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淺談業(yè)主委員會在物業(yè)管理工作中的作用
發(fā)布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,031 ℃

  摘要: 隨著物業(yè)管理行業(yè)的全面發(fā)展及業(yè)主維權(quán)意識的不斷提高,物業(yè)管理領(lǐng)域的各種投訴、糾紛呈不斷上升趨勢。如何處理好物業(yè)管理工作中各方面的關(guān)系,是有效解決各種糾紛的關(guān)鍵,而業(yè)主委員會在這一方面發(fā)揮著重要的作用。

  隨著物業(yè)管理行業(yè)的全面發(fā)展及業(yè)主維權(quán)意識的不斷提高,物業(yè)管理領(lǐng)域的各種投訴、糾紛呈不斷上升趨勢。如何處理好物業(yè)管理工作中各方面的關(guān)系,是有效解決各種糾紛的關(guān)鍵,而業(yè)主委員會在這一方面發(fā)揮著重要的、無可替代的作用。

  從世界范圍內(nèi)看,業(yè)主委員會是伴隨著房地產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理領(lǐng)域的法制化、現(xiàn)代化而產(chǎn)生的。自從 1908 年世界上成立第一個物業(yè)管理行業(yè)性組織 —— 國際建筑物業(yè)主和管理人員協(xié)會( BOMAI )以來,物業(yè)管理就進(jìn)入了法制化、現(xiàn)代化的時代。我國的物業(yè)管理起步比較晚,我國的物業(yè)管理行業(yè)的法制化、現(xiàn)代化程度還相對落后,因而在其蓬勃發(fā)展的同時也會呈現(xiàn)出不少的問題。

  與計劃經(jīng)濟(jì)體制下由政府或企、事業(yè)單位采用行政手段進(jìn)行的傳統(tǒng)房產(chǎn)管理不同,物業(yè)管理是社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下產(chǎn)生的一種新型管理服務(wù)體制,它把以前不可能出現(xiàn)的業(yè)主自我管理與現(xiàn)在的物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一專業(yè)化管理服務(wù)相結(jié)合,呈現(xiàn)出一種新的發(fā)展態(tài)勢。

  業(yè)主委員會在相關(guān)機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)下行使以下權(quán)利 : 負(fù)責(zé)制定業(yè)主委員會章程,選擇物業(yè)管理企業(yè),對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行檢查和監(jiān)督,協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理工作。可以說,業(yè)主委員會的存在有利于明確業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系;有利于促進(jìn)形成物業(yè)管理市場的競爭機(jī)制,在物業(yè)管理市場中發(fā)揮著重大作用。

  一、業(yè)主委員會的性質(zhì)與職責(zé)

  業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu),是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的橋梁,業(yè)主委員會承擔(dān)著召集、主持業(yè)主大會或業(yè)主代表大會會議,并受業(yè)主大會的委托,完成與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行合同,監(jiān)督業(yè)主遵守業(yè)主公約,聽取業(yè)主的意見和建議,協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作中的糾紛等職責(zé)。

  二、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系

  業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)都是共同負(fù)責(zé)著一定范圍和區(qū)域內(nèi)的物業(yè)。也可以這樣講,業(yè)主委員會就是全體業(yè)主聘請的管家,而物業(yè)管理公司就是管家代表業(yè)主聘請的保姆。這樣,在客觀上就決定了他們之間特定的關(guān)系。

  1. 雙方在地位上是平等的,雙方是在市場環(huán)境下,根據(jù)物業(yè)管理合同開展的一種市場活動,是委托與被委托的關(guān)系。因此,不存在管理與被管理,領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系。

  2. 雙方在工作上是合作關(guān)系,在物業(yè)服務(wù)合同中,很明確的規(guī)定了雙方的權(quán)利和義務(wù),雙方是相互制約,但又是相互協(xié)作、相互配合的。比如 : 業(yè)主委員會有權(quán)審議物業(yè)管理企業(yè)按計劃實施各項管理工作等,就是雙方協(xié)作、配合,共同為管理區(qū)域全體業(yè)主提供服務(wù)性管理工作的體現(xiàn)。

  3. 雙方工作的目的是一致的,業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)工作的目的都是為給廣大業(yè)主提供一個溫馨、舒適、干凈、有序的居住環(huán)境。因為彼此的目的是一致的,所以業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)之間更多的是彼此的溝通和協(xié)調(diào),而不是現(xiàn)實情況中所屢次發(fā)生的矛盾和對抗。

  三、業(yè)主委員會在具體工作中存在的問題及對策

  1. 自身管理與定位不當(dāng)

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