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大型居住區(qū)業(yè)主委員會組建方法的初探　　隨著房地產(chǎn)競爭的日趨激烈，開發(fā)商對市場的關(guān)注程度越來越高，興建的物業(yè)項目規(guī)模越來越大。特別是7月13日北京成功取得2008年夏季奧運會的主辦權(quán)，今后7年北京發(fā)展建設(shè)中，大規(guī)模的建筑群就會像雨后春筍般的涌現(xiàn)出來，其中不乏有許多大型居住區(qū)，作為物業(yè)管理行業(yè)，借奧運的東風(fēng)定將有一個質(zhì)的飛躍。　　對于大型居住區(qū)的物業(yè)管理，一些老牌的物業(yè)管理企業(yè)，已經(jīng)摸索出一定管理經(jīng)驗。在1997年北京市房屋土地管理局發(fā)文要求在北京開展組建居住小區(qū)物業(yè)委員會的試點工作，許多大型居住區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)積極響應(yīng)，先后成立了小區(qū)業(yè)主委員會-。但是由于當(dāng)時住房商品化程度不高，城鎮(zhèn)住房制度改革深度不夠，業(yè)委會成員的組成絕大部分都是購房單位的工作人員，并不是居住區(qū)的真正的業(yè)主或使用人，少部分商品房購買者對于自己購買房后應(yīng)享有的權(quán)利和義務(wù)也不是很清楚。所以成立的業(yè)委會中能夠充分發(fā)揮作用代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的不多。經(jīng)過幾年的探索，隨著住房制度改革的進(jìn)一步深化，居民以個人出錢買房的現(xiàn)象較為普遍，居民成了物業(yè)所有權(quán)人即業(yè)主。　　他們對物業(yè)管理的需求和要求也越來越高，對維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的意識也越來越強，再加上政府對業(yè)委會這一形式的大力宣傳，使得在同一居住區(qū)的業(yè)主們自發(fā)要求物業(yè)公司盡快組建代表全體業(yè)主利益的業(yè)委會。這一現(xiàn)象在一些大型居住區(qū)尤為明顯。　　過去，在大型居住區(qū)中組建業(yè)委會時，由于單位產(chǎn)權(quán)占有絕大多數(shù)，業(yè)委會的選舉基本上是走形式，對于政府文件所規(guī)定的組建方法，在執(zhí)行過程中也未發(fā)現(xiàn)有何不妥，但現(xiàn)在一個居住區(qū)，建筑面積將近100萬平方米，近萬戶居民，一個組團也有十幾萬平方米，近1500戶居民，面對這么多單個業(yè)主，組建業(yè)委會無疑是一項繁重、細(xì)致而又漫長的過程。對于原有的政府文件所規(guī)定的組建業(yè)委會方式方法，就需要更進(jìn)一步的認(rèn)識和探討。　　一、業(yè)委會籌備組　　1、文件規(guī)定：由開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)并可邀請所在地街道辦事處、派出所等有關(guān)部門，成立業(yè)委會籌備組，制定業(yè)委會組建方案，起草業(yè)委會章程。　　2、執(zhí)行中的問題： 1）籌備組成員中按文件所規(guī)定的成員無可厚非，但之中沒有業(yè)委會的主體即業(yè)主參加，這樣勢必給小區(qū)業(yè)主的感覺是，將來成立的業(yè)委會成員是開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)所指定的人員，他們代表的是開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)的意志，業(yè)委會成立后必然是一個傀儡組織。從業(yè)委會組建一開始就沒有體現(xiàn)選舉的公平、公開、公正的原則，必然會引起廣大業(yè)主的不信任、抵觸。 2）籌備組組建的時間：在廣大業(yè)主未了解業(yè)委會的有關(guān)責(zé)、權(quán)、利的基礎(chǔ)上，冒然出現(xiàn)了一個業(yè)委會籌備組使廣大業(yè)主對籌備組的性質(zhì)、職責(zé)產(chǎn)生迷惑，這樣對籌備組工作的支持度就不會很高。　　3、建議： 1）業(yè)委會籌備組應(yīng)在召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會時，由業(yè)主推選可依賴的3-5名代表與開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、小區(qū)辦工作人員一起組成籌備組。在會上講明籌備組的職責(zé)、工作范圍。 2）為體現(xiàn)公平、公開、公正的原則，籌備組的全體成員將不能作為第一屆業(yè)委會的候選人。　　二、業(yè)主、業(yè)主代表和使用人　　1、文件規(guī)定：業(yè)委會候選人應(yīng)是業(yè)主或業(yè)主代表、使用人，業(yè)委會中使用人不能超過總數(shù)的30%　　2、執(zhí)行中的問題：現(xiàn)購房人群中產(chǎn)權(quán)證上的人往往不是使用人，例如父母出錢為子女買房住，業(yè)主還是父母，但不居住在此；子女買房與父母在城里的房相置換即子女住父母房，父母住子女房，雙方都成為了使用人；房屋產(chǎn)權(quán)人雖然寫了丈夫的名，但按婚姻法妻子也是該房的產(chǎn)權(quán)人之一，難道就不能成為業(yè)主？現(xiàn)在往往是產(chǎn)權(quán)證寫的是丈夫的名，可妻子在家有時間可參加業(yè)委會，但他只能作為使用人，而且還受人數(shù)的限制　　3、建議：對產(chǎn)權(quán)證上注明產(chǎn)權(quán)人其配偶也應(yīng)作為業(yè)主，而不應(yīng)作為使用人或委托人。真正意義的使用人應(yīng)是使用房屋者與產(chǎn)權(quán)人有合同契約，存在租賃關(guān)系的人。因此父母住子女房，子女住父母房也應(yīng)視其為業(yè)主。　　三、業(yè)主大會和業(yè)主代表大會　　1、文件規(guī)定：召開應(yīng)由全體產(chǎn)權(quán)人、使用人代表參加的業(yè)主大會，審議和通過業(yè)委會章程、選舉業(yè)委會委員、組建業(yè)委會。　　2、執(zhí)行中的問題： 1）大型居住區(qū)全體業(yè)主上千人，召開全體業(yè)主大會不可操作；召開業(yè)主代表大會若按比例10%-15%也有近幾百人。這對一個小區(qū)來說，能否有這么大的地方召開此類會議，值得懷疑。 2）業(yè)主代表如何產(chǎn)生？每棟樓選1-2位，高層選2-4位，如果是保證全體業(yè)主行使權(quán)利，這樓代表也需全體業(yè)主投票選舉，只不過他們是對本樓業(yè)主代表的選舉。樓代表在選舉時，樓代表候選人如何產(chǎn)生？業(yè)主之間如何了解？等等這些問題勢必導(dǎo)致選舉工作的復(fù)雜性和繁瑣性。但為體現(xiàn)選舉的公開、公平、公正，也必須要這樣做。　　3、建議： 1）物業(yè)公司在小區(qū)辦的協(xié)助下，以公告形式在小區(qū)醒目位置或以書面形式向每一位業(yè)主發(fā)出通知，力邀他們加入小區(qū)業(yè)主代表大會或業(yè)委會候選人。在公告和書信中把業(yè)委會的職責(zé)、應(yīng)具備條件和政府的有關(guān)規(guī)定一并詳實告知。這樣真正關(guān)心小區(qū)建設(shè)，有工作時間、有公益心的業(yè)主自然就會來報名。報名的人數(shù)應(yīng)該不會很多，因為畢竟大家都有工作，往往是心有余而力不足。 2）根據(jù)報名情況，召開小區(qū)第一次業(yè)主代表大會，組建籌備組。　　四、業(yè)委會候選人的產(chǎn)生　　1、文件規(guī)定：業(yè)委會候選人的產(chǎn)生是由業(yè)主代表、使用人代表、以及居委會代表協(xié)商推薦產(chǎn)生。　　2、執(zhí)行中的問題：顯而易見，業(yè)委會候選人的產(chǎn)生，并不能代表最廣泛業(yè)主的意見，透明度不高，使業(yè)主對候選人缺乏關(guān)注度、信任度。　　3、建議： 1）由籌備組從報名參加業(yè)主代表大會的人員中，征集所有愿意參加業(yè)委會委員候選人競選的業(yè)主，把他們的簡歷、照片和聯(lián)系方式在小區(qū)醒目的地方公布。讓小區(qū)全體業(yè)主對他們有一個初步認(rèn)識。 2）籌備組制定兩級選舉的方案和業(yè)委會章程，在第二次業(yè)主代表大會召開時，由報名的業(yè)主代表投票選舉正式的業(yè)委會候選人并通過業(yè)委會章程。　　五、業(yè)委會委員的產(chǎn)生　　1、文件規(guī)定：業(yè)委會委員可通過召開的業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生，也可以通過公告的方式產(chǎn)生。　　2、執(zhí)行中的問題：如前所述，對于大型居住區(qū)召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會可操作性值得商榷；單純使用公告方式透明度較差，體現(xiàn)不出選舉的公平、公開、公正原則。　　3、建議：在上述業(yè)主代表大會上投票選舉產(chǎn)生的正式業(yè)委會候選人后，籌備組再將他們的簡歷、照片和聯(lián)系方式等資料以書面形式傳遞給每一個業(yè)主，再按照公告方式投票選舉出第一屆業(yè)委會的委員。