摘要: 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)是《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的制度，然而落實(shí)情況卻不盡如人意。本文從成立業(yè)主大會(huì)的責(zé)任主體、程序等方面分析了業(yè)主大會(huì)成立難的問(wèn)題，并結(jié)合蘭州市的具體情況提出了相應(yīng)的建議。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)制度是《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)確立的物業(yè)管理制度。該制度是為了維護(hù)全體業(yè)主的利益，實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治而建立的。然而，由于受傳統(tǒng)住房制度管理模式的影響，這項(xiàng)制度的落實(shí)情況卻不容樂(lè)觀(guān)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)：目前全國(guó)已實(shí)施專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的還不足小區(qū)總量的30% ，有的城市甚至更少。就蘭州市而言，全市已實(shí)施專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的小區(qū)1500 多家。截止目前，成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)僅有 90 多家，還不足10% 。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組織建設(shè)問(wèn)題已成為當(dāng)前物業(yè)管理發(fā)展中的焦點(diǎn)問(wèn)題。
一、造成業(yè)主大會(huì)成立難的主要原因
(一)缺乏牽頭人
首先，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主自己管理自己資產(chǎn)的群眾組織。《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》明確規(guī)定：該組織由業(yè)主自發(fā)組織，在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位組成業(yè)主大會(huì)籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)的籌備工作。這就是說(shuō)，業(yè)主是成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的責(zé)任主體和牽頭人。然而，由于多數(shù)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理法規(guī)缺乏了解，不知道業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中的職責(zé)、地位和作用，從而缺乏對(duì)成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作的主動(dòng)性;其次，部分業(yè)主的從眾心理使得他們?cè)诔闪I(yè)主大會(huì)的問(wèn)題上瞻前顧后、卻步不前，生怕“槍打出頭鳥(niǎo)”;再次，部分業(yè)主的行為準(zhǔn)則是“見(jiàn)益行事”，對(duì)于此項(xiàng)有關(guān)全體業(yè)主利益的大事報(bào)以漠不關(guān)心的態(tài)度。因此，很難有業(yè)主自發(fā)牽頭來(lái)籌備這項(xiàng)工作。
此外，在小區(qū)入住率達(dá)到一定比例時(shí)，開(kāi)發(fā)商作為法定的業(yè)主大會(huì)籌備組成員，也可牽頭推選業(yè)主代表組成業(yè)主大會(huì)籌備組來(lái)開(kāi)展這項(xiàng)工作，但由于利益關(guān)系或其他擔(dān)心，多數(shù)開(kāi)發(fā)商不愿主動(dòng)牽頭。
物業(yè)管理企業(yè)不是法定籌備組成員，加之更多地?fù)?dān)心成立業(yè)主委員會(huì)組織后會(huì)給自己帶來(lái)很多麻煩。因此，多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)更不可能主動(dòng)地組織和配合這項(xiàng)工作。
(二)主管部門(mén)難以推動(dòng)
普遍來(lái)看，行政主管部門(mén)對(duì)成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作都非常重視并積極推動(dòng)。如蘭州市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)， 2005 年曾連續(xù)兩次向全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)下文，要求他們主動(dòng)組織和配合做好成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的籌備工作。由于前述原因，開(kāi)發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)收文后均無(wú)回音。由于行政主管部門(mén)不具有主體資格，也不能直接面向業(yè)主下文，致使該項(xiàng)工作難以推動(dòng)，進(jìn)展緩慢。實(shí)踐證明，行政主管部門(mén)只向開(kāi)發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)下文推動(dòng)這項(xiàng)工作，收效甚微。
(三)籌備過(guò)程繁鎖
按照《條例》、《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》及民主選舉辦法的有關(guān)規(guī)定和做法，成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)按下列程序進(jìn)行：
1 .自發(fā)成立業(yè)主大會(huì)籌備組并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告;
2 .向主管部門(mén)和街道辦事處申請(qǐng)監(jiān)督指導(dǎo);
3 .起草、討論制定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》并公告;
4 .確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人并公告;
5 .確定業(yè)主身份，統(tǒng)計(jì)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)數(shù);
