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業(yè)主委員會(huì)證書上訴案
發(fā)布時(shí)間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,040 ℃

  [提要]

  目前,本市對居住物業(yè)管理實(shí)行的是業(yè)主自主管理、房屋行政管理機(jī)關(guān)對業(yè)主自主管理機(jī)構(gòu)(業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)或業(yè)主委員會(huì))進(jìn)行監(jiān)管的制度。而本案則涉及到房屋行政管理機(jī)關(guān)對居住物業(yè)的業(yè)主自主管理權(quán)的管理和干預(yù)程度以及業(yè)主委員大會(huì)制定的自主管理章程對外效力問題,是一起新類型行政案件本院在審理本案過程中,深入研究了業(yè)主自主管理和房屋行政管理機(jī)關(guān)監(jiān)管之間的關(guān)系。

  [合議庭]

  錢某青(審判長)王某暉(承辦法官)沈某平

  [案情]

  上訴人(原審原告):丁某楣

  被上訴人(原審被告):上海市楊浦區(qū)房屋土地管理局

  第三人:上海市楊浦區(qū)江浦83街坊陽明新城業(yè)主委員會(huì)

  丁某楣為上海市楊浦區(qū)江浦路1188號陽明新城的業(yè)主。陽明新城共有業(yè)主六百余人,其中業(yè)主代表二十一人。2001年2月,陽明新城召開業(yè)主代表大會(huì),從二十一名業(yè)主代表中選舉產(chǎn)生九名業(yè)主委員會(huì)委員(包括三名開發(fā)商委派的委員),丁某楣是業(yè)主委員會(huì)中的一名委員。之后,業(yè)主委員會(huì)從委員中選出業(yè)主委員會(huì)主任、副主任,丁某楣被選為主任。2001年4月16日,上海市楊浦區(qū)房屋土地管理局(以下簡稱楊浦房地局)頒發(fā)了陽明新城業(yè)主委員會(huì)證書,組織負(fù)責(zé)人一欄為丁某楣。2001年12月22日,業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議,以八票贊成通過決議,決定罷免丁某楣主任職務(wù),保留委員資格,另選胡某鴻為主任。楊浦房地局收到陽明新城業(yè)主委員會(huì)申請后,經(jīng)審核,與2002年2月4日頒發(fā)了新的陽明新城業(yè)主委員會(huì)證書,組織負(fù)責(zé)人由丁某楣變更為胡某鴻。丁某楣不服,向法院提起行政訴訟,要求撤銷楊浦房地局2002年2月4日頒發(fā)的業(yè)主委員會(huì)證書。

  [審判]

  一審法院認(rèn)為,楊浦房地局具有頒發(fā)業(yè)主委員會(huì)證書的主體資格。由于主任一職是由業(yè)主委員會(huì)選舉的,因此業(yè)主委員會(huì)也有權(quán)罷免主任。楊浦房地局根據(jù)原業(yè)主委員會(huì)證書、業(yè)主委員會(huì)的申請及業(yè)主委員會(huì)決議,進(jìn)行變更登記,頒發(fā)新的業(yè)主委員會(huì)證書,證據(jù)充分,適用法律、法規(guī)正確,符合法定程序。遂判決維持楊浦房地局所作具體行政行為。

  一審判決后,丁某楣不服,提起上訴,稱:原審判決認(rèn)定事實(shí)不清。業(yè)主委員會(huì)無權(quán)作出罷免決定,應(yīng)由業(yè)主代表大會(huì)決定;2001年12月22日會(huì)議中有兩名委員并非本人到場,而是委托親屬參加,開發(fā)商在業(yè)主委員會(huì)中的三名委員,有兩名變更未經(jīng)業(yè)主代表大會(huì)確認(rèn),故當(dāng)天會(huì)議中同意罷免其職務(wù)的有效票未過半數(shù),決議不合法。請求撤銷原審判決和具體行政行為。

  二審法院認(rèn)為,業(yè)主委員會(huì)選舉、罷免主任系其自主管理的內(nèi)部事務(wù)。陽明新城業(yè)主業(yè)主委員會(huì)章程并未規(guī)定罷免主任的程序,由主任的選舉者業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行罷免并無不當(dāng)。根據(jù)原上海市房屋土地管理局關(guān)于《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)條文的應(yīng)用解釋,業(yè)主委員會(huì)中的自然人委員,不得委托代理人參加,故委托親屬的兩名業(yè)主委員會(huì)委員的投票是無效的。開發(fā)商委員本身并非陽明新城業(yè)主,而僅代表開發(fā)商行使權(quán)利,開發(fā)商因原委員離開單位而更換委派的委員,不需經(jīng)業(yè)主代表大會(huì)認(rèn)可,因此,2001年12月22日業(yè)主委員會(huì)會(huì)議贊成罷免丁某楣主任職務(wù)的有效票是六票,決議有效。楊浦房地局根據(jù)業(yè)主委員會(huì)決議,在主任人選發(fā)生變更后,根據(jù)原審核登記的文件、變更登記申請及證明材料,相應(yīng)的予以變更登記,符合法律規(guī)定。據(jù)此判決:駁回上訴,維持原判。

  [評析]

  一、業(yè)主代表大會(huì)制定的章程及其效力

  現(xiàn)行法律法規(guī)對于業(yè)主委員會(huì)主任的產(chǎn)生、罷免的主體和程序都沒有作出規(guī)定,因此本案應(yīng)考慮的問題是業(yè)主代表大會(huì)制定的章程對外是否具有效力,具有何種效力,法院能否將其作為判斷是非的依據(jù)。

  《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡稱《物業(yè)管理?xiàng)l例》)賦予業(yè)主代表大會(huì)或業(yè)主大會(huì)對物業(yè)進(jìn)行自主管理的權(quán)利。業(yè)主代表大會(huì)或業(yè)主大會(huì)通過的章程,是業(yè)主自我約束、自我管理的團(tuán)體意志的體現(xiàn)。在不違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定的情況下,章程不僅對業(yè)主有效,而且對于基于章程所發(fā)生的爭議,法院在審理時(shí)也應(yīng)當(dāng)承認(rèn)其效力,并根據(jù)其中的有關(guān)規(guī)定判斷是非。

  二、陽明新城業(yè)主委員會(huì)是否有權(quán)罷免業(yè)主委員會(huì)主任職務(wù)

  根據(jù)《陽明新城業(yè)主委員會(huì)章程》第十條規(guī)定,“本會(huì)設(shè)委員九人其中主任1名,副主任1名。主任、副主任在全體委員中選舉產(chǎn)生;委員(包括主任、副主任)經(jīng)業(yè)主代表大會(huì)決定可予罷免。”本條的后半句“委員(包括主任、副主任)經(jīng)業(yè)主代表大會(huì)決定可予罷免”如何理解,成為本案爭議的一個(gè)焦點(diǎn)。原告認(rèn)為根據(jù)該條規(guī)定,主任需經(jīng)業(yè)主代表大會(huì)決定方可罷免;而被告和第三人則認(rèn)為,該句所規(guī)定的是業(yè)主委員會(huì)委員需經(jīng)業(yè)主代表大會(huì)決定方可罷免,主任、副主任的罷免不需要經(jīng)業(yè)主代表大會(huì)決定。筆者認(rèn)為,被告和第三人的理解是有依據(jù)的。從條文本身的內(nèi)容看,該句強(qiáng)調(diào)的是委員經(jīng)業(yè)主代表大會(huì)決定可予罷免委員職務(wù),括號中的內(nèi)容是指主任和副主任委員身份的罷免也和其他委員一樣。該條規(guī)定“主任、副主任在全體委員中選舉產(chǎn)生”,對于主任職務(wù)由誰罷免沒有明確規(guī)定,整個(gè)章程中也沒有明確規(guī)定。原告、第三人在庭審中也承認(rèn)業(yè)主委員會(huì)主任職務(wù)是由業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生,而非業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生。那么,基于一般的法理理解,在對于罷免主體沒有明確規(guī)定的前提下,選舉者有權(quán)罷免其選出的代表。從這個(gè)角度出發(fā),認(rèn)定業(yè)主委員會(huì)有權(quán)罷免主任合理合法的。

  三、業(yè)主委員會(huì)的罷免程序是否合法

  上訴人針對罷免程序提出了上訴,認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)九名成員中有三名開發(fā)商委員,其中的兩名并非業(yè)主委員會(huì)成立時(shí)的人員,而是開發(fā)商后來更換的人員,沒有經(jīng)過業(yè)主代表大會(huì)認(rèn)可。另外,2001年12月22日出席會(huì)議的委員中,有兩名并非本人出席,而是由家屬出席。故該四名委員投票無效,導(dǎo)致會(huì)議決議亦無效。

  關(guān)于開發(fā)商委員的問題,筆者認(rèn)為,業(yè)主委員會(huì)的委員是代表業(yè)主利益的,由于牽涉到廣大業(yè)主的切身利益,所以《物業(yè)管理?xiàng)l例》中特別規(guī)定業(yè)主委員會(huì)委員的變更須業(yè)主代表大會(huì)或業(yè)主大會(huì)認(rèn)可,以防止少數(shù)人或機(jī)關(guān)任意撤換業(yè)主委員會(huì)委員,侵犯業(yè)主的自主管理權(quán)。但開發(fā)商在業(yè)主委員會(huì)中的委員卻有不同之處。他們并非業(yè)主,而是代表開發(fā)商的利益,沒有自己的獨(dú)立意志,只能按照開發(fā)商的指令投票。開發(fā)商在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋尚未售完時(shí),是未售房屋的業(yè)主,既然是業(yè)主,自然應(yīng)當(dāng)參加到業(yè)主的自主管理活動(dòng)中去。開發(fā)商是法人,自不可能象自然人業(yè)主一樣參加業(yè)主委員會(huì),而是需要指派代表參加,其指派代表的數(shù)量,與開發(fā)商所有的房屋占整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域總房屋的比例相當(dāng)。對于開發(fā)商來說,無論指定誰參加業(yè)主委員會(huì),只要能代表其利益即可,與其他業(yè)主無關(guān),其他業(yè)主也無權(quán)干預(yù)。因此,當(dāng)原委員因離開其單位等原因而不能再代表開發(fā)商行使權(quán)利的情況下,開發(fā)商更換委派的委員,不會(huì)影響業(yè)主委員會(huì)的表決情況,不適用《物業(yè)管理?xiàng)l例》中有關(guān)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)改選業(yè)主委員會(huì)委員的規(guī)定,因此,三名開發(fā)商委員的投票是有效的。這種情況,同時(shí)還應(yīng)當(dāng)適用于其他法人業(yè)主。

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