上海律师_欧美日韩中文字幕在线观看_上海法律咨询_欧美日韩中文字幕在线播放_律师在线咨询网站_欧美日韩中文字幕在线_上海律师事务所-沪律网

　摘要：業(yè)主委員會難有作為的矛盾和糾紛日漸成為物業(yè)管理行業(yè)中的又一新問題。業(yè)主委員會必須從依法召開業(yè)主大會和規(guī)范組建業(yè)主委員會、正確認(rèn)識和行使業(yè)委會的職責(zé)和權(quán)利、自覺接受監(jiān)督和指導(dǎo)、圍繞“和諧”這一主旋律開展工作，保障業(yè)主委員會健康、有效的運(yùn)作，促進(jìn)物業(yè)管理活動健康發(fā)展。 　 關(guān)鍵詞：業(yè)委會 有效運(yùn)作 思考 　業(yè)主委員會難有作為的矛盾和糾紛日漸成為物業(yè)管理行業(yè)中的又一新問題。要化解業(yè)主委員會因難有作為產(chǎn)生的矛盾和糾紛，必須從依法召開業(yè)主大會和規(guī)范組建業(yè)主委員會、正確認(rèn)識和行使業(yè)委會的職責(zé)和權(quán)利、自覺接受監(jiān)督和指導(dǎo)、圍繞“和諧”這一主旋律開展工作，從而保障業(yè)主委員會健康、有效的運(yùn)作，促進(jìn)物業(yè)管理活動健康發(fā)展。 一、依法召開業(yè)主大會，規(guī)范組建業(yè)主委員會是保障業(yè)主委員會健康、有效運(yùn)作的堅實(shí)基礎(chǔ)。 《業(yè)主大會規(guī)程》是規(guī)范業(yè)主行為和業(yè)主大會活動、維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的法律依據(jù)。依據(jù)其規(guī)定和程序籌備和召開業(yè)主大會，是業(yè)主大會及業(yè)主大會所做的決議決定合法有效，約束有力的保證；是業(yè)主委員會健康、有效運(yùn)作的堅實(shí)基礎(chǔ)。 要保障業(yè)主委員會健康、有效的運(yùn)作。首先，要加強(qiáng)《業(yè)主大會規(guī)程》的宣傳，讓業(yè)主認(rèn)識業(yè)主大會的重要性，掌握業(yè)主大會的權(quán)責(zé)及其運(yùn)行機(jī)制。要耐心細(xì)致的做工作，調(diào)動業(yè)主的熱情，讓業(yè)主積極參與到業(yè)主大會活動中來，讓大會形成的決議決定充分表達(dá)廣大業(yè)主的集體意志。 其次，業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約是規(guī)范業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系和業(yè)主大會內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制的基礎(chǔ)性規(guī)約。業(yè)主大會議事規(guī)則是開展業(yè)主大會活動的運(yùn)行準(zhǔn)則；業(yè)主公約是物業(yè)區(qū)域內(nèi)的“小憲法”，是全體業(yè)主的行為準(zhǔn)則。對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。因此，必須嚴(yán)格按照《業(yè)主大會規(guī)程》規(guī)定擬訂、公告、修訂、審議通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》，確保業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約真正體現(xiàn)廣大業(yè)主的利益，為業(yè)委會日后規(guī)范、健康的運(yùn)作提供準(zhǔn)繩。 第三，選好業(yè)委會班子是確保業(yè)委會健康、有效運(yùn)作的關(guān)鍵。業(yè)委會委員的責(zé)任感、專業(yè)能力、組織協(xié)調(diào)能力直接決定這個團(tuán)隊(duì)的公信力和運(yùn)作效力。組建業(yè)委會時，必須嚴(yán)格按照業(yè)委會委員的資格和條件審查候選人的資格，依據(jù)《業(yè)主大會規(guī)程》的規(guī)定選舉業(yè)主委員會委員，保證業(yè)委會委員的公信力。要從有利于監(jiān)督物業(yè)管理和協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)問題上考慮業(yè)委會委員的專業(yè)構(gòu)成，以便業(yè)委會做到專業(yè)分工，確保業(yè)委會的工作 效率和工作質(zhì)量，以利于物業(yè)管理活動的健康發(fā)展。 二、正確認(rèn)識和行使業(yè)主委員會的職責(zé)、權(quán)利是業(yè)主委員會健康、有效運(yùn)作的根本保證。 《業(yè)主大會規(guī)程》規(guī)定了業(yè)主委員會的性質(zhì)、職責(zé)和組成。業(yè)委會委員必須正確認(rèn)識和理解：業(yè)委會只是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，不是權(quán)利機(jī)構(gòu)；“維權(quán)” 不是業(yè)委會的唯一職責(zé)，即使維權(quán)也要理性維權(quán)，在業(yè)主大會的授權(quán)下代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，而不是少數(shù)業(yè)主謀取私利的工具，替少數(shù)業(yè)主充當(dāng)開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)的“冤家對頭”。業(yè)委會要從思想觀念上擺正位置，坐對位子，端正心態(tài)，正確行使業(yè)主大會賦予的權(quán)利，平等對待業(yè)主和開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)，著重突出其“監(jiān)督、協(xié)調(diào)、維護(hù)”的職能，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)、督促業(yè)主配合物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)管理和服務(wù)工作。業(yè)委會委員還要妥善處理個人利益，塑造個人魅力，維護(hù)業(yè)委會公信力和團(tuán)隊(duì)運(yùn)作效力。 三、自覺接受監(jiān)督和指導(dǎo)是業(yè)主委員會健康、有效運(yùn)作的發(fā)展動力。 《物業(yè)管理?xiàng)l例》共有六處規(guī)定了對業(yè)委會工作的指導(dǎo)和監(jiān)督。指出了監(jiān)督業(yè)委會工作的主體是業(yè)主、業(yè)主大會、居委會、房地產(chǎn)行政主管部門。監(jiān)督的形式有通過業(yè)主大會聽取業(yè)委會工作報告、業(yè)主在業(yè)主大會上對業(yè)委會工作提出意見、備案。《物業(yè)管理?xiàng)l例》釋義中指出：業(yè)主委員會是業(yè)主自律的一種形式，政府不宜干預(yù)過多，介入太深。政府的作用主要體現(xiàn)在指導(dǎo)、幫助、協(xié)調(diào)、監(jiān)督業(yè)主委員會的成立及運(yùn)作上。居民委員會對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的相關(guān)工作有指導(dǎo)的義務(wù)和監(jiān)督的責(zé)任。明確了指導(dǎo)業(yè)委會工作的主體是居委會、房地產(chǎn)行政主管部門，指導(dǎo)的方式是業(yè)委會主動向居委會、房地產(chǎn)行政主管部門咨詢或報告。可以看出，《條例》高度強(qiáng)調(diào)業(yè)委會的自治、自律，沒有突出監(jiān)督和指導(dǎo)主體的主動性，沒有明確實(shí)質(zhì)性的監(jiān)督權(quán)，其監(jiān)督的過程基本上是“秋后算帳”。沒有具體規(guī)定其監(jiān)督和指導(dǎo)機(jī)制，只是一種形式上的規(guī)定，缺乏實(shí)際操作意義和現(xiàn)實(shí)性。業(yè)委會委員在日常工作中，既有個人利益因素的困饒，也有專業(yè)素質(zhì)和能力的困惑。難免不會懈怠業(yè)主大會賦予他的職責(zé)和權(quán)利，甚至損害業(yè)主的合法權(quán)益。因此，業(yè)委會必須保證各監(jiān)督主體對業(yè)委會委員享有的監(jiān)督權(quán)和指導(dǎo)權(quán)。業(yè)委會在日常工作中，至少以下幾方面的工作應(yīng)公開、透明，接受業(yè)主的監(jiān)督，讓廣大業(yè)主做主： 1、業(yè)主委員會的選舉。 2、業(yè)委會會議決議決定。 3、業(yè)委會執(zhí)行業(yè)主大會決議決定、國家法律法規(guī)和政策的基本情況和結(jié)果。 4、共用物業(yè)的管理和使用情況。 5、業(yè)委會分工、工作運(yùn)作程序、運(yùn)作制度和運(yùn)行情況。 業(yè)主委員會可以通過以下方式，自覺接受監(jiān)督和指導(dǎo)： 1、定期例行召開業(yè)委會工作和學(xué)習(xí)會議，會議議題事先在物業(yè)區(qū)域公告，歡迎業(yè)主或邀請居委會、房地產(chǎn)行政主管部門領(lǐng)導(dǎo)列席會議。