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業(yè)主委員會的法律困境與解決思路
發(fā)布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,008 ℃

一直以來,我國物業(yè)管理實(shí)務(wù)中就存在著業(yè)主委員會法律地位不明、職責(zé)不清、運(yùn)作不規(guī)范等問題,致使在物業(yè)管理法律關(guān)系中,物業(yè)管理公司處于強(qiáng)勢地位,在物業(yè)管理過程中常常發(fā)生損害業(yè)主合法利益的情況,這種狀況已經(jīng)成為阻礙我國物業(yè)管理朝更高水平發(fā)展的的重要因素。因此,如何使業(yè)主委員會走出這種法律困境,更好的發(fā)揮其在業(yè)主自治中的應(yīng)有作用,成為我們必須共同面對并加以解決的一個課題。 困境一:業(yè)主委員會的法律地位不明確 我國法律規(guī)定的能參與民事活動的主體有三類:自然人、法人和其他組織、國家,社會組織要成為民事主體,要么具備法人資格,要么屬于其他組織,否則其行為無法得到法律的認(rèn)可和保護(hù)。所謂法人是指具有權(quán)利能力和行為能力,依法獨(dú)立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的組織。法人必須符合下列四個條件:依法成立;有必要的財產(chǎn)或者經(jīng)費(fèi);有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和場所;能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。其他組織又成為非法人組織,是指不具有法人資格但可以自己的名義進(jìn)行民事活動的組織。我國《民法通則》沒有關(guān)于其他組織的規(guī)定,但是《民事訴訟法》第四十九條規(guī)定:“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人。”最高人民法院關(guān)于適用《民事訴訟法》若干問題的意見對其他組織作了進(jìn)一步的明確,其中第四十條規(guī)定:“民事訴訟法第四十九條規(guī)定的其他組織,是指合法成立,有一定的組織機(jī)構(gòu)和財產(chǎn),但又不具備法人資格的組織。”由此可見,其他組織是受我國法律認(rèn)可和保護(hù)的民事主體之一,主要包括合伙企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營戶、個人獨(dú)資企業(yè)、企業(yè)法人的分支機(jī)構(gòu)和其他不具備法人資格的經(jīng)營實(shí)體和公益團(tuán)體等。 法人和其他組織的差別主要表現(xiàn)為能否獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任,法人能夠自己獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任,與其成員的責(zé)任是嚴(yán)格分離的,如公司的責(zé)任與股東的責(zé)任相互獨(dú)立;其他組織則不能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任,其責(zé)任與成員的責(zé)任雖然在一定限度范圍內(nèi)分離,但是成員必須承擔(dān)最終責(zé)任,如合伙企業(yè)超出合伙財產(chǎn)范圍的責(zé)任由合伙人承擔(dān)無限連帶責(zé)任。 根據(jù)我國《物業(yè)管理條例》關(guān)于業(yè)主大會和業(yè)主委員會的規(guī)定,業(yè)主大會是由全體業(yè)主組成并代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益的組織,履行下列六大職責(zé): 制訂、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則; 選舉、更換業(yè)主委員會委員,監(jiān)督業(yè)主委員會的工作; 選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè); 決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案,并監(jiān)督實(shí)施; 制訂、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度; 法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。 《條例》第十五條規(guī)定業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu),履行以下五項職責(zé): 召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實(shí)施情況; 代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同; 及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同; 監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施; 業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。 經(jīng)過對比后我們可以得出以下結(jié)論:第一,業(yè)主大會既有制定業(yè)主公約等內(nèi)部規(guī)章制訂權(quán),又擁有進(jìn)行“選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)”、 “決定專項維修基金的使用、續(xù)籌”等民事活動的資格,還能夠代表全體業(yè)主對公共場地、設(shè)施設(shè)備行使財產(chǎn)權(quán);第二,業(yè)主委員會只是業(yè)主大會的一個常設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu),根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)負(fù)責(zé)處理業(yè)主大會的日常事務(wù),對外可以根據(jù)業(yè)主大會的決定與物業(yè)管理公司簽訂合同,本身沒有獨(dú)立的意思能力;第三,業(yè)主委員會雖然是依法成立的,但是沒有法律法規(guī)規(guī)定業(yè)主委員會可以經(jīng)過登記后取得法人資格,所以業(yè)主委員會不是法人。第四,雖然目前在物業(yè)管理實(shí)務(wù)中人們普遍把業(yè)主委員會作為其他組織來對待,但是從法律責(zé)任上分析,業(yè)主委員會委員或者業(yè)主不可能對業(yè)主委員會的行為承擔(dān)最終責(zé)任,因此,業(yè)主委員會也不屬于其它組織。筆者認(rèn)為業(yè)主委員會與業(yè)主大會的關(guān)系就如公司董事會與股東會的關(guān)系相當(dāng),業(yè)主委員會只是業(yè)主大會的一個內(nèi)部機(jī)關(guān),而不是法人和其他組織。也就是說,按照法律規(guī)定業(yè)主委員會目前并不具備任何法律主體資格! 困境二:業(yè)主委員會的運(yùn)作程序亟待規(guī)范 《條例》和《業(yè)主大會規(guī)程》雖然明確規(guī)定“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)”,但是對召開業(yè)主大會的條件、業(yè)主委員會的組織保障、對業(yè)主委員會的監(jiān)督、業(yè)主委員會的法律責(zé)任等都沒有具體規(guī)定。 《條例》規(guī)定“同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會,并選舉行產(chǎn)生業(yè)主委員會”,沒有具體規(guī)定業(yè)主大會召開的條件。建設(shè)部《業(yè)主大會規(guī)程》規(guī)定“業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)下,由業(yè)主代表、建設(shè)單位組成業(yè)主大會籌備組,負(fù)責(zé)業(yè)主大會籌備工作。”“籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下,組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。”這就是說,如果建設(shè)單位不參加業(yè)主大會籌備組,業(yè)主大會就不可能成立,也就不可能產(chǎn)生業(yè)主委員會。而現(xiàn)實(shí)生活中建設(shè)單位及前期物業(yè)管理公司出于利益考量而不愿意成立業(yè)主大會的大有人在,這樣業(yè)主委員會的組建也就不可能順利進(jìn)行。

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