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    成立業(yè)主委員會(huì)怎樣變難為易?
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:944 ℃

      成立業(yè)主委員會(huì)難,是近年來一個(gè)老生常談的問題。應(yīng)該說今年《物業(yè)管理?xiàng)l例》的公布,為成立業(yè)主委員會(huì)鋪平了道路。為什么仍有不少業(yè)主反映成立業(yè)主委員會(huì)難呢?據(jù)了解,除了仍有少數(shù)開發(fā)商和物業(yè)公司有意拖延或設(shè)置障礙、個(gè)別政府工作人員不能依法行政、不予支持外,一部分業(yè)主自身法律意識(shí)淡薄、組建方法不得當(dāng)?shù)?,也是造成業(yè)委會(huì)難產(chǎn)的重要原因。購房專家認(rèn)為,只要業(yè)主學(xué)會(huì)掌握《物業(yè)管理?xiàng)l例》這個(gè)法律武器,采取正確得當(dāng)?shù)姆椒ǎ闪I(yè)主委員會(huì)就可以變難為易。

      要想成立業(yè)主委員會(huì),首先要了解成立業(yè)主委員會(huì)的程序要求和法律賦予業(yè)主的權(quán)利:

      一、成立業(yè)主大會(huì)

      這是組建業(yè)主委員會(huì)的前提。按照規(guī)定,業(yè)主大會(huì)由業(yè)主自行成立,但要接受物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)。

      二、物業(yè)管理區(qū)域的劃分

      按照規(guī)定,一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域的劃分,原則上以相對封閉,配套設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施相對集中,能獨(dú)立使用為條件,但一個(gè)區(qū)域內(nèi)房屋的總建筑面積掌握在20萬平方米以下。

      三、業(yè)主大會(huì)投票權(quán)確立

      第一次業(yè)主大會(huì)投票權(quán)由地方政府制定。以后業(yè)主大會(huì)投票權(quán)由業(yè)主大會(huì)自行約定。按照本市規(guī)定:產(chǎn)權(quán)人投票實(shí)行住宅房屋每一單元房一票;非住宅房屋每3000平方米一票,不足3000平方米的,每一產(chǎn)權(quán)證一票。在已確定物業(yè)管理區(qū)域的,原開發(fā)建設(shè)單位在住宅尚未售完之前,其住宅所擁有的產(chǎn)權(quán)份額超過全部住宅物業(yè)20%的,召開產(chǎn)權(quán)人(代表)大會(huì)時(shí),其投票權(quán)及實(shí)際投票額按20%的份額計(jì)算,超過部分不再予以計(jì)算。

      四、業(yè)主大會(huì)開會(huì)要求和表決方式

      業(yè)主大會(huì)開會(huì)要提前15天以上通知全體業(yè)主,并告知相關(guān)的居委會(huì)。業(yè)主大會(huì)不一定要采用開會(huì)形式進(jìn)行,業(yè)主大會(huì)做出一般決定,經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)1/4以上即可通過。業(yè)主大會(huì)做出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè),專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定,經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。條例沒有規(guī)定成立業(yè)主大會(huì)要經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過,也沒有要求一定要用“贊成票”的方式通過決議,因此成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)不是特別難。

      五、業(yè)主委員會(huì)備案

      按規(guī)定,業(yè)主委員會(huì)成立不用再經(jīng)區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn),成立之后在30日內(nèi)向區(qū)、縣小區(qū)辦備案即可。備案制和審批制的最大區(qū)別在于備案制下成立業(yè)主委員會(huì),只要成立程序不違反法律限制即可備案,成立業(yè)主委員會(huì)的行為由業(yè)主負(fù)責(zé);審批制下成立業(yè)主委員會(huì)要符合區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的要求,區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門要對業(yè)主委員會(huì)的成立負(fù)行政管理責(zé)任。

      為了便于廣大業(yè)主具體操作,劉宏誠先生列出了組建業(yè)委會(huì)的如下八個(gè)步驟:

      第一步,想成立業(yè)主委員會(huì)的業(yè)主首先應(yīng)該互相建立聯(lián)系,然后聯(lián)系本小區(qū)十分之一以上的業(yè)主簽名,發(fā)起成立業(yè)主大會(huì)的倡議,同時(shí)發(fā)信邀請區(qū)、縣小區(qū)辦指導(dǎo)自己小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)。

      第二步,組建成立業(yè)主大會(huì)的籌備組,籌備組成員可以由業(yè)主自薦,也可由業(yè)主推薦。最好的方法是由開始的發(fā)起人張榜通告,請業(yè)主在一定時(shí)間內(nèi)自愿報(bào)名參與籌備工作。

      第三步,籌備組開始工作(人數(shù)不多的話,愿參加的業(yè)主都可參加),起草業(yè)主委員會(huì)章程,決定業(yè)主大會(huì)成立的時(shí)間和業(yè)主委員會(huì)的組成人數(shù),匯集愿意擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)工作的業(yè)主名單和參選業(yè)主的資料,并在業(yè)主大會(huì)成立十五天前通知全體業(yè)主和告知相關(guān)居委會(huì)。開會(huì)成立的可邀請區(qū)、縣小區(qū)辦和相關(guān)居委會(huì)的代表參加。

      第四步,將草擬的業(yè)主委員會(huì)章程、所有參選業(yè)主委員會(huì)的業(yè)主資料、選票(最好用統(tǒng)計(jì)反對意見的方法)、要求反饋意見的時(shí)間和成立業(yè)主大會(huì)的時(shí)間(收集反饋意見截止時(shí)間應(yīng)早于成立業(yè)主大會(huì)的時(shí)間)書面發(fā)給每個(gè)業(yè)主,并同時(shí)請所有收到上述資料的業(yè)主簽收收條。

      第五步,成立業(yè)主大會(huì)時(shí),籌備組公開在小區(qū)所有業(yè)主有權(quán)參與監(jiān)督的情況下進(jìn)行驗(yàn)票工作,統(tǒng)計(jì)收回的收條和反饋意見。如果收條超過業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上,反饋意見中的反對意見少于1/2,則業(yè)主大會(huì)成立,業(yè)主委員會(huì)章程通過。在業(yè)主委員會(huì)組成人數(shù)范圍內(nèi),得到反對票少的業(yè)主即可擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。

      第六步,業(yè)主委員會(huì)召開第一次會(huì)議,選舉業(yè)主委員會(huì)主任、副主任,并可以開展工作。

      第七步,將業(yè)主大會(huì)成立簡要過程、業(yè)主委員會(huì)主任和委員名單、業(yè)主委員會(huì)章程報(bào)送區(qū)、縣小區(qū)辦備案,并請接收人簽收,注明接收文件的時(shí)間。

      第八步,備案十天后仍沒有收到區(qū)、縣小區(qū)辦的備案意見,可要求他們盡快發(fā)出。

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