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目前，多數業(yè)主對參加業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會）積極性不高，他們根本認識不到，自己居位的小區(qū)除了專有部分所有權以外，對共有部分享有共有權以及共同管理的權利。退一步講，即使認識到了也參與進來了，但現行的法律法規(guī)都缺乏具體操作層面上的指導，如業(yè)委會的經費來源，業(yè)委會如何接受業(yè)主、業(yè)主大會及有關部門的監(jiān)督等沒有作出具體規(guī)定。有的業(yè)委會不能真正代表大多數業(yè)主的利益，個別成員甚至把個人利益置于業(yè)主共同利益之上，任意決定業(yè)主共同事務，損害其它業(yè)主利益或業(yè)主的共同權益，造成物業(yè)管理區(qū)域內各種矛盾此起彼伏。 業(yè)委會作為物業(yè)管理的法律主體之一，發(fā)揮其應有的作用，是物業(yè)管理健康有序發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。業(yè)委會要走出困境，步入良性發(fā)展，應當逐步走向法制化、制度化、程序化、職業(yè)化、監(jiān)督化和協(xié)商化的發(fā)展軌道。 業(yè)委會建設法制化 法制化是業(yè)委會組建和運作的前提。由于業(yè)委會涉及的范圍十分廣泛，對各方的地位、權利、義務和職責要求非常嚴格，法律關系應當十分明確。它既涉及業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)及業(yè)委會委員之間的關系，又涉及物業(yè)管理行政主管部門，街道辦事處、派出所、社區(qū)、居委會的關系，上述關系只有通過法律、法規(guī)進行規(guī)范和調整，才能保證業(yè)委會工作的協(xié)調開展。否則，上述關系得不到理順，沒有法律法規(guī)作保障，業(yè)委會難以發(fā)揮應有的作用。 要實現業(yè)委會建設法制化，一方面要做到有法可依。國家應當加快業(yè)委會建設的立法，加快法制化進程，通過法律法規(guī)將業(yè)委會的性質、職責，業(yè)委會產生程序，業(yè)委會委員的資格，業(yè)委會的組成和委員的任期，業(yè)委會的權利義務，業(yè)委會備案制度，業(yè)委會所作決定的限制性，業(yè)委會作出違法決定的處理方式，尤其對業(yè)委會的經費來源，業(yè)委會的法律訴訟地位，業(yè)委會如何接受業(yè)主、業(yè)主大會及有關部門的監(jiān)督等作出明確規(guī)定，使業(yè)委會的活動在法律的框架下運行。另一方面要做到有法必依、執(zhí)法必嚴、違法必糾。要通過建立健全法律監(jiān)督和制約機制，使業(yè)委會工作置于強有力的監(jiān)督之下。同時將一些業(yè)委會建設成功的經驗和做法以法規(guī)的形式固定下來。 業(yè)委會建設制度化 制度化是業(yè)委會組建和運行的基礎。“沒有規(guī)距，不成方圓”，管理制度是一切工作的切入點，對業(yè)委會建設也如此。業(yè)委會制度也是一種規(guī)則，有了規(guī)則必須無條件的執(zhí)行，只有這樣才能形成制度化。要從業(yè)委會產生到運行的全過程都要建立一套完善的、切實可操作的制度，并隨著問題的產生不斷完善制度。這些制度主要包括：業(yè)委會委員培訓制度，業(yè)委會經費管理使用制度，業(yè)委會會議及記錄制度，業(yè)委會檔案資料管理制度，業(yè)委會公章管理使用制度，業(yè)委會決議、決定表決制度，業(yè)委會委員更換、補選制度等等。有了規(guī)章制度，管理才有依據，操作才有方向。當然，僅有一套完善的制度還不夠，還應當對業(yè)委會成員進行培訓，讓他們熟悉和掌握制度的內容，并嚴格按制度辦事，用制度指導和制約業(yè)委會的工作，從制度上保證業(yè)委會正確行使權利，杜絕監(jiān)用權利現象的發(fā)生。只有業(yè)委會組建和運作實現了制度化，才能使業(yè)主的利益得到最大化的維護，才能使業(yè)委會工作步入良性循環(huán)的狀態(tài)。 業(yè)委會建設程序化 程序化是業(yè)委會組建和運作制度化、規(guī)范化的具體體現。僅有好的制度和規(guī)范還不夠，還必須靠嚴密的、科學的程序來保證規(guī)范的貫徹執(zhí)行，使每個環(huán)節(jié)都做到嚴格按程序進行，這些程序主要包括：業(yè)主大會籌備程序，業(yè)主大會選舉程序，業(yè)委會委員、主任產生程序，業(yè)委會資金使用審批程序，業(yè)委會決議、決定表決程序，業(yè)委會委員改選、補選程序，選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)程序等等。業(yè)委會成員要學會嚴格按程序開展工作，這也是對業(yè)委會執(zhí)行業(yè)主大會決定、決議能力的檢驗。因此，業(yè)委會做的每一項工作，做出的每一個決定、決議都必須按《業(yè)主大會議事規(guī)則》規(guī)定的程序進行。只有業(yè)委會的組建和運行實現了程序化，業(yè)委會工作就走上規(guī)范化。 業(yè)委會委員職業(yè)化 職業(yè)化是業(yè)委會良性運作和發(fā)揮其應有作用的關鍵。業(yè)委會工作具有較強的專業(yè)性，從業(yè)委會的性質、地位和職責來看，單靠兼職委員和退休人員難以勝任業(yè)委會的工作。要發(fā)揮業(yè)委會的應有作用，就應當實行業(yè)委會主任或部分委員職業(yè)化。實行業(yè)委會成員職業(yè)化，不僅有利于發(fā)揮成員的作用，而且有利于維護業(yè)主的合法權益，這也是業(yè)委會發(fā)展的必然趨勢。從事職業(yè)化的業(yè)委會成員必須具備職業(yè)化素質、職業(yè)化行為規(guī)范和職業(yè)化技能，不僅要有良好的職業(yè)道德，職業(yè)意識、職業(yè)心態(tài)，而且要有一定的組織協(xié)調能力、專業(yè)知識和充足的工作時間，經過專業(yè)培訓，明確自己在業(yè)委會或物業(yè)管理中的性質、地位、作用和權利義務。只有業(yè)委會委員實行了職業(yè)化，業(yè)委會工作才能得到保障，每個委員積極性、主動性、創(chuàng)造性才能得到充分的發(fā)揮。 業(yè)委會建設監(jiān)督化 監(jiān)督化是業(yè)委會組建和運作的保障。從目前看，業(yè)委會在組建和運作過程中有兩大問題，一是如何保障業(yè)委會的產生符合程序；二是如何保障業(yè)委會正確行使權利，不以權謀私。要從根本上解決這一問題，必須建立完善有效的業(yè)委會監(jiān)督機制，從業(yè)委會的產生，業(yè)主大會的投票、記票，業(yè)委會資金管理使用，業(yè)委會及委員履行職責，業(yè)委會作出的決定、決議，業(yè)委會成員的變更增補，選聘物業(yè)服務企業(yè)等，要保證業(yè)委會正確行使權利，就必須建立和健全業(yè)委會監(jiān)督和制約機制，不斷完善監(jiān)督體系。一是要抓好業(yè)委會運作時的監(jiān)督，充分發(fā)揮業(yè)主、業(yè)主大會、政府房地產行政部門和街道辦事處的監(jiān)督作用。使業(yè)委會正確行使業(yè)主、業(yè)主大會賦予的權利，更好維護業(yè)主的合法權益，配合物業(yè)服務企業(yè)開展工作。二是要抓好業(yè)委會組建時的監(jiān)督，從源頭上把好業(yè)委會成員的人選關、程序關，切實把哪些思想品德好、辦事能力強、責任心強的業(yè)主通過合法程序選入業(yè)主會中來。只有將業(yè)委會行使權利置于業(yè)主、業(yè)主大會及有關部門的監(jiān)督之下，廣大業(yè)主的利益才能得到保障。 業(yè)委會建設協(xié)商化 協(xié)商化是業(yè)委會組建和運作的核心。發(fā)揚民主，充分協(xié)商是業(yè)委會組建和運行的基礎，是保障業(yè)委會工作正常運轉的關鍵，也是貫穿業(yè)委會建設全過程的基本要求。業(yè)委會工作處處需要協(xié)商，事事離不開協(xié)商。從業(yè)主代表、建設單位組成業(yè)主大會籌備組，到籌備組確定業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；從起草擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》，到確認業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權數；從業(yè)委會候選人的辦法和人選，到組織召開首次業(yè)主大會、選舉產生業(yè)委會；從首次業(yè)委會會議推薦業(yè)委會主任、副主任，到需要召開業(yè)主大會臨時會議；從更換、補選、終止業(yè)委會委員資格，到業(yè)委會作出每一項決定、決議等的全部過程，都需要經過協(xié)商才能完成。實踐證明，協(xié)商可以減少業(yè)委會與業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)委會成員之間的各種矛盾，協(xié)商可以增加和諧。因此，只有將民主協(xié)商貫穿于業(yè)委會建設的始終，業(yè)委會在物業(yè)管理中的作用才能得到充分的發(fā)揮。