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如何使業主大會不再形同虛設 ——由一起某住宅小區業主委員會與開發商的糾紛所想到的 [編者按] 隨著我國房地產市場的迅猛發展，新情況、新問題不斷涌現，小區的物業管理活動就是其中之一。業主大會作為物業管理小區全體業主組成的自我管理小區事務的最高權力機構，它的正常組織、運作及行使自己的職能和權利是關系小區業主維護自身合法權益、保障小區生活環境和諧有序的關鍵所在。筆者針對我國現行立法中存在的不足之處提出若干建議，希望今后的立法能將業主大會的作用落到實處，使其不再形同虛設。 一、案情簡介 2005年8月，上海市某小區業主委員會委托了兩位律師，將某房地產開發公司訴至上海市浦東新區人民法院，訴請要求房產公司立即支付拖欠的維修基金、提供物業管理用房和移交物業管理區域內的配套設施、設備。 該房產公司原系本所的常年法律顧問單位，在接到法院的《應訴通知書》后，立即委托筆者全權代理該案件。在全面、細致地審閱了業委會的起訴材料之后，我們發現業委會并未按照《 物業管理條例 》第十二條的規定，“……必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。……”，向法院提交證據證明此次起訴是得到了符合法定人數的業主的同意。據此，在法庭上筆者提出：業委會沒有提供其已經獲得業主大會超過三分之二以上的投票權的支持的證據，其起訴不符合《物業管理條例》的規定，在程序上是不合法的，故請求法庭駁回業委會的訴訟請求。 2006年4月，浦東新區人民法院采納了筆者的代理意見，以“原告未提供證據證明此次起訴是得到了有關法規規定的業主人數的同意而起訴的，故原告起訴的主體是不適格的”為由，裁定駁回業委會的起訴。此案經二審，維持了原審法院的裁定。 二、對本案的反思 在本案中，筆者依據法律、法規的規定，指出了業委會在起訴中存在的不符合法定程序之處，維護了當事人的合法權益，盡到了代理人的職責。雖然本案最終以法院駁回業委會的起訴而告終，但是作為一個法律人，我們不得不反思本案中所反映出來的深層次的法律問題。本案中業委會的訴訟請求之所以會被駁回，究其原因在于其沒有能夠及時、合法、有效的獲得作為小區內全體業主自治的、體現小區最高權力的業主大會的授權。 不可否認，2003年9月1日起開始施行的國務院《物業管理條例》對于規范我國的物業管理活動、維護業主的合法權益起到了極大的作用，但是隨著我國房地產市場的迅猛發展，新情況、新問題不斷涌現，《物業管理條例》并不能妥善解決這些問題，亟待進一步的完善。本案中所反映出來的，業主委員會未能及時獲得業主大會合法授權的問題，就是眾多問題中的一種。 業主大會作為物業管理小區全體業主組成的自我管理小區事務的最高權力機構，它的正常組織、運作及行使自己的職能和權利是關系小區業主維護自身合法權益、保障小區生活環境和諧有序的關鍵所在。查閱中國現行法律、法規中有關業主大會的規定，不難發現這些規定大都太過于原則，忽略了細節問題，缺乏可操作性。為此，本文將對中國現行有關業主大會的法律、法規進行分析、評價，同時將借鑒國外的相關法律，針對如何使業主大會能在小區物業管理中發揮自身作用提出若干建議，以期對改進我國物業管理立法有所裨益。 三、現有立法存在的不足及待改進的方案 業主大會召開及通過決議的法定人數問題 《物業管理條例》第十二條規定：“業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。業主可以委托代理人參加業主大會會議。業主大會做出決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。”筆者認為，該條規定有以下不足及值得改進之處： 1、《物業管理條例》僅規定了出席業主大會的業主必須持有1/2以上投票權，并沒有明確在對具體決議事項進行表決時是否仍須具備這個條件。換言之，該“持有1/2以上投票權”的要求是僅在會議召開時需要得到滿足，還是在業主大會召開的全過程需要得到滿足。考慮到實際情況的復雜性，不排除在會議召開時與會業主持有1/2以上投票權，但在會議召開過程之中有業主由于各種原因提前離場，導致表決時業主持有的投票權不足1/2。這是一個涉及業主大會決議合法性、有效性的關鍵問題，但是《物業管理條例》并未做出明確地規定。因此，筆者認為，為杜絕今后就此類問題產生爭議，我國立法應明確規定在業主大會就每一具體事項做出決議時，投票的業主必須持有1/2以上投票權。 2、《物業管理條例》僅對出席業主大會的業主所需持有的投票權做出了要求，即1/2，但是并沒有對出席業主大會的業主人數做出規定。同樣，對于通過一項決議，《物業管理條例》僅要求必須經與會業主所持投票權1/2或2/3以上通過，但是并沒有對業主人數做出規定。 不可否認，這種規定本身有它的合理性，因為投票權是按照業主所持有的物業的數量分配的，一個業主所持有的物業越多，他對該小區所具有的利益也就越大，對該小區的事務也應當享有更多的發言權。但是，這種規定本身卻也反映了立法只考慮了經濟因素，而忽略了民主因素。在現實情況中，某些業主，比如開發商，可能會擁有一個小區的大量物業，從而擁有大量的投票權。如果立法只是以業主所擁有的投票權為標準，而不考慮業主的人數，那么很可能出現少數幾個持有超過1/2甚至2/3投票權的業主，損害多數業主利益的情況。 故筆者認為，立法應當兼顧經濟因素和民主因素。換言之，既規定召開業主大會或通過決議所需具備的投票權標準，又要規定所需具備的業主人數標準。這樣一來，既可以防止少數持有大量投票權的業主損害多數業主的利益，又可以防止多數業主損害少數持有大量投票權的業主的利益。