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    “沒(méi)有業(yè)委會(huì) 業(yè)主能否選聘物業(yè)公司” 研討會(huì)實(shí)錄
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,015 ℃

    主持人、光大花園業(yè)委會(huì)主任陳兵 主持人:今天這個(gè)會(huì)咱們討論沒(méi)有業(yè)委會(huì) 業(yè)主能否選聘物業(yè)公司,這個(gè)議題,秦兵是抓我的差讓我還主持來(lái),兩個(gè)險(xiǎn)惡用心,一個(gè)是剝奪了我發(fā)言的機(jī)會(huì),這是第一,第二是剝奪了我抽煙的機(jī)會(huì),但是因?yàn)槲抑形鐩](méi)吃飯,所以待會(huì)兒嘉賓發(fā)言的時(shí)候。 目前大家咱們都知道北京市是超過(guò)80%的小區(qū)仍然沒(méi)有業(yè)主大會(huì)這個(gè)組織,也就更沒(méi)有業(yè)主委員會(huì),就是說(shuō)這些小區(qū)都屬于前期物業(yè)的狀態(tài),大家也知道前期物業(yè),開(kāi)發(fā)商選擇的物業(yè)公司,其中的絕大多數(shù)是開(kāi)發(fā)商所辦的物業(yè)公司,或者是即使物業(yè)公司是獨(dú)立法人但實(shí)際上是附屬關(guān)系,這個(gè)大家都明白,這樣業(yè)主委員會(huì)成立就面臨著很多的阻礙,也就是說(shuō)這樣的狀況絕大部分的小區(qū)仍然處在前期物業(yè)狀況,沒(méi)有業(yè)主委員會(huì),這個(gè)狀態(tài)恐怕還會(huì)持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間,在這種情況下如何保證絕大多數(shù)小區(qū)里面這些業(yè)主的選擇權(quán)就變成了一個(gè)問(wèn)題。 草案第73條,規(guī)定業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有專有權(quán),對(duì)專有部分以外享有共同管理的權(quán)利,雖然是草案,但是道理寫得很明確,共同管理,這個(gè)權(quán)利在于業(yè)主。那么怎么辦?對(duì)現(xiàn)在超過(guò)80%的小區(qū)沒(méi)有召開(kāi)過(guò)業(yè)主大會(huì)的會(huì)議,也沒(méi)有業(yè)委會(huì)的這些小區(qū)怎么樣保證這些業(yè)主在物業(yè)管理和服務(wù)方面的選擇權(quán),今天請(qǐng)各位專家、學(xué)者發(fā)表高見(jiàn)。 每個(gè)人的發(fā)言時(shí)間10分鐘,還有提問(wèn)的時(shí)間,大家也自己注意時(shí)間吧。玉圣兄先講講。1.楊玉圣——這是一個(gè)有挑戰(zhàn)性的問(wèn)題中國(guó)政法大學(xué)法學(xué)院教授、富泉花園業(yè)主楊玉圣楊玉圣:我姓楊,楊玉圣,是政法大學(xué)法學(xué)院的教授,也是我所在的富泉花園小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)主任,從去年三月份會(huì)議召開(kāi)到備案,到今天我們選聘新的物業(yè),新的物業(yè)交接,老物業(yè)賴著不退,現(xiàn)在正通過(guò)訴訟在解決這個(gè)問(wèn)題。 整個(gè)過(guò)程我是全經(jīng)歷了,今天會(huì)議的主題是講北京80%多的小區(qū)沒(méi)有業(yè)主大家會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的情況下,能不能選聘新的東家。這個(gè)問(wèn)題,確實(shí)是非常有挑戰(zhàn)性,因?yàn)殡m然剛才陳兵先生講的《維權(quán)法》草案里面有那么一個(gè)明確的表示,但是在現(xiàn)在的業(yè)主大會(huì)規(guī)程,還有北京市相關(guān)的那些土政策、文件中,并沒(méi)有說(shuō)沒(méi)有業(yè)主大會(huì),沒(méi)有業(yè)主委員會(huì),業(yè)主可以選聘新的物業(yè)公司,到目前為止北京好像沒(méi)有這個(gè)先例,為什么說(shuō)這個(gè)問(wèn)題有挑戰(zhàn)性?就在于現(xiàn)在已經(jīng)有業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的都往往難以順乎業(yè)主的這種大多數(shù)人的心愿,自主地、獨(dú)立地選聘一家滿意物業(yè)公司,何況還沒(méi)有業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。 現(xiàn)在來(lái)看有了業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì),能夠順利地選聘新物業(yè),在北京如果有,也是百于在一,千乎在一,業(yè)主跟老物業(yè)打,還是社會(huì)的勢(shì)力參與打,各種情況都有,但是好說(shuō)好道,因?yàn)闃I(yè)主大會(huì)三面占多數(shù),選聘新的物業(yè),老物業(yè)按照協(xié)議,順利地自愿地退出的這種情況還沒(méi)有。我們小區(qū)突然交接了一部分,突然又不交接。現(xiàn)在有一個(gè)前提,首先業(yè)主大會(huì)決議是否有效的問(wèn)題,咱們認(rèn)為,有些官員講,太平家園好像是有點(diǎn)問(wèn)題,但我們小區(qū)到目前為止,小區(qū)辦都說(shuō)我們是合法有效的,就是在政府部門說(shuō)合法有效的情況下,也不行,有了業(yè)主大會(huì),業(yè)主委員會(huì),有了業(yè)主委員會(huì)的決議要選聘新物業(yè),這么難,我覺(jué)得今天咱們的會(huì)議主題是沒(méi)有業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)能不能選聘新的物業(yè),我個(gè)人的判斷是非常悲觀,有這么幾個(gè)原因,第一個(gè),在沒(méi)有業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的情況下,很難得到一個(gè)書面的業(yè)主們的大多數(shù)的意見(jiàn),而大家知道所有的小區(qū)不論大小,不論品位高低,業(yè)主們的意見(jiàn)是不一致的,不一致的情況也很多,包括有些業(yè)主只管自己的權(quán)利,不盡義務(wù),極端自私,包括一部分業(yè)主被開(kāi)發(fā)商和老物業(yè)因?yàn)槔娼粨Q攬過(guò)去了,等等這樣的,如果沒(méi)有業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)這樣一個(gè)平臺(tái),這樣一個(gè)合法的渠道,要想讓大多數(shù)業(yè)主同意,又想讓少數(shù)業(yè)主不反對(duì)是很難的,我的個(gè)人看法是,即使沒(méi)有業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì),經(jīng)過(guò)一部分人的熱心聯(lián)絡(luò),也完全有可能辦到這一套。 現(xiàn)在來(lái)看很多小區(qū)出問(wèn)題,就出在這少數(shù)人,因?yàn)樗麄冊(cè)谶@個(gè)原則里,跟開(kāi)發(fā)商跟老物業(yè)三位一體的話,幾乎是一個(gè)很難打破的網(wǎng)絡(luò),因?yàn)槔娑歼B在一塊,所以我覺(jué)得這是第一難,第二難就是政府主管部門,特別是小區(qū)辦,因?yàn)楦鞣N原因,包括法律法規(guī)政策不配套,包括我們業(yè)主沒(méi)有自制的傳統(tǒng),就造成了我們現(xiàn)在的主管部門該管的時(shí)候可能不管,不該管的時(shí)候管得你死死的,比方說(shuō)假如這里沒(méi)有業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的小區(qū),業(yè)主們自行選的一個(gè)公司,他們就出來(lái)干預(yù)了,說(shuō)你們不合法,說(shuō)你們沒(méi)有程序等等等等。 我覺(jué)得這個(gè)檻大概是一般邁不過(guò)去的,如果真的我們能夠不需要它批準(zhǔn),不需要它同意,我們業(yè)主就能夠有一個(gè),不論是三分之一,三分之二,自主選擇的話,我覺(jué)得可能還是一個(gè)比較遠(yuǎn)的前景。既然兩難,我們退一下,我們覺(jué)得在沒(méi)有業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的情況下,有一部分熱心的業(yè)主,他懂得法律法規(guī),政府同時(shí)又一定的人脈資源,有熱心,他可以要求成立業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組,按照現(xiàn)在的相關(guān)的政策,這個(gè)籌備組相當(dāng)于一個(gè)準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì),按規(guī)定要30天開(kāi)會(huì)的,但是沒(méi)關(guān)系,延期一年都沒(méi)問(wèn)題,到了27、28天了開(kāi)不了,再延期,無(wú)限制地延,一直在這個(gè)籌備過(guò)程當(dāng)中,準(zhǔn)業(yè)主以業(yè)主代表的名分跟老物業(yè),跟開(kāi)發(fā)商交手,這里邊我覺(jué)得最有效的手段,除了這種公開(kāi)溝通之外,最有效的手段我個(gè)人認(rèn)為還是暫時(shí)不交物業(yè)費(fèi),因?yàn)樽鳛闃I(yè)主,你只要享受到服務(wù)了,不管你愿意與否,必須要繳納物業(yè)費(fèi),當(dāng)然是不是有折扣,交物業(yè)費(fèi)是我們的義務(wù),我們之所以不交是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商特別是前期物業(yè)阻撓我們召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,阻撓的方式包括分化、瓦解業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組,拒絕提供業(yè)主的聯(lián)絡(luò)方式,甚至有像我們小區(qū)開(kāi)始的時(shí)候拒絕提供我們小區(qū)總的面積,你想想沒(méi)有這個(gè)總的面積,沒(méi)有這個(gè)總的分母,我們就沒(méi)法確定我們的三分之二,所以我們通過(guò)別的途徑找到了,總而言之它是百般阻撓,只有大概幾個(gè)個(gè)別的開(kāi)發(fā)商我們前期物業(yè)配合一下。 所以我覺(jué)得業(yè)主大會(huì)會(huì)議,因?yàn)楦鞣N情況在成立的過(guò)程中非常難,但是如果這個(gè)籌備組如果堅(jiān)持一年甚至一年以上,還是能起到作用的,我覺(jué)得在目前的情況下,創(chuàng)造條件、爭(zhēng)取召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,組成合法的業(yè)主大會(huì),還有選舉大會(huì)業(yè)主委員會(huì),然后選聘新的物業(yè)公司,可能比我們這樣搞要好得多,這種情況下,我的想法是退一步,這是我個(gè)人的一個(gè)看法,僅供大家批評(píng)。 主持人:謝謝楊教授的發(fā)言,楊教授也是提出了很多現(xiàn)實(shí)中的難題,有些難題還是一時(shí)很難解決,所以也是我們?cè)谔接戇@個(gè)問(wèn)題的時(shí)候必須要考慮的問(wèn)題。下面請(qǐng)舒可心發(fā)言。

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