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2003 年 10 月，創世紀花園在通過 2/3 的業主同意之后，采取公開招標方式招聘物業管理公司。這一過程創世紀花園連創了業委會 3 個第一：業委會第一次成為公開招標人，第一次委托中介代理，第一次在媒體上公布招聘物業管理公司信息。整個招標過程進展順利，在本市物業管理行業內引起了不小的反響。最后上實物業公司中標，成為創世紀花園的新管家。按照合同的約定，新老管家應在 2003 年 11 月 30 日 24 時之前完成交接，但到今年 2 月份，老管家不但沒有按期徹底退出，而且給新物業留下一個“爛攤子”：小區內的部分電線被挑斷，燈泡被卸掉，一些花盤失蹤，防盜安全門的 IC 卡被帶走，電梯和監控室內的報警電話線路短路，保安系統處于癱瘓狀態等等。出現這種“爛攤子”，最大的受損者就是小區的業主。象這種落聘物業公司臨走時采取非理性措施的，滬上還有不少實例。 分 析： 上面案例中，業委會依法辦事，老物業公司卻對抗法規。 1 、依照法規規定，老物業公司應該把下面“相關法規索引三”中所列的九項資料完整地交給中標的新物業，然后有序地退出。若不及時退出，甚至破壞小區設施的，有關部門應依法予以行政處罰。 2 、 老物業公司蓄意破壞小區設施，造成損失的，小區業主或業主大會可要求老物業依法賠償，并可提起民事訴訟。 業偉提示 ： 1 、根據上海市高級人民法院《關于審理物業管理糾紛案件有關問題的解答》，業主個人或少數業主無權就整個小區損失提起訴訟，而只有業主大會、業主委員會才有訴訟主體資格。因此，要維護業主整體利益，減少業主自己的損失，成立業主大會和業主委員會已成當務之急。 2 、對前期物業管理企業的監督管理，除了依靠主管部門，最終依靠全體業主。如果在矛盾產生之前， 制定制度約束物業管理企業的行為，比如聘請中介機構監督控制，是可以避免不必要損失的。 相關法規索引： 一、國務院頒布實施的《物業管理條例》規定： 業主大會職責之一：選聘、解聘物業管理企業 業主委員會是業主大會的執行機構，履行職責之一：代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同。 二、國家建設部頒布 2003 年 9 月 1 日起實施的《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》規定：住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；業主和業主大會通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業的，參照本辦法執行。 三、上海市房屋土地資源管理局 2001 年 11 月 10 日頒布的《上海市居住物業管理招投標暫行規定》第 28 條規定：已交付使用的物業的招投標活動，應在原物業管理服務合同終止前 2 個月完成。 第 29 條規定：招投標活動結束后，原物業管理企業應將下述檔案材料移交給中標人：各類物業設施的驗收、接管檔案； 與供水、供電、供氣、環衛、有線電視等單位訂立的協議書、合同等資料； 物業分戶產權清冊、租賃清冊、業主使用人情況表； 公共設備、公共設施設置清單、圖紙以及運行、保養、改造、維修記錄和憑證；以幢為單位的維修基金的分戶清冊或資料； 房屋質量保證文件和房屋使用說明文件； 財務收支帳冊； 公共配套設施的產權及收益歸屬清單； 物業管理所必須的其他資料。