筆者走訪了長春40多家中高檔小區(qū),這些小區(qū)管理者目前面臨的一個主要問題,就是物業(yè)管理成本的上升。就保安而言,2003年保安的工資每月為650元—800元。但目前卻飆升到1,200—1,800元,而保安人員的人工成本是整個物業(yè)企業(yè)投入最大的一項,再加上其他的投入,物業(yè)企業(yè)的經營更是舉步維艱。因此,提升物業(yè)費價格就成了這些企業(yè)的迫切希望,但是,上調卻面臨著許多的限制。來自業(yè)主的分歧當前,往往有這樣的現(xiàn)象——一旦物業(yè)公司提出要上調物業(yè)費,就會遭到業(yè)主的極力反對,雙方協(xié)商不成導致小區(qū)“棄管”現(xiàn)象的出現(xiàn)。但是2009年12月7日,在長春宜家宜居小區(qū)的門口,卻出現(xiàn)了小區(qū)業(yè)主將原本已經“棄管”的老物業(yè)迎回小區(qū)的情景,借用宋丹丹的句話:“那真是,人山人海,鑼鼓喧天,禮炮齊鳴。”業(yè)主們不但不反對物業(yè)費漲價,而且還熱情地把以前的物業(yè)公司又請了回來。業(yè)主劉先生向筆者講述了整件事情的經過:2009年11月,吉林省凱悅物業(yè)管理有限公司與宜家宜居小區(qū)的前期物業(yè)合同即將到期。由于經營成本不斷提高,凱悅物業(yè)公司面臨巨大的生存壓力,于是向小區(qū)業(yè)主提出希望將物業(yè)費價格從0.6元/平方米上調到0.85元/平方米,但這遭到部分業(yè)主的反對。反對提價的業(yè)主自行成立了一個“業(yè)主委員會”,并以此名義挨家挨戶地走訪,針對物業(yè)費提價的事情征求業(yè)主意見。不過他們只是簡單地詢問業(yè)主一個問題:“物業(yè)費一個0.6元,一個是0.85元,你選哪個?”業(yè)主們當然愿意選擇0.6元。至于物業(yè)公司的提價理由,“業(yè)主委員會”都沒有告知被詢問的業(yè)主。這個“業(yè)主委員會”把調查的結果遞交給了凱悅物業(yè)公司,表示全體業(yè)主不同意漲價,并攤牌給物業(yè)公司選擇,走或是留。于是物業(yè)公司撤走了,小區(qū)衛(wèi)生無人管理,垃圾遍地,外來人員隨便出入,一時小區(qū)陷入了混亂當中。這時候業(yè)主們才明白了事情的原委。劉先生說,他們認為那次“業(yè)主委員會”的調查結果不是業(yè)主們的真實想法,他們覺得物業(yè)公司將小區(qū)管理得非常好,是不可能讓物業(yè)公司撤出的。業(yè)主們重新組織了一次民意調查,聽取全體業(yè)主的想法,最后統(tǒng)計有近85%的業(yè)主同意漲價和繼續(xù)聘請凱悅物業(yè)公司管理小區(qū)。然后,業(yè)主們又派出代表與凱悅物業(yè)公司領導層協(xié)商。凱悅物業(yè)公司領導也欣然接受了業(yè)主們的商情,同意繼續(xù)服務。這樣,凱悅物業(yè)公司又回到了長春市宜家宜居小區(qū)。業(yè)主宋女士感慨道:在物業(yè)公司撤出的那幾天,業(yè)主們真切地感受到一個小區(qū)沒有物業(yè)管理所帶來的影響和后果是那樣的嚴重,環(huán)境已經很糟糕了,房屋更談不上保值和增值。物業(yè)費上調也是符合常理的,因為現(xiàn)在長春市的人員工資和物價都在上漲,物業(yè)公司不可能賠錢做“買賣”,所以大多數(shù)業(yè)主都能理解,都支持凱悅物業(yè)。上調物業(yè)費是個敏感的話題,而在宜家宜居小區(qū)我們可以看出,業(yè)主們對處理物業(yè)費漲價事情的理性和對物業(yè)公司工作的理解和認可是促成最后“雙贏”局面的重要條件,業(yè)主們對物業(yè)管理重要性的充分認識是同意提價的重要決策因素。但這件事情也反映出,由于物業(yè)公司和業(yè)主之間缺乏必要的溝通,致使矛盾和誤解產生。所以,常與業(yè)主溝通是很必要的。不過,從全行業(yè)來看,宜家宜居小區(qū)物業(yè)費上調成功,也算得上屈指可數(shù)。“政府指導價”長期不作調整當然,除了像宜家宜居小區(qū)的物業(yè)公司漲價時遇到了來自業(yè)主的阻力,物業(yè)費提升的另一個阻力便是“政府指導價”。筆者認為“政府指導價”已經完全不能適時而應,反而給物業(yè)行業(yè)發(fā)展帶來一定的限制,應當廢止。就長春市而言,目前長春市各類住宅小區(qū)物業(yè)服務費政府指導價格如下:普通住宅一級:每平方米1.00—1.50元;二級:每平方米0.7—1.00元;三級:每平方米0.50—0.70元;四級:每平方米0.30—0.50元;五級:每平方米0.30元。“政府指導價”標準偏低,幾年甚至十幾年一成不變,不切合市場發(fā)展實際情況,在一定程度上約束了物業(yè)企業(yè)的發(fā)展。雖然也有過上調,但各級別資質只能在各級別的指導價格的最高限度,如果超出指導價格,物業(yè)公司就不具備跨級收費的資格,業(yè)主也會以此拒交物業(yè)費。一些高檔樓盤的前期物業(yè)管理,開發(fā)商引進高端設備,極力打造智能化小區(qū),物業(yè)和設施設備維護費用相對也就高,物業(yè)費的測算也就會遠遠高出“政府指導價”,一般在2元—3元之間,如果一味地按照“政府指導價”執(zhí)行,開發(fā)商即使開發(fā)了高端的物業(yè)項目,物業(yè)費也要受“政府指導價”的約束,造成無人愿意接管的局面,這時開發(fā)商不得不自己成立物業(yè)公司管理小區(qū),對物業(yè)管理進行倒補,以達到“政府指導價”的要求。但前期物業(yè)管理一旦結束,開發(fā)商的物管撤出,小區(qū)還將面臨漲價,會引發(fā)更多的矛盾和糾紛。進一步講,政府指導價也會限制業(yè)主享受到自己愿意花錢購買的高端服務的品質。高品質服務伴隨著肯定是高價位,沒錢就無法提高服務質量。再者,高端的服務中包含有管理品牌等高附加的因素,所以,“政府指導價”在一定程度上限制了業(yè)主享受高端服務的權利,同時也使物業(yè)管理可以拓展的附加值下降。一些業(yè)主總埋怨物業(yè)服務質量不高,總拿國外進行比較,試問,有“政府指導價”這個緊箍咒,高端的物業(yè)服務怎么去實現(xiàn)?每個區(qū)域的各小區(qū)的實際情況不同,無論“政府指導價”怎么調,都無法滿足所有小區(qū)的實際情況。多方參與定價才是解決之道對于前期物業(yè)管理,筆者認為,無論高端還是低端小區(qū),都應由開發(fā)商或者物業(yè)企業(yè)將物業(yè)費收取標準報相關部門進行核定,相關部門根據(jù)小區(qū)的建設規(guī)模和物業(yè)服務內容,而后由相關部門給出合理的臨時標準。而不是由開發(fā)商或物業(yè)公司自行規(guī)定。這樣就完全可以避免“天價”物管費的出現(xiàn),也能擺脫“政府指導價”的約束。而對于小區(qū)成立業(yè)委會之后,廣東省新規(guī)《廣東省物業(yè)服務收費管理辦法》中明確,業(yè)委會成立前物管費實行政府指導價,業(yè)委會成立后則實行市場調節(jié)價,超出政府指導價不再需要單獨報物價部門核定。不少業(yè)主擔心,指導價不就是為了制止“天價”物管費的出現(xiàn)嗎?成立業(yè)委會后物管費實行市場調節(jié)價,可能造成物管費飆升無人管。有業(yè)主質疑:超過政府指導價不用報批,這豈不等于物價局撒手不管?還有業(yè)主擔心,“要是收買業(yè)委會成員,那不是想怎么提價就怎么提價?”但筆者認為大可不必如此擔心,因為根據(jù)《物權法》規(guī)定,物業(yè)費的調整決定權并不在業(yè)委會,而在全體業(yè)主。如果業(yè)主同意物業(yè)費的收費標準,滿意物業(yè)公司的服務質量,就可以進行表決。物業(yè)費并不是誰說漲就能漲的。
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