業(yè)主委員會能否代替業(yè)主維權?
本文主要就業(yè)主委員會的資格認定進行分析，業(yè)主委員會是什么性質，能否代替業(yè)主維權?
[要點提示]
就業(yè)主委員會能否自己的名義上法庭代表廣大業(yè)主維權的問題，司法界一直認識不一，隨著房產產糾紛的日益增多，這一問題已越來越受關注。在當前立法不完善的情況下，只要業(yè)主合法有效地授權，業(yè)主委員會就可以代表業(yè)主維權，這與成立業(yè)主委員會的初衷是一致的，但應當對其參加訴訟應當嚴格的限制。
[案情]
原告：易*花園小區(qū)業(yè)主委員會(以下簡稱易*花園業(yè)委會)。
被告：宜昌襄*房地產經營管理中心(以下簡稱襄*中心)。
被告：宜昌易*實業(yè)有限責任公司(以下簡稱易*公司)。
宜昌市西陵區(qū)得勝街24號易*花園住宅小區(qū)系于2003年開發(fā)建設并銷售完畢。其中2號樓規(guī)劃設計及許可為主體7層，使用情況為居住和物業(yè)管理。前期設計第一層含有部分面積為“會所”。2004年10月，襄*中心將原設計為“會所”部分建成住宅并辦理了《房屋產權證》，其中已出售7間總面積為243.62平方米，產權證載明價值為609050元。
另查：1、2003年7月9日，襄*中心(委托方、甲方)與宜昌合田物業(yè)有限責任公司(受托方、乙方)簽訂小區(qū)前期及過渡期《物業(yè)管理委托合同》，其中第二條基本情況說明公用停車庫共計275平方米;《商品住宅使用說明書》設施配置及注意事項第5項消防設施說明，A座車庫內設立四個消防箱。2、易*花園前期廣告載明發(fā)展商為襄*中心、宜昌易*物業(yè)有限責任公司(2004年3月以后公司名稱變更為宜昌易*實業(yè)有限公司)。3、易*花園住宅小區(qū)共有住宅78套，2004年7月22日至8月13日，易*花園小區(qū)業(yè)主大會籌備組采用書面表決方式，組織召開了首屆業(yè)主大會，成立了業(yè)主委員會。2005年1月26日，易*花園小區(qū)業(yè)主大會決議，授權易*花園業(yè)委會就開發(fā)商未按約定向全體業(yè)主移交“公用停車庫”等設施事項起訴。
原告易*花園業(yè)委會訴稱，易*花園小區(qū)位于宜昌市得勝街24號，是由二被告開發(fā)建設的住宅小區(qū)。1、二被告在銷售房屋時向小區(qū)業(yè)主表示，為了解決業(yè)主停車難的實際困難，開發(fā)商已將原規(guī)劃圖紙所標明“會所”處，即A座第一層面積共275平方米，改變命名為“公用停車庫”，由全體業(yè)主入住后共同享有、使用。然而，各業(yè)主入住后才發(fā)現(xiàn)，二被告公然違反誠信，不僅未依約定將“公用停車庫”交付給物業(yè)管理公司以供全體業(yè)主使用，反而改建成私家車庫予以發(fā)售牟利。2、二被告與小區(qū)前期物業(yè)管理公司訂立的屬于商品房買賣合同組成部分的《物業(yè)管理委托合同》中也約定，將“公用停車庫”贈于全體業(yè)主。綜上，易*花園業(yè)委會認為，二被告將本應屬于全體業(yè)主共有的“公用停車庫”改建為私家車庫予以發(fā)售，屬于擅自處分屬于易*花園業(yè)委會的財產，既構成違約又侵犯了易*花園業(yè)委會的財產所有權。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十七條的規(guī)定，該共用建筑的所有權依法應屬全體業(yè)主享有?！段飿I(yè)管理條例》第五十八條規(guī)定，“違反本條例的規(guī)定，建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任”。據(jù)此，易*花園業(yè)委會有權要求二被告賠償損失。為保護全體業(yè)主的共同利益免受不法侵害，易*花園業(yè)委會現(xiàn)依法提起訴訟，懇請人民法院依法判決二被告向原告易*花園業(yè)委會賠償損失609050元。
被告襄*中心辯稱：1、易*花園業(yè)委會不具有本案訴訟主體資格。本案是商品房買賣合同糾紛，襄*中心作為開發(fā)商從未與易*花園業(yè)委會簽訂過商品房買賣合同，易*花園業(yè)委會不是本案商品房買賣合同當事人。根據(jù)合同相對性原則，易*花園業(yè)委會不能主張合同權利。《物業(yè)管理條例》第19條第1款規(guī)定“業(yè)主大會業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的活動。”而本案是商品房買賣合同糾紛，完全與物業(yè)管理無關。所以，即使本案易*花園業(yè)委會提起訴訟經過業(yè)主大會的授權，也因為該授權超出業(yè)主大會本身的職責而無效。根據(jù)最高人民法院關于“與物業(yè)管理無關的個別或部分業(yè)主的事宜，業(yè)主委員會無權向人民法院提起民事訴訟”的相關意見，易*花園業(yè)委會亦不具有本案訴訟主體資格。2、襄*中心在本案的商品房買賣活動中沒有違約行為，更不存在侵權行為。襄*中心在與易*花園業(yè)委會的業(yè)主簽訂的商品房買賣合同中，從未承諾提供公用停車庫供業(yè)主使用，易*花園業(yè)委會也一直未提供相關證據(jù)證明襄*中心作過承諾或雙方有過相關約定;襄*中心與物業(yè)公司的前期《物業(yè)管理合同》中，雙方也從未約定提供公用停車庫給業(yè)主使用;襄*中心在整個開發(fā)活動中根本沒有修建公用停車庫，易*花園業(yè)委會所爭議的“公用停車庫”的位置是襄*中心經規(guī)劃部門批準，在房管部門辦理了房屋所有權證的會所，襄*中心出售自己擁有產權的會所合理合法，且該部分未納于公攤面積。3、易*花園業(yè)委會無權要求襄*中心賠償損失。本案是因“公用停車庫”房屋所有權引發(fā)的糾紛，因為宜昌市房管部門已經為購買人辦理了《房屋所有權證》，所有權證是國家規(guī)定唯一能證明房屋所有權的權證。易*花園業(yè)委會如果對該權證有異議，也只能向宜昌市房管部門申請，而無權直接要求襄*中心賠償損失。綜上，請求駁回原告易*花園業(yè)委會的訴訟請求。
被告易*公司辯稱，同意襄*中心的辯稱意見。易*公司在易*花園開發(fā)的前期活動中，與襄*中心曾經有過合作意向，但后來雙方并未達成實際合作。易*公司從未參與本案的商品房買賣活動，根本不應是本案當事人。請求駁回原告易*花園業(yè)委會的訴訟請求。
[裁判要點]
宜昌市西陵區(qū)人民法院認為，本案系因“公用停車庫”房屋所有權引發(fā)的糾紛?，F(xiàn)庭審查明，易*花園業(yè)委會所主張的“公用停車庫”即易*花園住宅小區(qū)2號樓一層約275平方米前期設計為“會所”的部分，建設工程規(guī)劃許可為主體7層，使用情況為居住和物業(yè)管理。襄*中心建成住宅出售后，已在房管部門為購買人辦理了《房屋所有權證》，且該部分未納入房屋公攤面積而由易*花園住宅小區(qū)業(yè)主承擔。易*花園業(yè)委會主張二被告將應依約交付給物業(yè)管理公司以供全體業(yè)主使用的或已贈與給全體業(yè)主的“公用停車庫”擅自出賣，構成違約又侵犯了易*花園業(yè)委會的財產所有權，應向本院提供相應證據(jù)。但易*花園業(yè)委會向本院提供的主要證據(jù)如《物業(yè)管理委托合同》和《商品住宅使用說明書》中的基本情況說明及消防設施說明，不能表明二被告與全體業(yè)主之間在“公用停車庫”方面存在合同上的權利與義務關系，亦不能證明易*花園業(yè)委會的上述主張。故易*花園業(yè)委會請求賠償損失的訴訟請求，無事實及法律依據(jù)，本院不予支持。故依法駁回原告易*花園小區(qū)業(yè)主委員會的訴訟請求。
