán)，最高不超過全部投票權(quán)的百分之三十。
業(yè)主大會會議通過的議事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)采取什么形式？
答：首次業(yè)主大會會議通過的議事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)的確定方法、業(yè)主小組的設(shè)立、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。
業(yè)主大會除履行國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的職責(zé)外，還可以決定業(yè)主委員會的工作經(jīng)費、撤銷業(yè)主小組不適當(dāng)?shù)臎Q定。
業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加。采用集體討論形式的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，也可以由業(yè)主決定以其他方式推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主大會會議以業(yè)主代表參加的形式召開的，到會業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)能夠代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主。
業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過。
如何召開業(yè)主大會會議？
答：召開業(yè)主大會會議，籌備組或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)事先將會議時間、地點、議題和議程通知所在地區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會，邀請區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會派代表參加，并認(rèn)真聽取區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會的意見、建議。
業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)具備怎樣的條件？如何履行職責(zé)？
答：首次業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)符合國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的條件。
業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，依法履行職責(zé)。
業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門備案：（一）業(yè)主大會會議記錄和會議決定；（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；（三）業(yè)主公約；（四）業(yè)主委員會成員的名單和基本情況。
區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。
業(yè)主委員會備案的有關(guān)內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)按照本條規(guī)定重新備案。
業(yè)主委員會任期為三年到五年。
業(yè)主委員會任期屆滿的兩個月前，應(yīng)當(dāng)書面報告區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門。區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)按照《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第八條指導(dǎo)成立換屆改選小組，指導(dǎo)召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。
業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。
業(yè)主小組如何設(shè)立？履行哪些職責(zé)？ 會議采用什么形式？
答：同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元、樓層的全體業(yè)主組成。
業(yè)主小組履行下列職責(zé)：（一）討論業(yè)主大會擬討論的事項；（二）推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議，表達(dá)本小組業(yè)主的意愿。
業(yè)主小組會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。
業(yè)主委員會聯(lián)席會議由哪些成員參加？ 由什么部門組織召開？
答：兩個或者兩個以上物業(yè)管理區(qū)域共用非市政道路或者其他配套設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會聯(lián)席會議制度。業(yè)主委員會聯(lián)席會議由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門、相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會、居（村）民委員會、物業(yè)管理企業(yè)派員參加。
