摘要：對于在物業管理關系中處于主導地位的業主委員會，如果不建立一整套規范的運作機制，不提高自身的物業管理知識水平，不確立正確的物業消費觀念，就不能保護好業主自己的合法權益，最終受損失的必將是業主自己。本文提出了“業主委員會是否也應執證上崗”這樣一個命題，并通過細致的分析給予了肯定的回答，同時提出只有這樣才既符合業主自治這一原則，也有利于保護業主自身的合法權益，還業主一個實實在在的業主委員會。
物業服務的內容是非常專業而復雜的，不僅包括環境衛生、安全保衛、樓宇道路養護維修，還涉及建筑工程、電梯、電氣設備、給排水、暖通、自動化、綠化等許多專業領域。國家行政管理部門和地方政府制定了《物業管理條例》 、《城市新建住宅小區管理辦法》 、《前期物業管理招投標管理暫行辦法》 、《物業服務收費管理辦法》、《城市房屋修繕管理規定》、《房屋修繕范圍和標準》 、《房屋修繕工程質量檢驗評定標準》等法律法規，從不同方面對物業管理企業、物業服務提出了總體或單項具體要求。建設部還出臺了《物業管理企業資質管理辦法》、北京市實行《物業管理單位經理、部門經理、管理人員實行崗位培訓執證上崗制度管理辦法》等準入制度，對提供物業服務的單位及從業人員提出了明確的資質要求。也正是在這些法律法規的要求下，我國的物業管理企業逐步走向健康發展的道路。
而政府管理部門對物業管理關系中另一法律主體，也就是在物業管理關系中處于主導地位的業主委員會 ( 業主 ) 的指導、監督、管理的不足，導致業主委員會運行不規范，影響了物業管理的有序發展。其主要表現是 : 業主委員會法律定位的缺失使業主委員會難有作為 ; 對業主的物業管理知識宣傳不足，造成業主對物業管理產生認識上的誤區 ; 對業主消費理念引導不足，業主消費理念的不成熟，導致業主僅用價格高低判斷物業管理水平;沒有建立起對業主委員會的監督機制 , 使業主委員會成為少數人不法牟利的工具。如何才能解決這些問題呢 ?
一、業主委員會法律定位的不明確使得業主委員會難有作為
我國法律規定參與民事活動的主體有三類：自然人、法人和其他組織。社會組織要成為民事主體，要么具備法人資格，要么屬于其他組織，否則其行為無法得到法律的認可和保護。在法律界和物業管理行業中，業主委員會的代表性一直是一個有爭議的問題。業主委員會雖然是依法成立的，但現有法律法規未規定業主委員會可以經過登記后取得法人資格，所以業主委員會不是法人;目前在物業管理實務中，人們普遍把業主委員會作為其他組織來對待，但從法律責任上分析，業主委員會委員或者業主都不可能對業主委員會的行為承擔最終責任。因此，業主委員會也不屬于其他組織。也就是說，按照現有的法律規定，業主委員會并不具備任何法律主體資格。
在一些物業管理發達的國家，法律一般要求業主大會成立后要依法登記注冊 , 并取得法人資格。業主大會選舉產生的管委會具體負責執行業主大會的有關決議 , 并接受業主的監督、檢查，定期向業主大會報告工作情況 , 以保證管委會妥當、善意地行使自己的職責，如果業主委員會委員有違反規定職責的情況就必須承擔罰款、訓誡等法律責任。為保證委員的利益 , 一般還規定業委會委員可以按照標準領取一定的津貼，作為其時間、精力付出的回報。因此 , 應進一步明確業主委員會的法律地位 , 使得業主委員會有所作為。
二、由于對業主的物業管理知識宣傳不夠，造成業主對物業管理不了解 , 使業主對物業管理產生認識上誤區
《物業管理條例》所稱物業管理是指依約定對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維護、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動，而不是向業主提供包羅萬象、全方位立體的服務。然而，一些業主的認識卻恰恰相反：認為我只要交了管理費，我的事你就得全包。在這種錯誤認識的支配下，不論是家中的電燈不亮，還是對面的公交車站噪音擾民，都要求物業管理企業及時維修或處理，稍有怠慢，便招來諸如“你們都管什么”、“你們就會收錢”的非議。錯誤的認識導致業主委員會非理性的維權行為，不利于物業的長期穩定的運行。如何把業主的認識從誤區引導至正確的軌道上來，加大物業管理知識的宣傳力度，加強溝通不失為一劑良方。
