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近年來,隨著我國經濟的迅猛發展、住房體制改革的深化和房地產業的日益壯大,住房問題成為人們普遍關注的熱門話題。在這一背景下,關于業主權的研究引起了學界越來越多的關注,業主權概念的界定、業主權在物業管理中的運用等已成為目前學界廣泛討論的問題。本文將針對《物權法》及《物業管理條例》的相關規則,對業主權的概念、內涵進行探討,進而重點解析業主權與物業管理權之間的沖突并提出相關的對策。

一、業主權的內涵及其法律化的價值

《現代漢語詞典》對“業主”的解釋是:“產業或企業的所有者。”從法律的角度看,這里的業主可以認為是一種不動產的所有權人。但無論是在《物權法》中還是在《物業管理條例》中,業主都還不是一個明確的法律概念,而是生活中對于物業所有者的習慣性叫法。在房地產行業中的業主通常指那些購買房屋并已取得房屋所有權的人,即物業的所有者。

關于業主的權利,2007 年3 月頒布的《物權法》確立了“業主的建筑物區分所有權”。但這一概念受到了一些學者的質疑,他們認為,“業主的建筑物區分所有權”與社會生活中所稱的“業主權”不相對應,可能會在具體的適用上產生歧義,也會使得相關的權利在民法理論上產生思維混亂,導致民法理論與社會生活出現裂痕。因此,建議用“業主權”替代“業主的建筑物區分所有權”這一含混的語詞。[1]

業主權屬于物權的一種。物權是指“直接支配一定之物,而享受利益之排他的權利”[2]。業主權可以說是基于對物(不動產) 的所有權而產生的權利,更狹義地說,是房屋的所有權人對其房屋及相關物所享有的占有、使用、收益、處分的權利。

業主權與建筑物區分所有權相比較,既有相通的地方也有其特有的性質。從學界對于建筑物區分所有權的界定來看,許多學者贊同德國學者貝爾曼提出的“三元論說”,其認為建筑物區分所有權,系由區分所有建筑物的專有部分所有權、共用部分持份權以及因共同關系所生的成員權要素所構成的一種特別所有權。國內學者楊立新教授也認為:建筑物區分所有是指建筑物的共同所有人依其應有部分對獨自占有、使用的部分享有專有權,對共同使用部分享有互有權,以及相互之間對建筑物的整體享有成員權,而構成的建筑物所有權的復合共有。[3]而業主權是以所有權為核心并關聯到債權、繼承權,以救濟權為保障的多結構的權利體系。業主的建筑物區分所有權并不能概括現代業主的所有權利,其內涵尚顯狹隘:業主權的權利主體除了包括區分所有權人,還包括居住權人、承租人等其他與房屋占有、使用相關的主體;業主權客體除了包括在整幢建筑物內業主的區分所有部分、共有部分外,還包括在整個規劃小區范圍內的與房屋相關的土地、道路、標識、空間甚至小區整體環境等。因此,業主權除了包含區分所有權外,還包含非所有權形態的權利因素,例如基于租賃關系或居住權而獲得的對小區內物的占有與使用權。如果把業主權的概念界定為建筑物區分所有權,則會縮小業主的范圍。“業主權”事實上可以成為囊括建筑物區分所有權內涵的法律意義上的概念。[4]

業主權實質上是專有權、共有權和成員的管理權利的統一體。一般而言,建筑物區分所有權旨在規定靜態的物的歸屬問題,不應包含成員管理權這一混合性權利,而平時在物業管理中使用的“業主權”則是以成員權為核心的權利,強調的是動態的權利運行。

業主權如果能明確地作為民事主體的一種法定權利,將有利于進一步保護公民(業主) 的財產權,有利于規范和完善我國的物業管理制度,有利于完善我國的物權法體系。首先,業主權的權利主體具有“私人”屬性,是擁有房屋所有權、使用權的自然人、法人及非法人組織。當我們充分維護保障了社會私人權利尤其是自然人的各種權利和利益時,社會利益本身便當然地得到了有力的維護與保障。[5]其次,業主權只有受到憲法、物權法以及相關法律法規的保護才具有合法性,因此,將業主權法律化有利于進一步保護私人財產權,也有利于進一步完善我國的物權法體系。再次,業主權的法律化可以使得法律規范更具有“親民性”。業主是隨著我國房地產業的發展而產生的一個概念,長期以來作為房屋產權所有人或相關權利人的代稱,已被群眾廣泛接受和使用,已成為社會經濟生活中的一種習慣名稱。法律作為反映社會物質生活條件的法權關系的主要載體,將社會生活中被反復使用的“業主權”引入民法制度之中,是立法機關尊重社會生活中的風俗習慣、順應經濟民主、遵從經濟生活條件的恰當行為,也是立法者關注民生,關愛普通百姓生活,促進、發揚民法制度“親民性”風格的重要舉措。[6]

總之,業主權法律地位的確立,可以使業主權得到更好的行使與保護,可以使其與相應的權利更好地結合在一起,從而形成完整的法律關系。

二、業主權與物業管理權的沖突

目前,對于業主權的立法保護已經受到越來越廣泛的關注。而在現實生活中,由于缺乏法律的規制,圍繞業主權出現了一系列糾紛和沖突,其中以業主權與物業管理權的沖突最為明顯。

(一) 物業管理的困境及制度缺陷

近年來住宅區中不同利益主體引發的摩擦和矛盾不斷增多,有的還成為影響社會穩定的因素。其中有業主與開發商之間的利益沖突,有業主與相鄰業主之間的矛盾,有業主與小區公眾利益的關系協調問題,但最具代表性和普遍性的利益沖突,多發生在業主與物業管理之間。

物業管理是在我國改革開放中新興的一個行業。這個行業的產生和發展對于我國的經濟建設、人民生活工作環境的改善以及提高城市管理水平和促進住宅小區的規范化發展起到了十分重要的作用。但隨著人民權利意識的日益覺醒,由傳統住房管理機構發展而來的物業管理企業與其服務對象——業主的矛盾卻日趨緊張。以上海市靜安區為例,2003 年靜安區人民法院共受理物業管理糾紛案件159 件,較2002 年的65 件上升了144. 62 %。這一行業在經歷了二十多年的立法混亂之后,2003 年6 月8 日,國務院頒布了《物業管理條例》,這是我國第一部全面規定物業管理的行政法規。[7]《物業管理條例》的頒布實施,使我國的物業管理制度得以走上法制化的軌道,它較好地明確了業主與業主、業主與開發企業、業主與物業企業、物業企業與開發企業、業主與相關部門、政府部門與相關企業之間的關系,特別是對業主在物業活動中的權利作出了一些規定。