業(yè)主委員會(huì)有哪些職責(zé)?
業(yè)主委員會(huì)代表著全體業(yè)主，其權(quán)利基礎(chǔ)是對(duì)物業(yè)的所有權(quán)。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)履行以下職責(zé)：
(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。
除首次業(yè)主大會(huì)外，以后每年召開的年度大會(huì)均由業(yè)主委員會(huì)籌備、召集和主持。遇有特殊情況，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)依照有關(guān)規(guī)定召集和主持業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。會(huì)議期間，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)報(bào)告本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的實(shí)施情況。
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依據(jù)國(guó)家有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)和政策規(guī)定以及業(yè)主公約的約定，采用公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)或者協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。選聘、續(xù)聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，須經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過后，業(yè)主委員會(huì)方可與物業(yè)管理企業(yè)簽訂、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同。
"選聘物業(yè)管理企業(yè)"，是指物業(yè)投標(biāo)人通過公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)或者協(xié)議方式，選擇聘請(qǐng)具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
"續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)"，是指物業(yè)服務(wù)合同期滿后，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的再次聘用。
解聘物業(yè)管理企業(yè)，分為自然解聘和提前解聘。"自然解聘"，是指物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后不再被續(xù)期。"提前解聘"，是指在合同履行期間，由于某種原因，合同雙方或者單方提出終止合同的履行。《合同法》中規(guī)定了約定解除和法定解除的兩類情形："約定解除"，是當(dāng)事人通過行使約定的解除權(quán)或者雙方協(xié)商決定而進(jìn)行的合同解除。其特點(diǎn)是，合同雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，都同意解除，而不是單方面行使解除權(quán)。"法定解除"，是合同解除的條件由法律直接規(guī)定的合同解除。《合同法》第九十四條規(guī)定："有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：
(1)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;
(2)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);
(3)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;
(4)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;
(5)法律規(guī)定的其他情形。
(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。
業(yè)主委員會(huì)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同和上年度工作計(jì)劃，聽取和反映廣大業(yè)主和物業(yè)使用人的意見，監(jiān)督、檢查物業(yè)管理企業(yè)的工作落實(shí)情況，審核物業(yè)管理企業(yè)所作的年度財(cái)務(wù)決算報(bào)告。對(duì)業(yè)主開展多鐘形式的宣傳教育活動(dòng)，監(jiān)督并積極協(xié)助、支持、配合物業(yè)管理企業(yè)的工作，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，以保障各項(xiàng)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施。
貫徹執(zhí)行并督促業(yè)主遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策規(guī)定，遵守業(yè)主公約以及物業(yè)服務(wù)合同的約定。
(五)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
主要包括以下職責(zé)：
(1)組織修訂業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程。業(yè)主委員會(huì)在遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策規(guī)定的前提下，有權(quán)根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的實(shí)際情況，組織對(duì)業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程進(jìn)行修改、補(bǔ)充。修改、補(bǔ)充的條款應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)審議通過。
(2)審核專項(xiàng)維修資金的籌集、使用和管理，以及物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及使用辦法"專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用"(《條例》第五十四條第二款)。業(yè)主委員會(huì)有權(quán)依據(jù)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策規(guī)定，審核專項(xiàng)維修資金的籌集、使用和管理的情況，并報(bào)業(yè)主大會(huì)審議和監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，遵循合理、公開以及管理服務(wù)水平與社會(huì)承受能力相適應(yīng)的原則，由業(yè)主委員會(huì)提出物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)這些內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算，經(jīng)雙方協(xié)商并經(jīng)業(yè)主大會(huì)審議通過后，簽訂物業(yè)服務(wù)合同予以確定。
(3)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)接受政府行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)，執(zhí)行政府行政主管部門對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域的管理事項(xiàng)提出的指令和要求，等等。
(4)調(diào)解物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛。"物業(yè)管理糾紛"，是指物業(yè)管理活動(dòng)中的主體，即業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)以及政府行政主管部門等在物業(yè)的使用、維修和管理中所發(fā)生的爭(zhēng)執(zhí)。物業(yè)管理糾紛，包括前期物業(yè)管理糾紛、物業(yè)使用糾紛、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)糾紛、物業(yè)管理服務(wù)糾紛、物業(yè)管理企業(yè)與各專業(yè)管理部門職責(zé)分工和糾紛、物業(yè)租賃轉(zhuǎn)讓糾紛、異產(chǎn)毗連房屋管理糾紛，以及政府有關(guān)部門在行政管理實(shí)施中發(fā)生的糾紛等等。物業(yè)管理糾紛和解決處理途徑有協(xié)商、協(xié)調(diào)、仲裁和訴訟。業(yè)主委員會(huì)具有調(diào)解物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛職責(zé)。
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