摘要：《物業管理條例》的頒布及相關配套文件的出臺，標志著我國物業管理進入了法制化的軌道，對推進行業的健康發展起到了重要作用。物業管理活動中如何使物業管理主體合法化，對促進行業健康發展具有非常重要的意義。在物業管理活動中，業主(業主委員會)、物業管理企業、行業行政主管部門這三個主體各自扮演著不同的角色，相互之間形成了一種特定的關系。然而，在實際運作中，業主大會的執行機構(業主委員會)的成立存在著諸多問題，物業管理企業、小區業主意見較大。本文就小區業主委員會的成立、備案等情況來闡述業主委員會的合法性問題。
一、業主委員會成立的程序應合法
無論是首次業主大會的召開，還是業主委員會的換屆選舉，均應召開業主大會，同時會議召開的程序必須合法。目前，業主委員會成立時主要存在的問題有以下幾種 :
1. 個別小區仍然以召開“業主代表大會”的形式來選舉產生業主委員會。《物業管理條例》 第九條第一款規定 : 一個物業管理區域成立一個業主大會 ; 第十二條規定 : 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應當有物業管理區域內持有 1/2 以上投票權的業主參加。這就是說，在物業管理區域內，凡是需要表決的事項都應經過業主大會討論通過，不存在“業主代表大會”的形式。
2. 現在的物業管理活動中，仍然有一些小區怕麻煩，沒有對小區“業主公約”、“業主大會議事規則”進行公告。小區《業主公約》 、《業主大會議事規則》是業主的自治制度，屬于物業管理中的重大事項，須由物業管理區域所持投票權的 2/3 業主通過。只有讓全體業主知曉《業主公約》和《業主大會議事規則》的內容，業主才能對其修改并提出自己的意見，才能在業主大會上發表自己的意見。
3. 籌委會或業主委員會沒有起草業主委員會候選人的推薦辦法。建設部《業主大會規程》規定首次業主大會的籌備工作之一是“確定業主委員會委員產生辦法及名單”，小區籌備組或上屆業主委員會為了節省時間，未制定推薦辦法，更談不上公告全體業主，而是經過內部提名組成業主委員會候選人名單，這些候選人沒有經過業主的推薦，意見較大，部分業主不予承認。
4. 在物業管理活動中，還有一個比較突出的問題是業主大會沒有選聘物業管理企業，業主委員會就與物業管理企業簽訂了物業服務合同。國家《物業管理條例》 第十五條規定了業主委員會的職責，其第二項規定 : 代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同的前提是，業主大會選聘了物業管理企業，業主委員會代表業主簽訂物業服務合同。如果業主大會沒有選聘物業管理企業，業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同就不能代表全體業主，從某種法律意義上講應視為無效合同。
二、業主大會的內容應具有合法性
業主大會的內容不合法主要表現在 : 起草的《業主公約》、《業主大會議事規則》沒有經過公告或未發到業主手中進行討論、修改，而是直接拿到業主大會上進行通過。業主不了解公約內容、議事規則內容，無法表決 ; 其次是業主委員會候選人不符合業主委員會條件的居多。關于業主委員會委員的條件，《業主大會規程》 第二十一條規定了六個方面的條件，其中第三項規定 : 遵守業主大會會議規則、業主公約 , 模范履行業主義務。但在物業管理實際活動中，個別小區推薦的業主委員會候選人并非全部是交費的業主，有些候選人全部欠費甚至從入住開始根本就沒有交過物業管理費用。《物業管理條例》第七條第二項規定 : 業主應按時交納物業服務費用，業主沒有履行交費的義務，根本談不上模范履行義務。因此不交納物業費的業主，不具備業主委員會委員的條件，也就不能被推薦為業主委員會委員候選人;再次是選舉時采取無記名投票，其弊端是不能防止一些人作弊，造假選票，增加大會選舉的不可信度。
三、加強監督指導，嚴格備案制度
小區業主委員會的成立不管是程序不合法還是內容不合法，其主要原因無外乎三點：一是負責監督指導的部門不熟悉業務，政策法規學習不夠 ; 二是對業主委員會成立的程序、內容及相關規定了解不夠詳細，示范文本制定的少或不及時;三是主管部門組織業務學習和培訓的次數有限。
