一波三折的世紀同樂小區(qū)業(yè)委會籌建再次“難產(chǎn)”。
今年7月份業(yè)委會選舉籌備組終于在多方多次協(xié)調(diào)下成立，可是，到了11月份業(yè)委會還沒成立。4個月的時間籌備業(yè)委會成立工作應該綽綽有余，而世紀同樂小區(qū)業(yè)委會籌備組成員在籌備召開業(yè)主大會時，在對待同屬一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的商鋪和辦公樓業(yè)主的問題上，和有關部門的規(guī)定產(chǎn)生分歧。
世紀同樂小區(qū)在開發(fā)時，是集住宅樓和商鋪、辦公樓一起開發(fā)建造并銷售的。小區(qū)業(yè)委會籌備組已經(jīng)于今年7月份成立，在籌備召開業(yè)主大會的時候，籌備組成員認為，把商鋪、辦公樓業(yè)主納入業(yè)主大會，會造成商鋪、辦公樓使用者使用小區(qū)內(nèi)的公用設施、水電設施和停車位，會加重小區(qū)管理的負擔并會增加相關費用。因此，堅持把商鋪、辦公樓的業(yè)主排除在業(yè)主大會外，要求住宅部分的業(yè)主和商鋪、辦公樓的業(yè)主分別成立業(yè)委會，分別備案。
長風街道和街道房地辦卻答復，按照有關業(yè)委會成立的規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能有一個業(yè)委會。像世紀同樂這種綜合小區(qū)，商鋪、辦公樓業(yè)主也是小區(qū)業(yè)主，不能把這部分業(yè)主排除在業(yè)主大會之外。另外，關于商鋪辦公樓業(yè)主使用小區(qū)設施的擔心是不必要的，因為商鋪、辦公樓的業(yè)同樣繳納物業(yè)服務費、水電費和停車費，而且由于房屋使用性質(zhì)不同于住宅，物業(yè)服務費和水電費按照商用房的標準收取，并不會多占用小區(qū)的公用設施。如果籌備組堅持把商鋪、辦公樓業(yè)主排除在業(yè)主大會外，即使最后依照程序選出了業(yè)委會，也會因為缺少這部分商用房業(yè)主，造成向房地局報批備案時不獲批準。在這個問題上，籌備組成員和負責指導業(yè)委會成立的街道、房地辦存在較大分歧，業(yè)委會籌建進度再次停滯。
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關于業(yè)委會的疑問
問：如果某戶家庭經(jīng)常造成所在樓道的不和睦，該戶家庭的成員是否沒有資格入選業(yè)委會?
答：按照有關規(guī)定，業(yè)主委員會候選人條件為：①本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;②遵守國家有關法律法規(guī);③遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(按時繳納物業(yè)管理費用，無違章裝修行為);④熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力;⑤具有一定組織能力;⑥具備必要的工作時間。
首先，有資格入選業(yè)委會的必須是業(yè)主，即房屋產(chǎn)權(quán)證上是產(chǎn)權(quán)人或共有產(chǎn)權(quán)人。即使因為某戶家庭個別成員的原因，經(jīng)常造成樓道里鄰里關系的不和睦，該戶家庭其他成員只要符合上述6個條件，就有入選業(yè)委會的資格，業(yè)委會選舉資格上不實行“連坐”。
問：業(yè)主是否有權(quán)利聯(lián)名罷免業(yè)委會成員。如果可以，需要多少住戶聯(lián)名?如果不可以，應該遵循怎樣的罷免程序?
答：《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定，下列事項由業(yè)主共同決定：(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;(二)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約;(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;(四)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人;(五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;(七)有關共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。
決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生，向全體業(yè)主負責。業(yè)主委員會應向業(yè)主大會報告物業(yè)管理的實施情況，及時了解業(yè)主的意見和建議，接受業(yè)主的監(jiān)督，向業(yè)主負責。
業(yè)主有權(quán)罷免不稱職的業(yè)委會成員。根據(jù)法律規(guī)定，如果要想更換業(yè)委會成員，可由20%以上的業(yè)主聯(lián)合提議召開業(yè)主大會，由全體業(yè)主作出決定，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主通過，可罷免業(yè)委會委員。
