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筆者走訪了長春40多家中高檔小區(qū)，這些小區(qū)管理者目前面臨的一個主要問題，就是物業(yè)管理成本的上升。就保安而言，2003年保安的工資每月為650元—800元。但目前卻飆升到1，200—1，800元，而保安人員的人工成本是整個物業(yè)企業(yè)投入最大的一項，再加上其他的投入，物業(yè)企業(yè)的經營更是舉步維艱。因此，提升物業(yè)費價格就成了這些企業(yè)的迫切希望，但是，上調卻面臨著許多的限制。來自業(yè)主的分歧當前，往往有這樣的現(xiàn)象——一旦物業(yè)公司提出要上調物業(yè)費，就會遭到業(yè)主的極力反對，雙方協(xié)商不成導致小區(qū)“棄管”現(xiàn)象的出現(xiàn)。但是2009年12月7日，在長春宜家宜居小區(qū)的門口，卻出現(xiàn)了小區(qū)業(yè)主將原本已經“棄管”的老物業(yè)迎回小區(qū)的情景，借用宋丹丹的句話：“那真是，人山人海，鑼鼓喧天，禮炮齊鳴。”業(yè)主們不但不反對物業(yè)費漲價，而且還熱情地把以前的物業(yè)公司又請了回來。業(yè)主劉先生向筆者講述了整件事情的經過：2009年11月，吉林省凱悅物業(yè)管理有限公司與宜家宜居小區(qū)的前期物業(yè)合同即將到期。由于經營成本不斷提高，凱悅物業(yè)公司面臨巨大的生存壓力，于是向小區(qū)業(yè)主提出希望將物業(yè)費價格從0.6元/平方米上調到0.85元/平方米，但這遭到部分業(yè)主的反對。反對提價的業(yè)主自行成立了一個“業(yè)主委員會”，并以此名義挨家挨戶地走訪，針對物業(yè)費提價的事情征求業(yè)主意見。不過他們只是簡單地詢問業(yè)主一個問題：“物業(yè)費一個0.6元，一個是0.85元，你選哪個？”業(yè)主們當然愿意選擇0.6元。至于物業(yè)公司的提價理由，“業(yè)主委員會”都沒有告知被詢問的業(yè)主。這個“業(yè)主委員會”把調查的結果遞交給了凱悅物業(yè)公司，表示全體業(yè)主不同意漲價，并攤牌給物業(yè)公司選擇，走或是留。于是物業(yè)公司撤走了，小區(qū)衛(wèi)生無人管理，垃圾遍地，外來人員隨便出入，一時小區(qū)陷入了混亂當中。這時候業(yè)主們才明白了事情的原委。劉先生說，他們認為那次“業(yè)主委員會”的調查結果不是業(yè)主們的真實想法，他們覺得物業(yè)公司將小區(qū)管理得非常好，是不可能讓物業(yè)公司撤出的。業(yè)主們重新組織了一次民意調查，聽取全體業(yè)主的想法，最后統(tǒng)計有近85%的業(yè)主同意漲價和繼續(xù)聘請凱悅物業(yè)公司管理小區(qū)。然后，業(yè)主們又派出代表與凱悅物業(yè)公司領導層協(xié)商。凱悅物業(yè)公司領導也欣然接受了業(yè)主們的商情，同意繼續(xù)服務。這樣，凱悅物業(yè)公司又回到了長春市宜家宜居小區(qū)。業(yè)主宋女士感慨道：在物業(yè)公司撤出的那幾天，業(yè)主們真切地感受到一個小區(qū)沒有物業(yè)管理所帶來的影響和后果是那樣的嚴重，環(huán)境已經很糟糕了，房屋更談不上保值和增值。物業(yè)費上調也是符合常理的，因為現(xiàn)在長春市的人員工資和物價都在上漲，物業(yè)公司不可能賠錢做“買賣”，所以大多數(shù)業(yè)主都能理解，都支持凱悅物業(yè)。上調物業(yè)費是個敏感的話題，而在宜家宜居小區(qū)我們可以看出，業(yè)主們對處理物業(yè)費漲價事情的理性和對物業(yè)公司工作的理解和認可是促成最后“雙贏”局面的重要條件，業(yè)主們對物業(yè)管理重要性的充分認識是同意提價的重要決策因素。但這件事情也反映出，由于物業(yè)公司和業(yè)主之間缺乏必要的溝通，致使矛盾和誤解產生。所以，常與業(yè)主溝通是很必要的。不過，從全行業(yè)來看，宜家宜居小區(qū)物業(yè)費上調成功，也算得上屈指可數(shù)。“政府指導價”長期不作調整當然，除了像宜家宜居小區(qū)的物業(yè)公司漲價時遇到了來自業(yè)主的阻力，物業(yè)費提升的另一個阻力便是“政府指導價”。筆者認為“政府指導價”已經完全不能適時而應，反而給物業(yè)行業(yè)發(fā)展帶來一定的限制，應當廢止。就長春市而言，目前長春市各類住宅小區(qū)物業(yè)服務費政府指導價格如下：普通住宅一級：每平方米1.00—1.50元；二級：每平方米0.7—1.00元；三級：每平方米0.50—0.70元；四級：每平方米0.30—0.50元；五級：每平方米0.30元。“政府指導價”標準偏低，幾年甚至十幾年一成不變，不切合市場發(fā)展實際情況，在一定程度上約束了物業(yè)企業(yè)的發(fā)展。雖然也有過上調，但各級別資質只能在各級別的指導價格的最高限度，如果超出指導價格，物業(yè)公司就不具備跨級收費的資格，業(yè)主也會以此拒交物業(yè)費。一些高檔樓盤的前期物業(yè)管理，開發(fā)商引進高端設備，極力打造智能化小區(qū)，物業(yè)和設施設備維護費用相對也就高，物業(yè)費的測算也就會遠遠高出“政府指導價”，一般在2元—3元之間，如果一味地按照“政府指導價”執(zhí)行，開發(fā)商即使開發(fā)了高端的物業(yè)項目，物業(yè)費也要受“政府指導價”的約束，造成無人愿意接管的局面，這時開發(fā)商不得不自己成立物業(yè)公司管理小區(qū)，對物業(yè)管理進行倒補，以達到“政府指導價”的要求。但前期物業(yè)管理一旦結束，開發(fā)商的物管撤出，小區(qū)還將面臨漲價，會引發(fā)更多的矛盾和糾紛。進一步講，政府指導價也會限制業(yè)主享受到自己愿意花錢購買的高端服務的品質。高品質服務伴隨著肯定是高價位，沒錢就無法提高服務質量。再者，高端的服務中包含有管理品牌等高附加的因素，所以，“政府指導價”在一定程度上限制了業(yè)主享受高端服務的權利，同時也使物業(yè)管理可以拓展的附加值下降。一些業(yè)主總埋怨物業(yè)服務質量不高，總拿國外進行比較，試問，有“政府指導價”這個緊箍咒，高端的物業(yè)服務怎么去實現(xiàn)？每個區(qū)域的各小區(qū)的實際情況不同，無論“政府指導價”怎么調，都無法滿足所有小區(qū)的實際情況。多方參與定價才是解決之道對于前期物業(yè)管理，筆者認為，無論高端還是低端小區(qū)，都應由開發(fā)商或者物業(yè)企業(yè)將物業(yè)費收取標準報相關部門進行核定，相關部門根據(jù)小區(qū)的建設規(guī)模和物業(yè)服務內容，而后由相關部門給出合理的臨時標準。而不是由開發(fā)商或物業(yè)公司自行規(guī)定。這樣就完全可以避免“天價”物管費的出現(xiàn)，也能擺脫“政府指導價”的約束。而對于小區(qū)成立業(yè)委會之后，廣東省新規(guī)《廣東省物業(yè)服務收費管理辦法》中明確，業(yè)委會成立前物管費實行政府指導價，業(yè)委會成立后則實行市場調節(jié)價，超出政府指導價不再需要單獨報物價部門核定。不少業(yè)主擔心，指導價不就是為了制止“天價”物管費的出現(xiàn)嗎？成立業(yè)委會后物管費實行市場調節(jié)價，可能造成物管費飆升無人管。有業(yè)主質疑：超過政府指導價不用報批，這豈不等于物價局撒手不管？還有業(yè)主擔心，“要是收買業(yè)委會成員，那不是想怎么提價就怎么提價？”但筆者認為大可不必如此擔心，因為根據(jù)《物權法》規(guī)定，物業(yè)費的調整決定權并不在業(yè)委會，而在全體業(yè)主。如果業(yè)主同意物業(yè)費的收費標準，滿意物業(yè)公司的服務質量，就可以進行表決。物業(yè)費并不是誰說漲就能漲的。