10月1日施行的《重慶市物業(yè)管理條例》將把重慶物業(yè)管理推向全國前列。為什么？就是其中引起極大震動的“社區(qū)安全防范”規(guī)定。
我們有必要首先看一下這些可能引起極大爭議的規(guī)定：
第48條規(guī)定：業(yè)主委員會在與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽合同時，一定要約定物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的安全措施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)能為業(yè)主提供哪方面的安全防范措施、對業(yè)主的安全能保護(hù)到什么程度等，都應(yīng)寫入合同。而且，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的安全防范措施也與其收費高低相關(guān)。
這一條要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)的安全有明確承諾，并且與物業(yè)費掛鉤。從規(guī)定立意的角度看，非常好，有利于保護(hù)業(yè)主利益，而且，業(yè)主交多少錢，得多少服務(wù)。這個規(guī)定也為業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在談判過程中，需要哪些安全服務(wù)指明了方向，有利于公平交易，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作更上一層樓。
在實踐中可能會產(chǎn)生兩個方面的問題：一個是業(yè)主的要求過多，過高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法達(dá)到，合同不能簽；一個是物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了簽合同，隨意答應(yīng)，最后自己做不到。這是潛在爭議的最大地方。要知道，政府、公安機(jī)關(guān)都無法向市民承諾提供什么樣的安全保障，更何況物業(yè)服務(wù)企業(yè)？但存在問題并不是我們不向好的方向努力的借口。這個規(guī)定為物業(yè)服務(wù)企業(yè)做的更好提供了方向，但也增加了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的難度，相反，對業(yè)主是有利的。
第51條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全公共秩序維護(hù)制度，協(xié)助做好區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。
這一條更進(jìn)一步明確要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同，并對違約行為承擔(dān)法律責(zé)任。問題是：如果合同真的如此約定，可能沒有人敢干物業(yè)管理了。另外，就是這樣規(guī)定，是否有國家相關(guān)的配套法規(guī)支持？我們都知道，業(yè)主的人身和財產(chǎn)的價值可能是物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠不起的。那就是說，干物業(yè)管理不能出事，出事公司就完了，公司經(jīng)理去坐牢。如此大的責(zé)任對業(yè)主、社會是好事，但對物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否公平？政府不能把自己對公民生命、財產(chǎn)安全的責(zé)任強加給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。如果實際規(guī)定，不痛不癢，那么，這條等于是空話。
第52條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范應(yīng)急預(yù)案，對突發(fā)性自然災(zāi)害，公共衛(wèi)生事件，供水、供電、供氣事故，物業(yè)安全事故等突發(fā)事件的預(yù)防和處置進(jìn)行具體規(guī)定。發(fā)生安全事故或者其他緊急事件時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時采取應(yīng)急措施，并按規(guī)定向相關(guān)行政管理部門和專業(yè)單位報告，協(xié)助做好相關(guān)工作。
這一條的規(guī)定合情合理。關(guān)鍵在落實。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)不做怎么辦？
總之，我作為業(yè)主、一個當(dāng)過業(yè)委會主任的人，一個社區(qū)問題研究者認(rèn)為，上述規(guī)定的立意是好的，特別是重點考慮了業(yè)主的利益和社會安全問題，但把責(zé)任過多的壓給了物業(yè)服務(wù)企業(yè)可能有失公平。如果一個規(guī)定不公平，就會造成這樣的結(jié)果，要么，大家不認(rèn)真，不當(dāng)回事，要么，遭到反抗。從積極的角度看，上述規(guī)定會極大促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的升級，激發(fā)業(yè)主權(quán)利意識的覺醒，這意味著未來的爭論會更多。但一個社會的進(jìn)步需要各方面共同學(xué)習(xí)、博弈，這本身就是一個過程。我們用積極的態(tài)度看問題，要比用消極、否定一切的態(tài)度看問題更有建設(shè)性。
其實，最后一個問題，也是最關(guān)鍵的問題：有了規(guī)定，政府相關(guān)管理部門對規(guī)定的理解、把握尺度，等事件發(fā)生了，如何處理才是檢驗規(guī)定生命力的一個要素。
無疑，在未來的公民社會建設(shè)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將會扮演越來越重要的角色。問題是：要讓馬兒跑的快，就要讓馬兒多吃草。物業(yè)管理行業(yè)承擔(dān)的社會責(zé)任和行業(yè)的社會地位及稅收政策不相符。我個人認(rèn)為，物業(yè)管理行業(yè)作為一個特殊的服務(wù)行業(yè)，應(yīng)該實施低稅和稅收減免。這不僅會促進(jìn)行業(yè)發(fā)展，而且，是實實在在的利民措施。
不管怎么說，我們似乎有理由期待重慶的物業(yè)管理正在走向全國的前列。
作者系知名作家、社區(qū)問題研究專家
