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成立業主管委會是誰的權利■律師樓○陳文 物業管理是一個較新的概念，說得通俗些，物業管理就是專業服務機構通過先進的科學管理方法，依靠有關專業技術，依據法律與契約，以建筑物、不動產管理為中心，以向房屋產權所有人或使用人提供安全、舒適、方便的生活環境為目的的經營性綜合服務。物業管理同時也是對建筑物及其附屬設施和周邊環境進行綜合統籌管理的一個系統工程。當購房人購置房產后，物業管理公司將根據管理公約對房屋及其設施進行統一管理。在購房時，購房人與發展商簽訂商品房買賣契約，法律關系產生于購房人與發展商之間，但在物業管理階段，法律關系卻是在房產所有人與物業管理公司之間。房產所有人與物業管理公司的關系是委托與被委托的法律關系。購置一處房產，少則幾十萬多則上百萬，而且房產屬于不動產，是具有不可移動性的耐用商品，購房人當然要傾注十二分的精力關注所購房產的維修、管理、保養狀況。所有的購房人都希望自己購置的房產能夠保值和升值，也都希望自己的生活環境能夠方便宜人，這就需要有一個好的物業管理公司。但如何選擇一個好的物業管理公司又依賴于房產所有人自己，這就需要房產所有人自己組織起管理委員會，即業主委員會。一個住宅小區要想真正管理得井井有條，一要有一個強有力的管理委員會，管理委員會主要由房產所有人自己選舉產生，充分代表廣大產權所有人的利益；二要每一位房產所有人都清楚地知道自己有參加管理委員會的權利，有義務承擔管理委員會的責任。只有由主要產權所有人參加組建的管理委員會，才會最關心小區的建設，最關心產權所有人自己的切身利益。管理委員會是廣大產權所有人選舉的代表所構成，它有權監督并指導物業管理公司的工作，所以說，成立管理委員會是保證房產保值升值的一個最重要的因素。但實際情況往往是未等所有購房人入住，物業管理公司就已經著手住宅區的管理了，而購房人是一個一個地入住進來，到底由誰來負責組建小區管理委員會呢？這個義務又落在了物業管理公司的頭上。物業管理公司接受了房產所有人的委托，并收取了產權所有人的管理費用之后，就有義務負責管理好小區，包括負責組建小區的最高權利機構——管理委員會。每一位產權所有人應當知道自己有這種權利，即督促物業管理公司出面組建主要由產權所有人代表構成的管理委員會。管理委員會要制定出自己的章程，明確自己的權利和義務。要想有一個好的居住環境，就要購置一處理想的優質住宅，并且選擇一個良好的物業管理公司。選聘一家好的物業管理公司，首先要由購房人自己選擇，而代表購房人行使這一權利的機構就是管理委員會。由此可見管理委員會的重要性。所以，每一位購房人在購置房產時，都應充分考慮到上述問題。