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一個可遇不可求的業主自治范例長城一花園，坐落在深圳市福田區白沙嶺，造建于20世紀80年代中后期，主要包含長城大廈1、2、3棟，共一千多戶居民。2001年成立了第一界業主委員會，由于當時業主委員會的一些做法不恰當，于2003年被提前罷免，第二界業主委員會順應民心誕生于“群情激憤”之時自此之后，第二界業主委員會及2005年換界的第三界業主委員會，帶領長城一花園開始了業主自治工作，在深圳業內及社會上引起了不小的影響。有人卻稱長城一花園為“個別中的個別‘其成功經驗不好模仿，相關記者走訪了該小區的第二、第三界業主委員會主任及管理處的相關人員，希望能從中找出”非個別因素“由當事人總結出可推廣、可復制的經驗和做法，供有志于業主自治者吸取、實現有效自治。從單純維權到理性自治雖然業主自治并不能直接和業主維權劃等號，但是自治成功的案例和維權活動之間總有”不得不說的故事“。根據長城一花園現任的、既第三界業主委員會主任張靈生介紹，最早維權開始于2003年。由于從小區入住至第二界業主委員會成立之前，一直有許多問題沒有得到解決。”無論是業主委員會還是物業公司，其行為如果不是特別觸及業主利益，業主是不會關心的。“張靈生說，這些事情直接影響到廣大業主的切身利益，大家就開始了維權活動，把當時任期未滿的第一界業主委員會提前罷免下臺。第二界業主委員會上任后開始著手維權活動，得到了業主的肯定和認同，”要為業主辦實事才能得到業主的肯定，得到肯定才能更好的開展工作。“張靈生說。2004年業主發現了一個侵犯廣大業主權益的大問題，據張靈生介紹，該小區最初由深圳的三家大公司分別買來賣給職工做了福利房，但是三家公司本來是架空層的首層圍合起來做成了食堂、招待所商鋪、甚至汽車維修店，由于偶然的機會，業主得知公司將這些架空層辦理了正式的房產證。從2004年開始到現在，業主委員會通過各種努力相繼收回了一部分架空層、地下室、電梯間的共有物權及其出租收益。這筆收入，每年就有80萬，給這個老區帶來了”養老金“這也正是我們維權的目的。“張靈生坦言道。2006年，通過司法調解，又收回了一個小停車場的物權，每年又收回了40萬元的停車費收入。除了一系列的維權活動外真正讓長城一花園走上理性的、系統的自治之路的大事，要數新的物業服務合同的簽定。一份閃耀著自治光芒的物業服務合同2005年底，長城物業和長城一花園的物業服務合同即將到期，經過業主委員會的反復討論、業主代表會議、表決、業主大會批準，第二份物業服務合同誕生了。這份合同充分體現了業主的主體地位和自治需求。幾經周折，記者見到了時任業主委員會主任的鄧和。業主的主體地位在《物業管理條例》里已經規定，業主大會是小區事務的決策者，要尊重業主的話語權，在他看來業主話語權的一個重要體現就是物業管理資金和物業管理質量的監管，并且要在合同中明確第二者定位和操作方式。這份新合同有兩個重要的閃亮點：實行酬金制；明確規定了業主對物業管理資金的公共所有權和業主委員會共有資金、共有物業的有效監控權。這份新的合同規定長城一花園實行了別具特色的酬金制。其酬金包括了三大塊：1、管理處人員的工資福利2、物業管理傭金 ( 管理費的10% )3、物業公司應交納的稅金。除此酬金外，物業公司代收、代管的物業管理資金屬于全體業主共有，必須在業主委員會的監督下用于小區共有物業的養護、維修、改造和日常運行方面的第三方其他專項服務的支出，并將節余部分存入業主委員會帳戶，作為小區的公共設備維修資金。據鄧和介紹，物業公司必須每年提交年度收支預算計劃和年度決算報告，由業主委員會審核；物業公司還必須按季度向業主委員會送交各種明細報表和銀行對帳單，按季度向公眾公布物業管理資金和維修資金的收支報表；任何外圍工程都要由物業公司提交申請給業主委員會審批，等等。在業主的資金如何使用方面可謂事無巨細，規定的非常嚴格，保證了業主的利益。“以往沒有實行酬金制的時候，管理處怎么花錢花到哪里是看不見的，現在就可以看清出處。”鄧和說起酬金制的好處贊不絕口。除了資金監管，日常物業管理服務質量的監管，也是業主委員會對管理處監督的基本工作和重要工作。業主委員會設立了不同分工的5個執行委員，分別對應管理處的各種工作，比如：清潔綠化、公共秩序、財務管理、維保工程、社區文化等，進行日常的監管及相關工程資金的審批。張、鄧二人都想記者強調了業主和管理處要把雙方的觀念擺正，他們還異口同聲地表示多虧長城物業公司領導和管理處經理的思想都比較開明，在雙方定位上很快取得了一致意見，并適應了業主委員會的監督和合作。長城一花園的管理處經理輕松的告訴記者，”我們小區的日常日常物業管理工作基本還是以管理處為主，但業主委員會在其中能充分起到監督和協調作用。比如我們和業主委員會之間定期都會召開溝通協調會，管理處回將近期已經落實和將要開展的工作提出一些很好的建議，對于一些很棘手的問[FS:PAGE]題有餓想辦法協調，最后管理處按照會議討論結果予以實施和改進，這樣我們的工作就更順利，也更貼近業主的需求了。所以說，我們的工作并不會因為業主委員會的積極參與而感到被動，反而做起事來更有了信心和干勁。“當然，監督只是一個方面，還要互相尊重，鼓勵其經營管理，其內部管理業主委員會絕不插手，鄧和表示，在樹立業主主體地位的同時要防止業主的一些過激行為，對管理處管理人員一定要尊重，業主委員會還會在五一期間慰問清潔、保安，溝通詢問工作情況，在要求業主遵守業主公約的同時，要求保安按照公約要求業主行為，不用遷就不講道理的業主，逢八一建軍節還會慰問保安，營造良好的關系。長城一花園，就是通過這樣一份合同形成了業主自治和專業管理向結合的合理模式。一個有效的夜組自治組織在長城一花園，1000多戶居民按單元分成了85 個居民小組，每個小組推選一個代表，各自代表10～16戶業主，組成一個權利決策機構；在業主委員會的選舉上，整個小區劃分成10選區，每個選區推選不超過兩名的業主委員會委員候選人，共20個，由85個業主代表確定。業主代表是該小組業主的民意代表，應了解和代表業主的真實意愿，業主代表應在參加業主代表會議三日前，就會議擬討論的事項征求其小組業主的意見。